Жилищное право

Поднаниматель не имеет самостоятельного права пользования жилым помещением, и его права производны от прав нанимателя.

В связи с  этим при досрочном прекращении  договора найма жилого помещения  одновременно прекращается договор  поднайма жилого помещения.

По истечении  срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора и при отказе освободить занимаемое жилое помещение по требованию нанимателя подлежит выселению в судебном порядке.

По договору социального найма жилого помещения  совершеннолетний член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. При этом согласия наймодателя не требуется. Если вместо первоначального нанимателя по ранее заключенному договору найма нанимателем признан его совершеннолетний член семьи, наймодатель обязан заключить с ним договор найма жилого помещения.

По-иному решается вопрос по договору коммерческого найма  жилого помещения, где замена нанимателя в договоре найма жилого помещения не связана с членством в семье и может иметь место только с согласия наймодателя - собственника жилого помещения.

По договору социального найма жилого помещения  споры, возникающие после смерти нанимателя разрешаются в судебном порядке. Между тем по договору коммерческого найма жилого помещения в случае, если после смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения между постоянно проживающими с ним гражданами не достигнуто согласие по вопросу замены нанимателя, они становятся сонанимателями жилого помещения.

Неизвестный до недавнего времени коммерческий наем отождествляется с договором  аренды (абз.5.6. ст.1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной  жилищной политики»). Родовым понятием для договора аренды в нашем законодательстве и литературе выделяется имущественный наем (п.27 ГК РСФСР 1964 г., гл.10 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.).

В соответствии с действующим ГК РФ договор коммерческого  найма жилого помещения заключается  между физическими лицами. Как правило, стороны договора коммерческого найма жилого помещения ограничиваются при его заключении простой письменной формой. Вместе с тем договоры коммерческого найма жилых помещений достаточно распространены и в нотариальной практике.

При нотариальном удостоверении, по желанию сторон договора коммерческого жилищного найма, нотариус для обозрения истребует  правоустанавливающий документ о принадлежности сдаваемого внаем жилого помещения  и его государственной регистрации. Данные документы проверяются нотариусом и возвращаются собственнику жилого помещения.

Для нотариального  удостоверения договора необходима также справка бюро технической  инвентаризации, из содержания которой  можно наиболее точно определить и охарактеризовать в договоре сдаваемый внаем объект, дополнительно оценить информацию об отсутствии препятствий к заключению договора (например, наличие несанкционированной перепланировки жилого помещения, самовольно возведенных объектов и т.п.).

При оформлении договора нотариус должен удостовериться также в отсутствии арестов и иных ограничений (обременений) прав собственника. Подтверждением этого является выписка из Единого государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В истребовании справки налогового органа об отсутствии задолженности по налогообложению необходимости не имеется, поскольку перехода права собственности на жилое помещение при сдаче его внаем не происходит, однако по желанию участников договора указанные сведения могут быть затребованы нотариусом.

На заключение договоров найма жилых помещений, приобретенных в период брака  на совместные средства супругов, целесообразно  получить согласие супруга наймодателя. Подобное согласие может не удостоверяться нотариально, так как в соответствии с п. 3 ст. 35 СК нотариально удостоверенное согласие супруга требуется лишь в случаях совершения сделок по распоряжению недвижимостью и сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации.

Вместе с тем  согласно п. 1 ст. 35 СК владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов, поэтому отсутствие такого согласия влечет оспоримость заключенного договора. Согласие супруга наймодателя на сдачу жилого помещения внаем может быть выражено в простой письменной форме.

