Ипотечное кредитование в российских коммерческих банках – особенности и перспективы развития

     Однако  надо довольно реально оценивать  свои возможности и расходы по обслуживанию и возврату кредита.

     При получении кредита обратите внимание:

     - на что начисляются проценты: на остаточную сумму долга  или на всю сумму долга целиком.  В первом случае - проценты начисляются только на ту часть долга, которую вы еще не вернули. То есть все вполне справедливо: есть долг - есть плата за пользование этим долгом. Во втором случае проценты начисляются на всю сумму кредита целиком вне зависимости от того, сколько кредита вы уже возвратили;

     - какие дополнительные расходы,  кроме платы за кредит, еще  возникают. Например, комиссии при  переводе денег, плата за оформление  кредита и т.д. Они могут  оказаться существенными;

     - обязательно приплюсуйте к своим  расходам плату за страхование, которая составляет примерно 1,5% от остаточной суммы долга;

     - есть ли возможность досрочного  погашения кредита. Если вы  накопите некоторую часть денег,  вы можете уменьшить срок кредита  и сэкономить на процентах,  вернув часть долга раньше, чем  этого требует ваш договор. Обязательно надо посмотреть, предусмотрена ли такая возможность договором и не введены ли штрафные санкции за это.

     Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия  кредитования у всех разные. Ипотечный  кредит, как и любой другой, характеризуется прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита.

     Валюта  кредита может быть как национальной, так и иностранной. Какой из них  отдать предпочтение, каждый заемщик  решает для себя сам. Все зависит  от того, на какой срок вы берете кредит. В краткосрочной перспективе (до 5 лет) выгоднее брать кредиты в иностранной валюте, причем желательно делать заем в долларах США, поскольку за последнее время курс этой валюты по отношению к рублю приобрел тенденцию к снижению. Однако следует учитывать, что в долгосрочной перспективе конъюнктуру на валютном рынке предсказать очень сложно, поэтому имеет смысл "длинные" кредиты, такие, как ипотечные, брать в той валюте, в которой вы получаете заработную плату.

     С увеличением количества игроков  на рынке ипотеки еще больше будет усиливаться конкуренция, но коридор процентных ставок, предлагаемых банками в таких условиях, скорее всего, останется прежним. При увеличении инвестирования рынка ипотечного кредитования банки будут стремиться предлагать более длинные кредиты (в настоящий момент средний срок составляет 10 лет, максимальный - до 30 лет). Кроме того, с высокой долей вероятности можно прогнозировать изменение требований по первоначальному взносу: снижение действующих 30% от стоимости приобретаемой недвижимости до 15 - 10%. Запуск механизмов, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах", и принятие сопутствующих ему законодательных и нормативных актов будут способствовать значительному расширению объемов выдаваемых кредитов [10, C. 14]. 

     1.2. Порядок предоставления и оформления ипотечного кредита коммерческими банками

     Механизм  предоставления ипотечного кредита коммерческими банками может быть представлен следующим образом.

     Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

     Кредитор  проверяет платёжеспособность потенциальных  заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму.

     В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с  кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

     После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик  внес определенный первоначальный взнос.

     Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой  жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

     Пулы  закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

     Получение ипотечного кредита связано с  оформлением немалого количества документов. На этапе рассмотрения банком заявки на кредит заемщик должен представить  в банк первичный пакет документов для ипотеки, большинство из которых  имеет стандартную форму.

     Стандартный пакет документов для ипотеки:

     - заявление на получение ипотечного  кредита и анкета банка. Некоторые  банки предлагают на сайтах  оформить предварительную заявку  на кредит, что должно ускорять  процедуру получения ипотечного  кредита;

     - копия паспорта или заменяющего  его документа (для военнослужащих);

     - копия страхового свидетельства  государственного пенсионного страхования;

     - копия свидетельства о постановке  на учет в налоговом органе  физического лица по месту  жительства на территории РФ (о присвоении ИНН);

     - копия военного билета для  лиц мужского пола призывного  возраста;

     - копии документов об образовании  (аттестаты, дипломы и т.п.);

     - копия свидетельства о браке/разводе  и брачный контракт (при наличии);

     - копия свидетельства о рождении детей;

     - копия трудовой книжки, заверенная  работодателем;

     - документы, подтверждающие доходы.

     Иногда  банку для принятия решения о  выдаче кредита необходима дополнительная информация. В этом случае могут  потребоваться следующие документы.

     Дополнительные документы для ипотеки:

     - справка о регистрации (форма  9) по месту постоянной регистрации;

     - копии паспортов всех лиц, проживающих  совместно с заемщиком, а также  не проживающих совместно с  заемщиком ближайших родственников  (супруга, родителей, детей);

     - копия пенсионного удостоверения и справки о размере пенсии по неработающим родственникам;

     - копия свидетельства о смерти  родителей, детей, супругов;

     - документы, подтверждающие наличие  в собственности дорогостоящего  имущества (дача, автомобиль, земельные  участки и т.п.). В случае наличия в собственности квартиры (дома) предоставляется также характеристика жилого помещения (форма 7). В случае наличия в собственности ценных бумаг представляются выписки из реестров владельцев ценных бумаг;

     - документы, подтверждающие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т.п.), с выписками за период шесть месяцев;

     - документы, подтверждающие кредитную  историю заемщика: копии документов, подтверждающие своевременную оплату  квартирной платы, коммунальных, телефонных услуг и т.п. за последние полгода, год; кредитные договоры (при наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения обязательств по этим договорам;

     - справка из наркологического  диспансера;

     - справка из психоневрологического  диспансера.

     По  представленным копиям в момент подачи документов необходимо предъявить их оригиналы. Если у заемщика есть созаемщики или поручители, то им также необходимо представить в банк перечисленные документы.

     Принятие  банком решения о предоставлении кредита может занять от нескольких дней до нескольких недель в зависимости от банка. В случае положительного решения банковской кредитной комиссии можно переходить к выбору жилья.

     На  этом этапе заемщик должен провести оценку жилья и представить в  Ипотечный банк следующие документы:

     - правоустанавливающие документы  на выбранное жилье;

     - паспорт на жилье с его планом;

     - сертификат об оценке квартиры;

     - справка о регистрации (форма  9) и характеристика жилого помещения  (форма 7);

     - справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам;

     - выписка из Единого государственного  реестра прав (о субъекте права  на жилье, правоустанавливающих  документах, об отсутствии обременений  по квартире);

     - разрешение органов опеки и  попечительства на отчуждение  квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).

     Банк  проверяет юридическую чистоту  представленного заемщиком жилья  и насколько оно соответствует  требованиям к ипотечному жилью. Аналогичную проверку осуществляет страховая компания, так как страхование жилья и еще некоторых рисков - это необходимое условие получения ипотечного кредита [8, C. 8]. Рассмотрим примеры ипотечной программы (Приложение 1). 
 

1.3. Ипотечное страхование. Способы погашения ипотечного кредита

     По  закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и  полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик  дополнительно страховал свою жизнь  и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок страхования равен сроку ипотечного кредитования.

     При страховании самого жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком  варианте если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика и выдаст ему оставшуюся сумму по страховому договору.

     Что касается утраты права собственности  на жилье, то некоторые банки требуют  страховать этот риск на весь период кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать не обязательно.

     Тарифы  на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3 - 0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия, общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3 - 1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать также жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение "юридическая чистота" жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2 - 0,7%.

     В среднем при ипотеке совокупные расходы заемщика на страхование  составляют 1 - 1,5% от остатка по кредиту  в год с учетом процентов.