Ипотечное кредитование в российских коммерческих банках – особенности и перспективы развития

    Требования  банков к заемщикам стали более жесткими, процентные ставки постепенно растут. Эти проявления могли бы стать поводом для радости тех заемщиков, что успели взять ипотечные кредиты и теперь выплачивают займы на мягких условиях. Однако и тем, кто уже участвует в ипотечных программах в качестве заемщика, стоит постараться обезопасить себя от неприятностей.

    Банки стали более подозрительными  по отношению к клиентам: каждая подаваемая на рассмотрение заявка проходит тщательную проверку, причем шансов получить одобрение на кредит больше у тех, кто может «показать» высокую «белую» зарплату и положительную кредитную историю. С большей охотой банки пойдут навстречу тем, кто вносит крупный первоначальный взнос по кредиту, а также приобретает готовое, а не строящееся жилье, на первичном рынке.

    На  отношения с банками тех заемщиков, что уже взяли кредит на жилье, кризис также может оказать влияние. Кредитные организации сегодня особенно внимательно следят за соблюдением всех пунктов кредитного договора. Если хотя бы один из них будет нарушен, банк имеет право потребовать у заемщика досрочного погашения кредита. Чтобы этого не произошло, необходимо выплачивать займ без задержек, а также быть предельно внимательным к другим условиям договора.

    В то же время потребовать возврата заемных средств до срока «на ровном месте» банк, скорее всего, не сможет. По крайней мере, для этого ему понадобится обращаться в суд, на что кредитные организации идти не любят, потому что каждый иск сопряжен с денежными затратами. Все же в теории вероятность того, что заемщик получит письмо от банка с просьбой погасить часть задолженности или весь долг до срока, существует.

    Гражданский кодекс РФ предусматривает такую  возможность при условии, что  залоговое имущество теряет свою стоимость. Правда, снижение цены на недвижимость, обеспечивающую кредит, необходимо доказать. Для этого банку придется проводить повторную оценку каждой конкретной квартиры, причем в случае, если ее результаты не устроят заемщика, он может обратиться к сторонним оценщикам – вероятно, что они напишут в отчете совсем другие цифры.

    В целом ситуация на ипотечном рынке  такова, что его участники-кредиторы  будут вынуждены идти по пути укрупнения – небольшие банки, бравшие деньги для ипотечных программ «на стороне» сегодня лишаются большей части  своих ресурсов. На рынке останутся только самые крупные банки. Для заемщика это с одной стороны приведет к тому, что выбор ипотечных программ и банков, предоставляющих кредиты, резко сократится, а с другой стороны условия обслуживания в конечном итоге станут более лояльными. Последнее произойдет потому, что среди крупных кредитных организаций может начаться борьба за клиента, который сегодня не торопится с оформлением кредита по понятным причинам [13, С. 4]. 

     2.2. Перспективы развития ипотечного кредитования в российских коммерческих банках

     Последствием  мирового экономического кризиса является то, что большинство заемщиков  по ипотечным кредитам стало неплатежеспособными. Правительство старается принять  меры по улучшению кредитоспособности населения и проводит соответствующие  меры:

     1. Президент РФ Дмитрий Медведев 26 ноября 2008 г подписал Закон N 224-ФЗ "О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", который, в частности, увеличивает максимальную сумму налогового вычета при покупке жилья с 1 млн до 2 млн руб. Причем изменения вступают в силу "задним" числом, то есть распространяются на сделки, зарегистрированные после 1 января 2008 г.

     Действительно, налоговый вычет по ипотеке имеет  смысл лишь для тех, кто получает "белую" зарплату (или, по крайней мере, основную ее часть). Сумма налога, подлежащая возврату, составляет 13% от стоимости жилья, но не более 260 тыс. руб. (2 млн руб. x 13%).

     Отметим, что на индивидуального предпринимателя  распространяется право получения налогового имущественного вычета, если он является собственником жилья, платит налог по ставке 13%, а приобретение объекта не связано с ведением им предпринимательской деятельности.

     Интересно, что уже сейчас наблюдается довольно серьезное падение цен на рынке жилья - как на первичном, так и на вторичном. Формально цены предложений не меняются или демонстрируют незначительное снижение - от 1 до 5 процентов в месяц.

     Однако  реальные цены заключаемых сделок значительно  ниже заявляемых. Девелоперы предлагают привлекательные условия приобретения квартир - скидки, бонусы, дополнительные приятные сюрпризы.

2. Важной мерой государственной поддержки является помощь заемщикам, оставшимся без средств к существованию.

     Порядок предоставления отсрочек определяет АИЖК. Если заемщик захочет воспользоваться этим правом, то в 2010 г. ему необходимо будет представить в АИЖК заявление, приложив следующий пакет документов:

     1) в случае если заемщик потерял  работу - справку о постановке  на учет на бирже труда;

     2) в случае сокращения у него  заработной платы - копию приказа  с места работы о ее снижении;

     3) справки о доходах по форме 2-НДФЛ за 2008 и 2009 гг.;

     4) копию заключенных кредитного  договора и договора ипотеки;

     5) выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) о том, что ипотечная квартира является единственным недвижимым имуществом, находящимся в собственности у заемщика;

     6) документ об оценке находящегося  в залоге по ипотечному кредиту  жилья;

     7) копию закладной (при наличии);

     8) копию документа, удостоверяющего личность (паспорт) и др.

