Ипотечное кредитование

Содержание

Введение…………………………………………………………….

I. Формирование современной системы ипотечных банков…………..

II.Теоретические и правовые основы ипотечного кредитования……

2.1.      Ипотечный кредит: понятие, история, роль в экономике страны…..

2.2.      Правовые основы ипотечного кредитования………………..

III. Ипотечные банки. Пассивные и активные операции ипотечных банков………………………………………………………

3.1.      Основная деятельность ипотечных банков……………

IV. Особенности ипотечного кредитования в России…………..

V. Выводы и предложения……………………………..

……………….. 

Введение 

В России рынок ипотечного жилищного кредитования только зарождается и понятие  «ипотека» , «закладная» еще не стали привычными для большинства Россиян. В настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран  не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране  в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение  жилищных условий населения, а с  другой, стимулирование спроса на рынке  недвижимости и строительства. Особое место ипотечного кредитования в  системе рыночной экономике определяется и тем, что оно является одним  из самых проверенных в мировой  практике и надежных способов привлечения  внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает  огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Актуальностью темы является рассмотрение необходимость  и возможность организации ипотечного кредитования в Российской Федерации  как целостной системы, основанной на развитии рыночных кредитно-финансовых механизмов и возможности использования мирового опыта. В работе освещены вопросы, связанные в рынком ипотечного кредитования , как целостной системы.  Рассмотрены пассивные и активные операции ипотечных банков. Рассмотрен первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования, перспективы развития, его нормативно-правовое  обеспечение. 
 
 

I. Формирование  современной системы ипотечных  банков. 

Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII в. Первым ипотечным банком был  банк, основанный в Силезии в 1770 г. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным  помещичьим хозяйствам. Для привлечения  средств банк начал выпускать  закладные (разновидность ипотечных  облигаций). В начале XIX в. деятельность ипотечного банка распространялась на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства. Наибольшее развитие ипотечные банки получили на стадии домонополистического капитализма, способствуя развитию капиталистического сельского хозяйства в Германии. В настоящее время в ФРГ имеется 13 государственных и 25 частных земельных банков. Такой четкой системы ипотечных банков в других капиталистических странах нет.

В США  в 1916 г. были созданы федеральные  земельные банки в 12 округах для  выдачи долгосрочных ссуд фермерам под  залог их земель. Ипотечные банки  были представлены мелкими фермерскими  банками регионального значения.

Во Франции  крупнейший земельный банк (Креди фонсье де Франс) и его филиал — Контора предпринимателей (Контуар дез антрепренер) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных — ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они  занимаются главным образом кредитованием  операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли и сельскохозяйственных строений, а впоследствии — преимущественно кредитование жилищного строительства.

История создания земельных банков в России, где они играли большую роль в  развитии кредитной системы, тесно  связана с социально-экономической  жизнью страны второй половины XIX —  начала XX вв. В начале 70-х гг. прошлого века были созданы 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. Значительную роль в проведении аграрной политики в  дореволюционной России играли государственные  земельные банки: Государственный  крестьянский поземельный банк (1882) и Государственный дворянский земельный  банк (1885).

На Государственный  крестьянский поземельный банк была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 34,5 лет. За 1883—1895 гг. банк выдал 15 тыс. ссуд на общую сумму 82 млн руб. При его участии было продано и куплено 2,4 млн десятин земли, в основном помещичьей.

За 1886—1905 гг. Государственный банк купил около  миллиона десятин земли на сумму 67 млн руб. и выдал на 410 млн руб. ссуд, за счет которых крестьянами было куплено 5,9 млн десятин земли.

Задачей Государственного дворянского земельного банка являлось поддержание помещичьего  землевладения путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком до 66 лет в  размере 60% стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам большую финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 г. на 69 млн руб., а в 1890 г. — уже свыше 600 млн руб.

Некоторый застой земельного кредита был связан со спадом экономики в 1905—1907 гг. Возродил и ускорил развитие этого кредита  экономический подъем 1990—1913 гг. Однако первая мировая война вызвала сокращение деятельности ипотечных банков, а затем и прекращение ее.

После 1917 г. ипотечные байки в России были ликвидированы. В 1992 г. в России создан инвестиционный земельный банк.

Акционеры этого банка могли вести масштабные операции с землей и недвижимостью, получать кредиты под залог, участвовать  в регулярных земельных торгах банка, а также пользоваться услугами, предоставляемыми банком. 

II. Теоретические  и правовые основы ипотечного  кредитования.

2.1.      Ипотечный кредит: понятие, история,  роль в экономике страны. 

Ипотека - залог недвижимого имущества (главным  образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечной  ссуды и непосредственного инвестирования строительного комплекса (по российскому  законодательству ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно  связанного с землей, вместе с соответствующим  земельным участком или правом пользования  им). [3]

Для ипотеки  характерно оставление имущества в  руках: оставление имущества в пользовании  у должника; возможность получения  под залог одного и того же имущества  добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т. д. закладные; обязательная регистрация залога в государственных учреждениях.

Именно  ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы:

• населения - в улучшении жилищных условий;
• коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной деятельности;
• строительного комплекса - в ритмичной работе;
• государства - в экономическом росте и обеспечении прав граждан на жилье.

Одним из основных элементов ипотеки являются ее субъекты. Цели и функции этих субъектов, описаны в таблице 1.

Таблица 1 Субъекты ипотечного кредитования: цели и функции 

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической  системы необходимо выделить три  наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

Ипотечные кредиты классифицируются по различным  признакам:

1. По объекту недвижимости: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.
2. По целям кредитования: приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в - качестве основного или дополнительного места жительства.
3. По виду кредитора: банковские; небанковские; обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами); субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.
4. По виду заемщиков (как субъектов кредитования): кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья.
5. По виду процентной ставки: кредит с фиксированной процентной ставкой; кредит с переменной процентной ставкой.
6. По возможности досрочного погашения: с правом досрочного погашения; без права досрочного погашения; с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
7. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа): без первоначального взноса; с первоначальным взносом.
8. По способу амортизации долга: постоянный ипотечный кредит; кредит с переменными выплатами; кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.
9. По способу рефинансирования.