Ипотечное кредитование: состояние, динамика и тенденции

     Эмиссия бумажных денег была  возложена  на ассигнационные банки, созданные  в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование  кредитных ресурсов на государственные  нужды производилось из средств  Государственного Заемного банка, который  был образован в 1786 году с целью  организации ипотечного кредита  землевладельцам, главным образом  дворянству.

       В том же, 1786 году при Заемном  банке была образована Страховая  экспедиция -  первое страховое  учреждение в России. Манифест  предусматривал страхование каменных  домов, принимаемых в залог  при осуществлении кредитных  операций. Страховая оценка здания  устанавливалась в том же размере,  что и залоговая, - в ¾ стоимости  имущества, а страховая премия - в полтора процента от установленной страховой суммы.

     С начала 70х годов прошлого столетия в стране действовало 11 акционерных  ипотечных (земельных) банков. История  работы этих финансовых учреждений тесно  переплетено с социально-экономической  жизнью страны на рубеже XIX – XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы  и ,как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью. В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы. По российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

     На  государственный крестьянский поземельный  банк (основан в 1882 году) была возложена  задача ссужать крестьян деньгами для  покупки помещичьей земли. Банк выдавал  крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 – 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

II. Ипотечное кредитование в России: состояние и динамика

          2.1. Необходимость, предпосылки и нормативно           законодательная база

     Широкое использование кредита является необходимым условием  нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьезного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

     - недвижимость сравнительно мало  подвержена риску гибели или  внезапного исчезновения, а ее  наличие легко проверяется;

     - недвижимость обладает осложненной  обороноспособностью (связанной  с необходимостью регистрации  сделок с ней в государственных  органах), что позволяет кредитору  легко проконтролировать либо  вообще запретить ее отчуждение;

     - стоимость недвижимости имеет  тенденцию к постоянную росту,  что дает кредитору гарантии  полного погашения задолженности;

     - высокая стоимость недвижимости и риск ее потери  являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств.

     Ипотека- это предоставление ссуды под  залог недвижимости.

     К недвижимому имуществу, которое  является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

     Наибольший  интерес представляет ипотечное  кредитование жилья, т.к. жилье в  рыночной экономике – наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов  экономики  и уверенность населения в  своем будущем, в будущем страны в целом.

     В настоящее время в стране созданы все предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования:

     - приняты Федеральный закон «О  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним» и Федеральный  закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,  закладывающие правовую базу  для  функционирования системы  ипотечного кредитования;

     - федеральной комиссией по рынку  ценных бумаг с участием Госстроя  России начата работа по разработке  стандартов эмиссии долгосрочных  ипотечных ценных бумаг;

     - законодательно оформлена деятельность  всех профессиональных субъектов  ипотечного рынка (оценочных,  риэлтерских, страховых компаний).

     При ипотечном кредитовании займы предоставляются  на длительный срок, который растягивает  погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных  выплат. При этом купленное жилье  служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа  собственность изымается банком и продается, чтобы полностью  расплатиться за кредит.

     Институт  ипотеки ввиду различных как  экономических, так и правовых препятствий  до настоящего времени не приобрел в России значительного распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим массивом нормативных  актов.

     В первую очередь к ним относятся  Федеральный закон 2001 г. «об ипотеке (залоге недвижимости)». Общие нормы о залоге, не нашедшие места в указанном законе, принимаются по соответствующим статьям Гражданского кодекса РФ. Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется Федеральным законом 2001 г. « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

     Фактическая реализация прав банка по ипотеке  возможна в рамках закона « об исполнительном производстве». Отдельные специальные  нормы, которые, тем не менее, следует учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и по соответствующим законам. Таким, например, как закон «О товариществах собственников жилья». При ипотеке жилья приходится мириться с необходимостью следовать нормам отраслевого жилищного законодательства, в том числе Жилищного кодекса РСФСР, а также законам и правилам регистрации граждан по месту жительства. Члены семьи заемщика также имеют установленные законодательством права, нормированные в Семейном и Гражданском кодексах РФ. Специальные акты защищают интересы несовершеннолетних, стариков и инвалидов.

     До  начала девяностых годов ипотека  практически отсутствовала. Псевдоипотека осуществлялась путем временного перевода прав собственности на недвижимость, являющуюся ее объектом, на кредитора. После окончания расчетов между должником и кредитором недвижимость переоформлялась обратно. Приходилось дважды платить весьма высокую госпошлину, относимую на заемщика, и мириться с рисками, связанными с возможной недобросовестностью кредитора, получавшего права на недвижимость по заниженной цене. Кроме того, сроки регистрации прав были весьма велики. В этих условиях данная схема, плохо защищавшая заемщика, не могла найти широкого распространения. Но и после легализации ипотеки, как цивилизованного правого института, в 1992 году, противоречия между устаревшими отраслевыми законами не давали юристам практической возможности в достаточной мере защищать права, но уже не заемщика, а банка-кредитора.

     Между «социалистическим» жилищным законодательством  и новым российским правом имелся принципиально непреодолимый разрыв.

     К сожалению, и последние законы исправили  нетерпимое положение лишь наполовину. Например, до принятия закона «Об ипотеке» вообще не было серьезных оснований для выселения неплатежеспособного должника и его семьи из заложенной квартиры. Могла идти речь лишь о переходе прав собственности с исключением права пользования или его ограничением (в зависимости от размера жилой площади на одного жильца). В настоящее время выселение вполне возможно, но при условии предоставления другого жилого помещения в черте того же населенного пункта. И с учетом всех санитарных норм. Судебная практика по реализации прав банков-кредиторов в новых правовых условиях пока отсутствует. Ранее взыскание на заложенную квартиру можно было обратить лишь в судебном порядке. С целью обхода данного правила, широкое применение получило использование схемы с заключением с неплатежеспособным заемщиком договора «об отступном». Но с момента новации, т.е. замены первоначального договора новым, прекращался договор залога, и возникала конкуренция с другими кредиторами. Не все банки это учитывали и сделки по приобретению и дальнейшему отчуждению полученной по договору «об отступном» недвижимости могли признаваться недействительными. По новому закону «Об ипотеке» договорная реализация недвижимости возможна. 
 
 

     2.2 Ипотечные модели и программы  ипотечного кредитования в России

     По оценкам экспертов в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие «классической ипотеки». Ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих моделях:

     Американская  модель. Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной в США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном и московском уровне. Для реализации и развития программы было создано «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию» , а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством.

     Немецкая  модель. Как альтернативу «американской» модели ипотечного кредитования, в  России пытаются создать систему  ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. В России на сегодня возникают стихийно. Источником средств, для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет  на себя обязательство в течение  определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

     В России специализированных кредитных  организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течении периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками.

      Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:

     - аренда жилья с последующим  выкупом;

     - создание фондов с использованием  бюджетных средств, которые занимаются  строительством и продажей в  рассрочку;

     - дотирование местными властями  ипотечных агентств, тем самым  значительно снижая процентную  ставку, сдерживая возможности рефинансирования  кредитов;