Ипотечное кредитование: состояние, динамика и тенденции

     Однако, на сегодняшний день наблюдается положительная динамика, увеличивается количество желающих улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредитования, государство поддерживает данный сегмент рынка путем снижения ставки рефинансирования ЦБ РФ, за счет чего снижается и ставка по ипотечному кредиту. Также неоспоримым преимуществом приобретения жилья сегодня являются низкие цены не недвижимость.

     ОАО «Ипотечное агентство РТ», являясь  региональным оператором федерального Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК), реализует его  политику на территории республики. Что  касается процентных ставок, то АИЖК установило такие ставки: базовая ставка рефинансирования плюс небольшая надбавка АИЖК в зависимости  от рисков. В рамках кредитования ОАО  «ИА РТ» осуществляет выдачу совместно  с банками РТ по следующему принципу: ОАО «ИА РТ» самостоятельно оформляет  все документы по кредиту, проводит сделку, через банк осуществляется только непосредственно выдача кредита. При этом банку не нужно закладывать  в стоимость кредита излишние риски и затраты на его обслуживание, как происходит в случае, если банк самостоятельно выдает и оставляет  кредит на своем балансе. Банк просто передает кредит в ОАО «ИА РТ», затем он передается в ОАО «АИЖК», и деньги сразу же возвращаются банку. Таким образом, выдача ипотечных  кредитов, осуществляемая за счет федеральных  средств, привлекает средства в экономику  Республики.

     Кредитный продукт действует со следующими параметрами: минимальная процентная ставка по кредиту – 10,55%, обеспечение  кредита – приобретаемая недвижимость, срок кредита 3-30 лет, максимальная сумма  кредита – 4 млн. рублей, минимальный  первоначальный взнос – 30%. Заемщиком  по кредиту «Доступный» должен быть гражданин РФ со стажем работы на последнем  месте – от 6 месяцев. Возраст  от 18 до 65 лет.

     Кроме того, молодых семей предусмотрена  программа материнский капитал, для тех, кто в связи с пополнением  семьи желает улучшить свои жилищные условия. Для тех семей, у которых  уже имеется ипотечный кредит, есть возможность погасить его досрочно за счет средств материнского капитала.

     Для военнослужащих, как особого класса населения действует программа  кредитования участников накопительно-ипотечной системы  обеспечения жильем военнослужащих, в рамках которой военнослужащий-участник программы получает ипотечный кредит, а погашение его осуществляется за счет средств федерального бюджета, т.е. все что ему нужно – это предоставить свидетельство на получение целевого жилищного займа и необходимый перечень документов, все остальное будет осуществляться ОАО «ИА РТ».

     Таким образом, на сегодняшний день существуют все возможности по активизации  рынка ипотечного кредитования, принимаемые  меры уже начинают приносить плоды. Главное – подарить населению  уверенность в завтрашнем дне, что  в конечном итоге даст возможность  всем участникам рынка (населению по улучшению своих жилищных условий, строительной отрасли по вводу жилья  и экономики Республики в целом  по привлечению федеральных средств  через механизм рефинансирования ипотечных  кредитов) вывести регион на новый  этап развития.

     III. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в условиях мирового экономического кризиса

       Как отмечают специалисты банковского  сектора, финансовый кризис сказался  на рынке ипотеки, в первую  очередь, повышением процентных  ставок по ипотечным кредитам, а также приостановкой некоторыми  участниками ипотечного кредитования. Так, ряд банков не заявляли о сворачивании программ ипотечного кредитования и продолжают принимать от клиентов документы на выдачу кредита, однако, в действительности, в связи с резким ужесточением условий по выдаче кредита, абсолютное большинство клиентов этих банков получают отказы.

     Несмотря  на стремительный рост ипотечного кредитования в России, этот вид кредита все  же сдерживается некоторыми факторами  и проблемами.

     Ниже  указаны наиболее серьезные из них:

     1.Рост процентных ставок. Банки больше не могут находить источники дешевого долгосрочного финансирования. В общем и целом рост процентных ставок ведет к увеличению процентных выплат, что приводит к двум взаимосвязанным последствиям: потенциальный заемщик может либо рассчитывать на меньшую  сумму кредита, либо ежемесячно придется отдавать банку гораздо больше  денег.

     2.Маленькая платежеспособность  населения. Как заявило Минэкономразвития РФ: даже при наиболее «либеральных» параметрах, которые практически не существуют (предоставление ипотечного кредита на 15 лет величиной 70 процентов от общей стоимости недвижимости с ценой квадратного метра 11200 рублей и кредитной ставкой 10 процентов) максимально возможная граница доступности для жителей России составляет менее 10 процентов.

     3.Невысокие объемы и весьма невысокое качество жилого строительства в РФ, обуславливает недостаток предложений и слишком высокие цены на жилье на рынке жилья.

     4.Низкий темп улучшения и совершенствования законодательства о недвижимости. Например, не секрет, что земельное законодательство имеет немалое значение для развития рынка жилья. Но, тем не менее, земельный кодекс РФ в день его принятия в 2000г. содержал в примерно 30 статьях ссылки на нормы или законы, которые еще предстояло разработать и принять.