     Одобрив заявление, АИЖК направит в банк соответствующее  уведомление. После того как все  договоренности о процедуре отсрочки между банком и заемщиком будут  достигнуты, заемщик заключит договор  с агентством, в котором будет определен порядок погашения долга.

     3. С начала 2009 г. Правительство решило дать возможность заемщикам досрочно использовать средства "материнского капитала" на погашение ипотечных кредитов и уплату процентов. Напомним, что сейчас действует правило, согласно которому средства из него можно потратить только спустя три года после рождения второго ребенка. Фактически получить первые "материнские" деньги можно было бы только в 2010 г. Кроме того, по действующим правилам заявление на получение денег необходимо подавать за несколько месяцев (а в некоторых случаях - и за 9 месяцев) до начала их использования.

     Однако  в условиях кризиса Правительство  РФ будет вносить изменения в  действующее законодательство о "материнском  капитале". Владимир Путин потребовал от Кабинета министров, чтобы "материнские деньги" можно было направить на оплату процентов и частичное погашение ипотечных кредитов не позднее января 2009 г.

     Потратить средства смогут и те, кто уже  заключил ипотечный договор, и те, кто только собирается. Причем те семьи, где второй ребенок должен появиться в 2009 г., также будут иметь право использовать "материнские деньги" [15, C. 7].

     В данной главе было рассмотрено состояние  банков, и в частности ипотечного кредитования, в России, а также рассмотрели и проанализировали меры, принимаемые Правительством для поддержки заемщиков по ипотеке. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     Россия  остро нуждается в современном  законодательстве об ипотечных ценных бумагах. В его отсутствие вторичный  рынок отечественной ипотеки окончательно переместится в Европу. До сих пор 95% сделок рыночного рефинансирования ипотечных портфелей российских банков осуществляются через Люксембург, Нидерланды и Ирландию, что ставит под удар национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

     В настоящее время объем задолженности  по ипотечным кредитам, предоставленным  российским гражданам, приблизился  к 15 млрд долл., и эта сумма составляет почти 20% совокупного капитала российской банковской системы. Без создания надежного канала рефинансирования указанных активов дальнейший рост ипотечного кредитования экономически невозможен.

     Однако  первые же сделки локальной секьюритизации ипотеки высветили значительные проблемы ныне действующих у нас  Законов "Об ипотечных ценных бумагах" и "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Именно недоработки в них привели к тому, что более 95% российской ипотеки фондируется с использованием значительно более удобного законодательства европейских государств.

     Можно только восхищаться усилиями АИЖК, которое в ситуации "бедного" законодательства демонстрирует чрезвычайно хорошие результаты. Но чем быстрее будет признана необходимость модернизации законодательства, тем скорее удастся выстроить внутри страны действительно работоспособную систему рефинансирования ипотеки. В случае задержки российский финансовый рынок останется заложником кризиса, разразившегося на мировом долговом рынке. И в таком случае стоимость ипотечного кредита в России будет только возрастать, а предложения - сокращаться.

     Излишняя  детализация и смешение положений, регулирующих выпуск ценных бумаг спецюрлицами (ипотечными агентами) и самими кредитными организациями, затрудняет российским ипотечным банкам выпуск ценных бумаг, аналогичных германским ипотечным облигациям (pfandbrief). Логично было бы разделить Закон об ипотечных ценных бумагах на несколько частей: специальный закон об ипотечных ценных бумагах государственного агентства и закон об облигациях с ипотечным покрытием, выпускаемых кредитными организациями.

     Помимо  обновления законодательства об ипотеке, эффективное функционирование программ рефинансирования требует принятия законов об эскроу-счетах, общем собрании владельцев облигаций, кредитных нотах, залоге имущественных прав и др. Все эти документы в недавнем прошлом были подготовлены и внесены в Государственную Думу, однако перечисленные финансовые инновации не получили поддержки со стороны предыдущего правительства.

     Важным  вопросом дальнейшего развития рынка  российский ипотеки является выбор  модели вторичного рынка закладных  и ипотечных кредитов, а также правовых механизмов организации "обращения" ипотечных кредитов. Ипотечные пулы для целей проведения сложно структурированной секьюритизации могут формироваться посредством приобретения закладных (продажи кредитов), с помощью промежуточного инструмента типа agency pass-through (ценные бумаги, выпускаемые АИЖК) либо через специальные ипотечные фонды и их управляющие компании. В зависимости от выбранной рынком модели формирования пулов для рефинансирования (секьюритизации) могут потребоваться изменения, вводящие депозитарный учет закладных, новые виды инвестиционных фондов или ценных бумаг, обеспечивающие повышение эффективности и производительности государственного реестра прав на недвижимое имущество. 
 
 
 
 
 

     СПИСОК  ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ:

     1. Нормативные правовые акты и нормативные документы

1. Закон N 224-ФЗ "О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"
2. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
3. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"
4. Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г. N 370

      5. Постановление Правительства РФ  от 26 ноября 2007 г. N 812 "Об утверждении Правил проведения конкурса по отбору специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, и Правил определения совокупной взвешенной оценки (рейтинга) специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих".