Ипотечное кредитование

Введение.

 

Рынок жилья в нашей  стране оказался не обеспечен соответствующими

кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный

спрос населения и сделали  бы возможным приобретение жилья  населением в

массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью

улучшить жилищные условия  было получение государственного жилья, то сегодня

эта проблема в основном решается населением через приобретение или

строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность

бюджетных ресурсов сосредоточила  внимание государства на решении  жилищных

проблем отдельных групп  населения. Основная же часть населения  оказалась не

в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых

сбережений и возможности  их накопления.

Создание системы долгосрочного  кредитования граждан на цели приобретения

жилья позволит увеличить  их платёжеспособный спрос и сделать  приобретение

жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь

между денежными ресурсами  населения, банками, финансово-строительными

компаниями и предприятиями  стройиндустрии, направляя финансовые средства в

реальный сектор экономики.

В настоящее время ипотека  является относительно новым понятием, несмотря

на то, что Россия уже  имела достаточно большой опыт применения ипотечного

кредитования до начала XX века. Поэтому большинство людей  не имеют даже

общего представления  об ипотечном. В связи с этим, целью данной работы

является раскрытие сущности ипотечного кредитования жилья, а также  других

видов недвижимого имущества; изучение истории становления ипотеки  в России;

подробное рассмотрение механизма  функционирования ипотечного кредитования в

рамках реализации московской ипотечной программы в Инвестсбербанке; а также

совершенствование законодательной  и правовой базы ипотечного кредитования.

 

 

Часть 1. Оформление механизма  ипотечного кредитования в России.

 

 

1.1. История ипотеки в  России.

 

Ипотека в современных  условиях является относительно новым  понятием, хотя

экономическая история России имеет достаточно большой опыт ипотечного

кредитования.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования и

получило название «заклад».

В XIII-XIV вв. заклад возник одновременно с правом частной

собственности на землю, но долгое время существовал фактически без

законодательного оформления. Нормативное оформление ипотека  получает

гораздо позже.

Отличие российской ипотеки  от зарубежной было заложено в самом

государственном укладе. Широким развитием института ипотеки земли

феодальное государство  помогало своему основному классу - помещикам.

В 1754 г. были созданы государственные  кредитные учреждения: Санкт-

Петербургские и Московские конторы Государственного банка  для дворянства

при Сенате и Сенатской  Конторе, для купцов – в Петербургском  порту при

коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог

имений. В 1786 г. они были реорганизованы в Государственный Заёмный банк.

С 1 января 1835 г. в России был  введён Свод Гражданских Законов (автор

М.М.Сперанский), где залоговое право подвергалось подробному

регламентированию. Залог  существовал в следующих видах:

> с государством (казённая  ипотека);

> между частными лицами (частная ипотека);

> по займам в кредитных  учреждениях (банковская ипотека).

В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые

сберегательные кассы. В 1849 г. были приняты решения о реорганизации

кредитных учреждений в связи  с подготовкой реформы по отмене крепостного

права в России. Ликвидировались  все существующие государственные  кредитные

учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков.

В это же время в России начали образовываться частные кредитные

организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная организация

долгосрочного кредита –  Санкт-Петербургское городское кредитное  общество.

В 1869 г. был образован первый частный ипотечный банк на началах  круговой

ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г.Харькове – первый акционерный

земельный банк, выдававший кредиты под залог городской  и сельской

недвижимости.

В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в

1882 г. был образован  Крестьянский поземельный банк  для выдачи ссуд

крестьянам при покупке  земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая

сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70%

от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год[1].

В 1885 г. открывается Дворянский (чисто ипотечный) банк для помощи

дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5% годовых) – на

48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно  взималась плата за

банковские услуги и страховой  процент.

На рубеже веков возникают  ссудно-сберегательные и кредитные  товарищества,

сельские, волостные и  станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и

земские кассы, которые получают огромную помощь от государства. Затем

происходит объединение  кредитных товариществ в кредитные союзы.

К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области ипотечного кредита.

Существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного

кредитования, которая имела  хорошее законодательное обеспечение  и была

блестяще организована. Кредитно-банковская система включала:

государственные, региональные, городские, местные, общественные и  частные

кредитные институты. В неё  входили:

Дворянский земельный  банк;

Крестьянский поземельный  банк;

городские кредитные общества и городские общественные банки;

земские банки;

общества взаимного поземельного кредита;

ссудно-сберегательные товарищества;

кредита товарищества и др.

К 1917 г. существовал: 21 земельный  банк, Государственный Крестьянский

поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного

Дворянского банка и 18 частных  банков.

К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в  России

закончилось. После революции  частная собственность была ликвидирована, и

ипотечные банки прекратили своё существование. Лишь 70 с лишним лет спустя

ипотека в России вновь  начала возрождаться.

