Ипотечное кредитование: состояние, динамика и тенденции

     - ипотечные кредиты самостоятельно  организуют строительство жилья  для потенциальных заемщиков,  замыкая, таким образом, строительство  и сбыт жилья посредством ипотечного  жилищного кредитования.

     Что касательно программ ипотечного кредитования, то их количество неуклонно растет, сопровождаясь их постепенной переориентацией  на рыночные условия кредитования и  рефинансирования. Отдельно следует  выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях.

     В рамках реализации федеральной программы  по развитию ипотечного кредитования банк «Хоум Кредит» (Москва) запустил ипотечную программу в Казани. Региональным клиентам банка представлены 3 основных продукта «Рефинансирование». Предложения ориентированы на клиентов с различным уровнем дохода: условия выдачи кредита предусматривают учет дохода до 4 созаемщиков (родственники и друзья), устное подтверждение дохода, а также получение кредита без первоначального взноса.

     Банк  «Хоум Кредит» (входит в Home Credit Group) вышел на рынок ипотечного кредитования в декабре 2006 года. Сейчас ипотечная программа Банка представлена в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Краснодаре, Волгограде, Тольятти и Уфе.

     С помощью ипотечных программ банка  возможно приобретение в кредит квартиры, комнаты, земельного участка, дома, осуществление финансирования строительства жилья или рефинансирование ипотечного кредита, полученного ранее в другом банке. Клиент банка также может получить наличные средства под залог имеющейся недвижимости на любые нужды.

     ОАО «Альфа-Банк» - один из крупнейших частных  банков России и компании «ИНКОМ-Недвижимость», лидер российского рынка риэлторских услуг; подписали соглашение о сотрудничестве в области опотечного кредитования. Соглашение позволит клиентам «Альфа-Банка», приобретающим недвижимость на вторичном рынке жилья получить ипотечный кредит на выгодных условиях по конкурентоспособным процентным ставкам, а также получить профессиональную помощь в подборе квартиры при помощи специалистов агентства «ИНКОМ-Недвижимость».

     Процентные  ставки по ипотечным кредитам «Альфа-Банка» не зависят от формы подтверждения  дохода – справкой 2- НДФЛ или справкой работодателя.

     Ипотечное кредитование в «Альфа-Банке» на массовый рынок было запущено в августе 2006 года. Уникальность программы заключается в новом подходе к обслуживанию клиентов – весь процесс оформления и получения ипотечного кредита, включая заключение сделки, оформления страховки, передачи денег, происходит в одном месте – Центре ипотечного кредитования «Альфа-Банка». Важным преимуществом программы  «Альфа-Банка» также является большое количество каналов погашения кредита: внести взнос по кредиту  можно в любом отделении «Альфа-Банка» по всей стране, независимо от места выдачи кредита.

     «Правительство  РФ выделит Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) 60 млрд. руб. в виде кредита и вклада в  капитал» - сообщил премьер-министр  РФ Путин, выступая  в Госдуме 7 апреля 2009 г.

     Он  также сообщил, что государство  в 2009 году потратит на поддержку жилищного  строительства 440 млрд. руб. против 249 млрд. руб. в 2008 году.

     По  словам Путина, практически решен  вопрос о еще одной, дополнительной капитализации АИЖК в объеме 20 млрд. руб. и помимо этого о предоставлении агентству кредита в объеме 40 млрд. руб. из средств, предназначенных для поддержки банковской системы.

     Средства  на стимулирование строительство и  другие жилищные программы в объеме 440 млрд. руб. в текущем году будут  выделены из федерального и региональных бюджетов, фонда ЖКХ и АИЖК.

       За счет всех этих средств,  правительство рассчитывает не  только поддержать стройиндустрию, но и продвинуть решение жилищных  проблем граждан.

     Кроме вышеупомянутых «сетевых» операторов, ряд банков предлагает собственные  ипотечные программы. Это Сбербанк, Райффайзенбанк, Собинбанк, Инвестсбербанк, Национальный резервный банк, Внешторгбанк, Газпромбанк, Московский кредитный банк, Уралсиб, Международный московский банк.

  

       2.3. Динамика и структура ипотечного кредитования в России

     Создание  действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.

     Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности.

     Вторичный рынок ипотечного капитала охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная  задача вторичного рынка ипотечного капитала – обеспечить первичных  кредиторов возможностью продать первичную  закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном  рынке.

     Рынок ипотечного капитала – это часть  финансового рынка, на котором перераспределяются заемные финансовые ресурсы, обеспеченные залогом недвижимости. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные.

     Ипотечный кредит – это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование – это  предоставление кредита под залог  недвижимости имущества.

     Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторичный:

     - на первичном рынке обращаются  первичные закладные;

     - на вторичном рынке покупаются  и продаются закладные, полученные  на первичном рынке.

     Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала являются кредиторы, которые  предоставляют заемный капитал  для приобретения и развития недвижимости, и заемщики-инвесторы, покупающие недвижимость в инвестиционных целях. На вторичном  рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Риск и прибыльность ценных бумаг вторичного  рынка  ипотечного капитала сравнивается с  доходностью ценных бумаг на других финансовых рынках.