     5.Фактор ужесточения требований к заемщикам. Дифференцированный подход, которого в последнее время придерживается большинство банков, подразумевает отсев различных групп нежелательных клиентов. Банки перестраховываются, так как не хотят столкнуться с массовым невозвратом кредитов, если ситуация в экономике ухудшится.

     6. Увеличение сумм первоначального взноса. Программы предоставления ипотечных кредитов на 100% стоимости недвижимости сегодня свернуты. Банки минимизируют риски, среди которых риск снижения стоимости залога: никто не поручится, что на фоне ухудшения макроэкономической конъюнктуры цены на недвижимость не начнут снижаться.

     7. Возникновение сложностей с рефинансированием ипотечных кредитов  и ростом ставок на рынке кредитов привело к тому, что банки, планировавшие осуществить привлечение денежных средств путем выпуска ипотечных ценных бумаг, вынуждены были перенести это на более поздний срок.

     Если  мировой финансовый кризис примет затяжной характер, то вызовет дальнейший рост дефицита ликвидных рублевых ресурсов и удорожание заимствований, что в свою очередь может сказаться на темпах развития ипотечного кредитования.

     На  сегодняшний день реальную опасность  для ипотечного кредитования представляет кризис ликвидности, который затронул российские банки в связи с  мировым финансовым кризисом. У них  наблюдаются трудности из-за недостатка «длинных» денег, поскольку реально  происходит привлечение денежных средств  на короткий  срок, а размещение –  выдача  ипотечных кредитов – на продолжительный, что приводит к сильному разрыву между активами и пассивами.

     В наступившем году необходимо принимать  меры, чтобы изменить подобную ситуацию, сосредоточиться на формировании института  внутренних инвесторов, обеспечить возможность  направления российскими организациями, таким как, например, Пенсионный фонд РФ, денежных средств в ипотечные  ценные бумаги российских эмитентов.

     Кроме того, банки испытывают трудности  с кадрами. Найти высококвалифицированных специалистов в сфере ипотечного кредитования не так просто, в связи с чем банкам необходимо обеспечить обучение своих сотрудников.

     Несмотря  на мировой экономический кризис у ипотечного кредитования есть перспективы  развития. Увеличить объемы рефинансирования, позволяет включение в оборот ипотечных ценных бумаг.

     Это – наиболее ликвидный,  наиболее обеспеченный инструмент рефинансирования. Президент Ассоциации российских банков отметил, что Ассоциация уже подготовила ряд предложений касающихся ипотечного кредитования. Одно из таких предложений – идея ввода защищенного счета (счет эскроу) для получения платежей с должников, в целях защиты интересов инвесторов и кредиторов.

       Также предлагается изменить  статью 350 Гражданского кодекса РФ, чтобы исключить возможность  отсрочки взыскания до 1 года, что  поможет снизить риск для кредиторов  и ускорит процесс получения  возмещения. Еще одно предложение  – изменить статью 54 Федерального  закона « Об ипотеке (залоге  недвижимости)», изменения повлекут  за собой отмену возможности  отказа в обращении взыскания на предмет залогов в силу несоразмерности требований кредитора стоимости имущества, отданного в качестве залога. 
 
 

                         Заключение

     Доступность жилья, то есть способность граждан  приобретать жильё в собственность  за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует  уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание роста реальных доходов от роста цен на жилье,

Нестабильность  получаемых доходов – все эти  факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита.

     Ипотечное кредитование – один из самых надежных, проведенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека  позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения – в улучшении  жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной  и прибыльной работе, строительного  комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства – в общем экономическом росте.

     В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Значительная часть населения нуждается  в улучшении жилищных условий, а  также в приобретении нового жилья.

     Само  по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население  должно быть готово, инвестировать  средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. 
 

    Список использованных источников и литератур

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 12.08.1996.
2. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 09.11.2001- 34 С..
3. Федеральный закон « о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 05.03.2001. – 28С.
4. Гончаров А. Ипотека – быть или не быть? Бизнес,2007
5. Дощенко Ю. История зарождения ипотеки. Под ред. Вестник ДГУ,№13, 2008
6. Ема В.С. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. М.: Статут, 2007.- 251 С.
7. Кесельман Г.М. Ипотечное жилищное кредитование: состояние и перспективы. Деньги и кредит.2007.
8. Сапожников Н.П. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России. Деньги, кредит.2007. - №21.
9. Стукин Е.Б.  ипотечное кредитование жилья. М.: Рос. Газета,2007. – 160С.
10. Соколов В.Н. проблемы и перспективы развития ипотечного бизнеса в России. Известия высших учебных заведений. 2007.
11. Печатникова С.М. Модели организации системы ипотечно-жилищного кредитования. Экономика строительства.2008.
12. Цилина Г.А. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование. Жилищное строительство. 2007 – 163 С.
13. Черных Е.В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России.- М.: ЦЭМИ, 2006 – 60С.
14. Логинов М.П. «антикризисное управление ипотечным кредитованием. Деньги и кредит.2009. - №3 – 29 С.
15. Журнал «Банковское обозрение». Сошина В., 27.03.2009.
16. Журнал «Риановости недвижимости», апрель 2009 г.
17. Газета «Финансовые известия». От 24.11.08.
18. Журнал «Казанская недвижимость» от 29.09.2009.
19. www.mail.ru