Если внаем  сдается жилое помещение, собственником (сособственником) которого является несовершеннолетний гражданин, на оформление договора требуется  предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Договор коммерческого найма жилого помещения обязательно является возмездной сделкой. Плата за жилое помещение, сдаваемое в коммерческий наем, устанавливается соглашением сторон. Законом не установлены конкретные виды и способы внесения платы за пользование жилым помещением. Чаще всего плата по договору жилищного найма производится деньгами как в виде периодических платежей, так и в виде определенной твердой денежной суммы, вносимой единовременно. Однако совершенно очевидно, что сторонами договора коммерческого найма жилого помещения могут быть избраны иные способы и формы внесения платы. Представляется, что это может быть, в частности, предоставление нанимателем наймодателю определенных услуг, передача в собственность либо в пользование обусловленных договором вещей, возложение на нанимателя предусмотренных договором затрат на улучшение нанимаемого жилого помещения и т.п. Стороны вправе также использовать сочетание названных форм оплаты либо определить иные формы и порядок оплаты предмета договора.

Срок договора определяется соглашением сторон, однако он не может превышать пять лет. Срок договора жилищного найма к существенным или необходимым условиям договора не относится; если он в договоре не указан, то договор считается заключенным на пять лет.

Договором устанавливаются права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя. Договором предусматривается также ответственность нанимателя, при этом следует учитывать, что по общему правилу (п. 3 ст. 677 ГК) наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все проживающие в жилом помещении несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем.

Особым условием договора жилищного найма является преимущественное право нанимателя на заключение договора найма на новый  срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если эта обязанность наймодателем не выполнена, договор считается продленным нa тот же срок и на тех же условиях. Данная норма не относится к договорам краткосрочного найма, т.е. договорам, заключенным на срок до одного года. Преимущественного права на возобновление договора на новый срок наниматели по таким договорам по общему правилу не имеют, за исключением случаев, когда самим договором краткосрочного найма стороны установили иное.

Отдельные условия  договора в силу закона имеют диспозитивный  характер. Например, проведение в сдаваемом внаем жилом помещении текущего ремонта, обязанность производить который в силу закона возложена на нанимателя (однако сторонами может быть установлено иное). В договоре может быть определен также порядок сдачи жилого помещения в поднаем, порядок вселения в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем, возможность переустройства и реконструкции жилого помещения и т.п.

Заключению договора коммерческого найма жилого помещения  предшествует процедура преддоговорных контактов, которая, в отличие от других договоров, имеет свою специфику. В целом процесс переговоров по заключению договора начинается с момента, когда необходимость в передаче внаем помещения и принятия его во временное пользование уже осознана сторонами, т.е. просчитана экономическая эффективность и коммерческая выгода будущей сделки и стороны обладают достаточной информацией друг о друге как о будущих контрагентах. Вместе с тем совсем не обязательно, чтобы каждая из сторон имела свой проект будущего договора для его дальнейшего обсуждения и выработки приемлемого варианта. Но в пользу именно этого варианта существует несколько весомых аргументов: во-первых, это старые традиции: практика заключения договора социального найма жилья на основании ордера еще оказывает свое влияние; во-вторых, на переговорах, которые происходят конфиденциально, проекты удобно использовать в процессе согласования, чтобы следовать прямо по их условиям.

Продолжая анализ процедуры заключения договора, следует  обратить внимание на такой весьма спорный вопрос, как момент вступления в силу рассматриваемого договора и его зависимость от момента передачи жилья нанимателю.

Согласно общему правилу, закрепленному в п.1 ст.425 ГК РФ, договор вступает в силу и  становится обязательным для сторон с момента его заключения, а таковым в силу правила п.1 ст.433 ГК РФ признается момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Поэтому, если договор составляется в виде одного документа, он вступает в силу в момент его подписания сторонами. Таким образом, для вступления договора в силу совсем не обязательно, чтобы передача жилого помещения была уже свершившимся фактом. Стороны, например, вправе оговорить в договоре срок, в течение которого наймодатель обязуется передать жилое помещение нанимателю в пользование. Весьма удачным представляется вариант, зафиксированный правительством города Москвы в Положении о порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г.Москвы, утвержденном постановлением от 21 января 1997 г. Основные моменты этого документа таковы.

Фактическая передача жилого помещения должна осуществляться на основании акта передачи жилого помещения; наймодатель в месячный срок после подписания договора обязан передать нанимателю свободное жилое помещение, соответствующее условиям договора найма и его назначению, и обеспечить в месячный срок свободный доступ нанимателю в жилое помещение; наниматель в соответствии со ст.676 ГК РФ вправе потребовать от наймодателя передачи ему жилого помещения, а также возмещения убытков в случае, если наймодатель не предоставил нанимателю жилое помещение в срок, указанный в договоре.

Представляется, что на момент заключения договора наймодатель - собственник находится  в более выгодных условиях, нежели наниматель, поскольку в любой момент, если условия будущего договора его не устраивают и путем переговоров не удается устранить разногласия или вызывает сомнение платежеспособность нанимателя, он может отказаться от заключения договора. Ведь наймодатель заинтересован в том, чтобы извлечь прибыль, а не в том, чтобы сдать жилое помещение конкретному лицу. Поэтому не случайно его стремление к заключению договора с надежным, платежеспособным нанимателем. Наниматель же хочет получить во временное пользование более благоустроенное жилье при наименьших затратах, поскольку договор коммерческого найма по своей правовой природе является, как уже отмечалось, срочным договором (даже если он заключен и на 5 лет). Наниматель по договору коммерческого найма и наниматель по договору социального найма - две в корне различные фигуры. Один из них (по договору социального найма) фактически имеет возможность пользоваться предоставленным жильем на протяжении всей своей жизни, не беспокоясь при этом, что по истечении определенного периода времени ему придется освободить благоустроенное жилье, в которое он вложил немалые материальные затраты. В то время как другой (по договору коммерческого найма) не имеет такой гарантированной уверенности в завтрашнем дне и по истечении срока договора вновь начнет поиски жилья, испытывая при этом не только материальные затруднения, но и моральный дискомфорт.

Согласно определению  договора коммерческого найма жилых  помещений (п.1 ст.671 ГК РФ) основной и  первоочередной обязанностью наймодателя  является передача нанимателю жилого помещения во временное владение и пользование для проживания в нем. Эта же обязанность более подробно охарактеризована в ст.676 ГК РФ, в которой говорится о том, что «наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания». Таким образом, законодатель подразумевает, что к моменту передачи жилого помещения нанимателю в нем не только не должны проживать другие граждане, сам собственник, но необходимо, чтобы оно было "свободным" юридически, т.е. жилое помещение не должно быть никому отчуждено, заложено, состоять под арестом, запрещением либо другим обременением. Жилое помещение обязательно должно быть пригодным для проживания в нем. Во-первых, оно должно быть изолированным, во-вторых, уровень его санитарной и технической пригодности должен соответствовать возможности постоянного проживания в нем.

Наряду с обязательством по передаче помещения наймодатель  также обязан "осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором  находится сданное внаем жилое помещение", а именно содержать и ремонтировать жилой дом, обеспечивать бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. С указанным обязательством тесно связана другая обязанность собственника - производить капитальный ремонт. Представляется, что перед тем как передать нанимателю жилье, он должен произвести и текущий его ремонт, с тем, чтобы помещение отвечало предъявляемым к нему требованиям.

Коммерческий  наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал и на то, что жилое помещение наймодатель обязан передать за плату. Плата, размер которой определяется по соглашению сторон, является существенным условием рассматриваемого договора. Как правило, размер оплаты устанавливается в зависимости от качества и месторасположения жилого помещения. Если же сдаваемое внаем жилье находится, например, в собственности приватизированных организаций, оплата жилья и коммунальных услуг работниками данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров. В отличие от договора социального найма законодатель ввел правило, защищающее интересы обеих сторон в договоре. Это правило касается одностороннего изменения размера квартирной платы. Видимо, имеется в виду либо увеличение платы наймодателем, либо ее уменьшение нанимателем. Изменение размера платы за жилье может быть произведено как по закону, так и по договору.