     По  данным Центробанка на 01.04.09 в России насчитывалось 673 кредитных организации, предоставляющих кредиты  на покупку  жилья, из них 499 крупных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты. Из крупных банков ипотечного кредитования вышли Альфа-банк в сентябре 2008 года и Кредит Европа Банк (бывший Финансбанк) в марте 2009 года.

     По  данным АСР, на сегодняшний день россияне «являются владельцами 2 млрд. квадратных метров жилой недвижимости общей  стоимостью около $500-700 млрд». статистически на одного гражданина приходится всего 20 кв. м жилой недвижимости (в США примерно 80 кв.м).

     Около 60  процентов населения России стремится улучшить свои жилищные условия, в прошлом году возведено около 50 млн. кв.м. жилья, средняя продажная стоимость которого составила $ 1500 за один кв.м. Правительство прогнозирует рост жилищного строительства в размере не менее 12-14 процентов ежегодно. Ожидаемые объемы строительства в 2010  году – 75-80 млн. кв. м, в 2015 году – 100-120 млн. кв. м.

     На  сегодняшний день потенциальный  рост российского ипотечного первичного рынка составляет около $ 100 млрд.

     Объем ипотечного кредитования за 4 года представлено на рисунке 2.2.1

     

     Рис 2.2.1 – Объемы ипотечного кредитования в России.

     Таким образом, из рисунка 2.2.1 видно, что объемы выдачи ипотечных кредитов в 2008 году, по сравнению с 2007 годом, возросли почти вдвое - на 370 млрд. руб. во многом благодаря совместным усилиям местных и федеральных структур, ипотечное кредитование активно внедряется и развивается в разных регионах: Республике Башкирия, Республике Марий Эл, Республике Татарстан, Самарской, Оренбургской областях, Приморском крае и ряде других регионов. Федеральное агентство укрепило свои позиции, наладив договорные отношения с более чем 50 регионами. На данный момент АИЖК осуществляет выкуп закладных у 27 кредитных и 18 некредитных организаций.

     Объем ввода жилья в России в первом квартале 2009 года увеличился на 2,4%. Данные Федеральной службы государственной  статистики по объемам ввода жилья  представлены на рисунке 2.2.2.

       

     Рис 2.2.2. – объем ввода жилья в  России (2008- 2009 гг.)

     На  рисунке 2.2.2. видно что, в первом квартале 2009 года введено в эксплуатацию 114,4 тыс. квартир общей площадью 10,4 млн.квадратных метров, что составило 102,4 % к соответствующему периоду прошлого года.

     В первом квартале 2008 года было введено 10,2 млн. квадратных метров, 107,8% к первому  кварталу 2007 года.

     Среди субъектов РФ наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 12,4 5 от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом. В таблице 2.2.1. приведены объемы жилищного строительства по субъектам РФ за I квартал 2009 года. 

     Таблица 2.2.1. – Объемы жилищного строительства  за 1 квартал 2009 года.

 

     В этих субъектах РФ построена половина введенной общей площади жилья  в России.

     Вместе  с тем, при значительных объемах  жилищного строительства в Краснодарском  крае, Ростовской и Тюменской областях, Республике Башкорстан в первом квартале 2009 года наблюдается снижение ввода жилья по сравнению с первым кварталом 2008 года, которое оказало влияние на темп роста ввода жилья в целом по России. 

     2.4. Региональные аспекты ипотечного кредитования в Республике   Татарстан

     Рынок ипотечного кредитования — динамичный и быстро развивающийся рынок, обладающей достаточно развитой инфраструктурой и отличающейся высокой конкуренцией. Однако, сложившаяся ситуация на финансовых рынках повлияла и на данный его сегмент.

     За 2008 год на территории республики было выдано более 17 тыс. ипотечных кредитов, за 8 месяцев 2009 года было оформлено 8 тысяч, что подтверждает влияние финансовой ситуации на рынок ипотеки.

     Необходимо  отметить, что изменения коснулись  и условий кредитования. Причем изменения  вносились на федеральном уровне. Так, был увеличен размер минимального первоначального взноса (с 10% до 30%), введены ограничения по подтверждению  дохода заемщиков (если ранее допускалось  предоставление справок по форме  банков, то на сегодняшний день принимаются  лишь справки 2-НДФЛ). «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», как один из основных участников рынка ипотечного кредитования, ввело новые условия  по применению процентных ставок по кредитам (специальный калькулятор расчета  процентной ставки). Подобная тенденция  ужесточения требований по получению  кредитов наблюдалась у всех первичных  кредиторов. Так, на сегодняшний день средняя ставка по ипотечным кредитам у кредитных организаций колеблется на уровне 16% — 19%.

     Все это, безусловно, ограничило возможность  приобретения жилья для населения. Тем не менее, нельзя сказать, что  изменения условий кредитования являются необоснованными. Это ответные меры по минимизации рисков невозвратов кредитов населением (что в свою очередь обуславливалось снижением финансовой устойчивости предприятий-работодателей). Снижение, наблюдаемое в области ипотечного кредитования, обусловлено также и пересмотром отношения граждан к системе кредитования в целом. В свете негативной ситуации на рынке труда, сложившейся под воздействием мирового финансового кризиса, многие люди просто опасаются попасть в долговую кабалу, оставшись без работы.