Жилищное право

Следует отметить, что на стадии заключения договора коммерческого найма жилого помещения ведущее место отведено его собственнику. Он определяет юридическую судьбу жилья, возлагает на себя ответственность за его сохранность, принадлежность и прочие казусы, которые могут возникнуть в любой момент действия договора. Поэтому наряду с соблюдением письменной формы, установленной в качестве императивного правила для данного договора, было бы целесообразно предложить, чтобы законодатель в качестве дополнений к главе 35 ГК РФ закрепил норму, устанавливающую необходимость государственной регистрации договора или его нотариального удостоверения. Это позволит не только защитить интересы собственника и нанимателя, предотвратить совершение незаконных действий в отношении жилья, находящегося в собственности различных субъектов гражданского права, но и производить учет заключения подобных договоров.

Таким образом, основные условия и существенные моменты коммерческого найма  жилья непосредственно определяются сторонами обязательства в ходе преддоговорных контактов по заключению договора, который становится основным документом, регулирующим правоотношения сторон.

Следует отметить, что в научной литеpатуpе на сегодняшний день уделяется очень  мало внимания изучению договоpа аpенды жилого помещения. В большинстве  случаев только упоминается о  том, что на основании договоpа аpенды жилое помещение может быть пpедоставлено юpидическим лицам, пpи условии использования этого помещения для пpоживания гpаждан Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. Залесского В.В. - М. МТК Восточный экспресс, 1998. - С. 190. .

В свою очередь  договор аренды достаточно широко освещен  отечественными цивилистами в своих  работах. Витpянский В.В. Договор аренды и его виды.- М.Статут. 1999. - С. 123; Завидов  Б.Д. Договорное право России. - М. ИПК  Лига Разум. - 1998. - С. 115. И все же договор аренды жилого помещения имеет свою специфику и применением к нему только общих положений договоpа аренды ограничиваться, по нашему мнению, нельзя.

Введение в  действие части второй ГК РФ влечет за собой значительные изменения  в правовом режиме арендованных жилых помещений. Достаточно сказать, что аренда жилья является теперь исключительной прерогативой юридических лиц (ст. 671 ГК РФ), но целевое использование арендованных жилых помещений остается неизменным - только для проживания граждан.

Фирмы имеют право арендовать у города жилье только для использования по его прямому назначению: арендовать квартиру под офис нельзя, для этого необходимо перевести ее в разряд жилых помещений. К объекту договора аренды предъявляются те же требования, что и к жилым помещениям по договору найма. Впрочем, в аренду может быть сдан даже целиком многоквартирный дом либо его часть.

В обязанность  арендатору вменяется сдача гражданам  жилого помещения для проживания по договору субаренды, который не может  быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (максимальный срок действия арендного договора пять лет).

При сдаче жилого помещения в субаренду ответственным  по договору перед арендодателем  остается арендатор. Если жилое помещение  сдается в субаренду за плату, превышающую арендную, арендодатель имеет право на часть доходов, которые получает арендатор от сдачи жилого помещения в субаренду. Размер доходов определяется договором субаренды или дополнительным соглашением сторон.

При ликвидации юридического лица, арендующего жилое помещение, субарендатор имеет право заключить с собственником жилой площади договор найма на жилое помещение - то, что находилось в его пользовании в соответствии с договором субаренды, - при условии добросовестного исполнения своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях договора найма Кудашкин А.В. О служебной жилплощади «служивых» людей // Право в Вооруженных Силах. - 2005. - № 4. - С. 32..

Договор аренды считается заключенным с момента  его регистрации в установленном порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Объемы жилой площади государственного и муниципального жилищного фонда, которые будут сдаваться в аренду, должны ежегодно определяться субъектами РФ на основании потребностей и конъюнктуры рынка жилья в регионе.

Более того, когда  фирма освобождает арендуемое помещение, она обязана сдать жилье в  исправном состоянии либо оплатить арендодателю стоимость не произведенного ею и входящего в ее обязанность текущего ремонта или сделать его за свой счет. Арендатор обязан использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания граждан, а также содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии собственными силами или путем заключения договоров с организациями, осуществляющими ремонт и эксплуатацию жилого дома. Арендатор не должен производить перепланировку и переоборудование без письменного разрешения арендодателя и межведомственной комиссии, но обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого жилого помещения.

В случае освобождения арендатором помещения до истечения  срока аренды или в связи с  окончанием срока договора он обязан оплатить арендодателю стоимость не произведенного им и входящего в  его обязанности текущего ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее. Арендатор обязан сдать жилое помещение в исправном состоянии. Он принимает долевое участие в расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории. При сдаче жилого помещения как в целом, так и частично по договору субаренды арендатор обязан согласовать договор с арендодателем. 
 
 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. Конституция  Российской Федерации. - М. Закон. 1994. - 96 с.

2. Гражданский  кодекс Российской Федерации  ч.1-3. - М. ТК Велби. 2005. - 442 с.

3. Жилищный кодекс  Российской Федерации. - М. Проспект. 2005. - 122 с.

4. Жилищный кодекс  РСФСР. - М. Городец. 2004.- 138 с.

5. Семейный кодекс  Российской Федерации. - М. ТК Велби. - 136 с. 

6. ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним» (с  изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г.) // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

7. ФЗ от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах  собственников жилья» (с изм. и  доп. от 30 декабря 2001 г., 21 марта  2002 г.) // СЗ РФ. - 1996. - № 25. - ст. 2963.

8. ФЗ «О приватизации  жилищного фонда в Российской  Федерации» от 24 июля 1994 года // СЗ РФ. - 1994. - № 16. - Ст.1864.