 

1.2. Сущность и понятие  ипотечного кредитования. Предпосылки  для начала

реализации системы ипотечного жилищного кредитования и её основные

участники.

 

Широкое использование кредита  является необходимым условием нормального

функционирования экономики  любого государства и невозможно без серьёзного

обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут

быть защищены посредством  использования сторонами залога недвижимости

(ипотеки), поскольку:

недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или  внезапного

исчезновения, а её наличие  легко проверяется;

недвижимость обладает осложнённой  оборотоспособностью (связанной с

необходимостью регистрации  сделок с ней в государственных  органах), что

позволяет кредитору легко  проконтролировать либо вообще запретить  е

отчуждение;

стоимость недвижимости имеет  тенденцию к постоянному росту, что даёт

кредитору гарантии полного  погашения задолженности;

V высокая стоимость недвижимости  и риск её потери являются  мощным стимулом,

побуждающим должника у точному и своевременному исполнению своих

обязательств.

Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости.

К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного

обязательства, относятся  земельные участки, участки недр, обособленные

водные объекты, леса, многолетние  насаждения, здания, сооружения и всё, что

прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых  без

несоразмерного ущерба их назначению невозможно.[2]

В залог не принимаются  особо охраняемые земельные участки, муниципальное

и государственное имущество, а также имущество, в отношении  которого факт

приватизации признан недействительным.

Но наибольший интерес  представляет ипотечное кредитование жилья, т.к.

жильё в рыночной экономике - наиболее представительный индикатор  роста,

отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность

населения в своем будущем, в будущем страны в целом.

В настоящее время в  стране созданы все предпосылки, как на федеральном,

так и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного

жилищного кредитования:

приватизировано 55% жилья, что  составляет около 1 миллиарда квадратных

метров жилого фонда общей  стоимости не менее 300 миллиардов долларов, и

создает основу формирующегося вторичного рынка жилья;

приняты Федеральный закон "О государственной регистрации  прав на недвижимое

имущество и сделок с ним" и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге

недвижимости)", закладывающие  правовую базу для функционирования системы

ипотечного кредитования;

Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг с участием Госстроя России

начата работа по разработке стандартов эмиссии долгосрочных ипотечных

ценных бумаг;

законодательно оформлена  деятельность всех профессиональных субъектов

ипотечного рынка (оценочных, риэлторских, страховых компаний).[3]

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок,

который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом,

размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве

обеспечения займа (залога) и  в случае неуплаты займа собственность

изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.

Основные участники ипотечного кредитования:

заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением

ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и

платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит,

добровольно предоставляющие  уже имеющееся у них собственности  и.или

приобретаемое на средства кредита  жильё в залог и способные  внести

авансовые платежи при  приобретении жилья;

кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения,

предоставляющие ипотечные  кредиты заемщикам на основании  оценки их

кредитоспособности и  осуществляющие последующее обслуживание данных

ипотечных кредитов;

. продавцы жилья — физические  и юридические лица, продающие  собственное

жильё или жильё, принадлежащее  другим физическим и юридическим  лицам по их

поручению;

риэлторские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие

продажу жилья по поручению  других участников рынка, из собственных жилищных

фондов, а также участвующие  в организации и проведении торгов по реализации

жилья, на которое наложено взыскание;

страховые компании – лицензированные  страховые компании, осуществляющие

страхование заложенного  жилья, страхование жизни и трудоспособности

заёмщика и страхование  гражданско-правовой ответственности  участников

ипотечного рынка;

оценочные агентства –  лицензированные страховые компании, осуществляющие

независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом

залога при ипотеке;

операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие

выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие  на их

основании ценные бумаги;

инвесторы – юридические  и физические лица, приобретающие  ценные бумаги

операторов вторичного ипотечного рынка ( в основном институциональные

инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);

Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные  рынки,

предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует  в

управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его

инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк

посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка,

инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными

кредитами.

 

1.3. Особенности ипотеки  различных видов недвижимого  имущества.

 

Ипотечное кредитование в  сфере промышленности.

Многие предприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в

частности свободных денежных средств, без которых невозможны реконструкция

и модернизация производства, приобретение сырья, материалов, повышение

уровня конкурентоспособности  продукции.

Залог предприятия в современной  российской практике встречается довольно

редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма

оценки такого имущества, сложностями в его реализации, длительностью и

высокой стоимостью затрат на оформление договора, большим количеством

необходимых документов и  др. Для заемщика в этом случае необходимы

консультации опытных  юристов, так как риск потери всего  имущественного

комплекса предприятия весьма велик.

Обычно в имущественный  комплекс предприятия при его  залоге включаются все