9. ФЗ от 24.12.2002 г. № 179-ФЗ «О внесении в  некоторые акты законодательства  Российской Федерации изменений  и дополнений, направленных на  развитие системы ипотечного  жилищного кредитования (заимствования)» //СЗ РФ. - 2002. - № 52 (часть I). - Ст. 5135.

10. Федеральный  закон от 28 августа 1995 года №  154-ФЗ «Об общих принципах организации  местного самоуправления в Российской  Федерации» (В ред. от 21 июля 2005 г  .).// СЗ РФ. - 1995. - № 35.- Ст. 3506.

11. Закон РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1. «Об основах федеральной жилищной политики» (в редакции Федеральных законов от 12,01.1996 № 9-ФЗ, от 21.04.1997 № 68-ФЗ, от 10.02.1999 №29-ФЗ) // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. - 1993. - № 3. - Ст.99.

Приложения

ДОГОВОР

СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА  ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ДОМАХ

ГОСУДАРСТВЕННОГО  И МУНИЦИПАЛЬНОГО

ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

_____________________________

(населенный  пункт)

_________________________________________________

(число, месяц,  год - прописью)

_____________________________________________________________

(наименование  собственника или управомоченного  им лица)

в лице ______________________________ ___________________,

(должность, фамилия,  имя, отчество)

действующего  на основании 

______________________________________,

(положения, устава)

Утвержденного _______________________________________________,

(дата, номер)

именуемый в  дальнейшем «НАЙМОДАТЕЛЬ», с одной  стороны, и гражданин _____________________________________________________,

(фамилия, имя, отчество)

с другой стороны, на основании ордера на жилое помещение No.______ ,серия_______________от __________________________________, выданного _____________________________________________________,

(число, месяц,  год)

именуемый в  дальнейшем _________________________________

(наименование)

«НАНИМАТЕЛЬ», заключили  настоящий Договор о следующем.

 

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1. Наймодатель  предоставляет нанимателю и членам  его семьи во владение и  пользование для проживания в  нем изолированное жилое помещение, состоящее из _______________ комнат(ы) в ______________ (отдельной, ____________________ квартире общей площадью ______ кв. м, в том числе коммунальной) жилой ______ кв. м по адресу _________________________________________ (проспект, улица, переулок и пр.) дом No. ____, корпус No. ____, квартира No. _____.

Характеристика  и техническое состояние предоставляемого жилого помещения, санитарно - технического и иного оборудования указаны  в прилагаемом паспорте.

2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2.1. Переход права  собственности на занимаемое по настоящему Договору жилое помещение не влечет расторжения или изменения настоящего Договора.

2.2. Проживающие  с нанимателем члены его семьи  имеют такие же права и несут  те же обязанности, как и  наниматель. В случае, если какие-либо  лица перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом нанимателем жилом помещении, за ними сохраняются права и обязанности, вытекающие из настоящего Договора, как за нанимателем и членами его семьи.

3. ОБЯЗАННОСТИ  НАНИМАТЕЛЯ

Наниматель обязан:

3.1. Использовать  жилое помещение только для  проживания.

3.2. Производить  переустройство и реконструкцию  жилого помещения только с  согласия наймодателя.

3.3. Соблюдать  правила пользования жилыми помещениями,  содержания жилого дома и придомовой  территории в Российской Федерации, а также правила предоставления коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, вывоза твердых и жидких бытовых отходов).

3.4. Соблюдать  правила пожарной безопасности  при топке печей, кухонных очагов, при пользовании электрическими, газовыми, другими приборами, не допускать установки самодельных предохранительных устройств, загромождения коридоров, проходов, лестничных клеток, запасных выходов, выполнять другие требования пожарной безопасности.

3.5. Производить  своевременно текущий ремонт  занимаемого жилого помещения  и мест общего пользования  в квартире не реже одного  раза в пять лет.

3.6. Устранять  за свой счет повреждения жилого  помещения, а также производить  ремонт либо замену поврежденного санитарно-технического или иного оборудования, если указанные повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих.

3.7. Своевременно  вносить плату за пользование  жилыми помещениями и коммунальные  услуги.

3.8. Допускать  в занимаемое жилое помещение  работников жилищной ремонтно-эксплуатационной  организации, обслуживающей дом,  для осмотра технического и  санитарного состояния жилого  помещения, санитарно-технического  и иного оборудования, для выполнения  необходимых ремонтных работ, а также ликвидации аварий, а также, в случае необходимости, представителей органов государственного надзора и контроля, пожарной охраны.

3.9. Производить  в домах, где нет центрального  отопления, в период отопительного  сезона отопление жилого помещения. При временном отсутствии нанимателя и членов его семьи наниматель не освобождается от обязанности по отоплению жилого помещения для поддержания нормальной температуры в нем в целях обеспечения сохранности жилого дома.

3.10. При выезде  из помещения на другое постоянное место жительства со всей семьей освободить и сдать наймодателю жилое и подсобные помещения, санитарно-техническое и иное оборудование по акту в надлежащем состоянии.

Невыполнение  нанимателем работы по текущему ремонту, а также по устранению имеющихся неисправностей фиксируются в акте сдачи жилого помещения. Стоимость указанного ремонта и расходы по устранению повреждений возмещаются нанимателем.

Акт сдачи жилого помещения нанимателем составляется и подписывается наймодателем и нанимателем.

3.11. Выполнять  иные обязанности, обусловленные  Договором найма.

4. ПРАВА НАНИМАТЕЛЯ

Наниматель имеет  право: