Жилищное право

Субъектами договора найма по российскому гражданскому законодательству являлись, с одной  стороны хозяин (лицо отдающее имущество  в наем), с другой - наниматель (лицо, нанимающее имущество). И хозяином и  нанимателем могли стать люди имеющие общую правоспособность и дееспособность.

Законодательство  того периода исходило из положения, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Так Г.Ф. Шершеневич отмечал, что не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что  не всякая допускает пользование без повреждения ее существа. Вещи потребляемые неспособны составить содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а толь подобные, а следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма, например, нельзя говорить о найме денег Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С.356.. Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. - С. 263.

Вообще в российском дореволюционном гражданском праве  предмет договора найма понимался  более широко, чем это имеет  место в современном законодательстве.

Действовавшее в ту пору законодательство предусматривало, что срок найма недвижимости не может превышать двенадцати лет. Причины столь краткого предельного срока найма недвижимого имущества объяснялись российскими правоведами по-разному. Д.И.Мейер считал, что причина заключается, вероятно, в опасении, чтобы наем не прикрывал собой перехода права собственности. Это было бы убыточно для казны, так как переход права собственности по недвижимому имуществу доставляет ей значительный доход Шершеневич Г.Ф.Указ. соч. - С. 356..

Признаком, характеризующим  имущественный наем в дореволюционном  праве, является вознаграждение за предоставленное  пользование. Отсутствие данного признака превращало предполагаемый договор  аренды в ссуду. Вознаграждение чаще всего выражалась в форме денег, но это было не обязательно. Плата могла быть определена известной частью произведений, собранных с нанятой земли, выражено в известных личных услугах и тому подобное. Особую форму вознаграждения составлял известный нашему законодательству ''наем из выстройки''. Наниматель, за пользование в течение известного числа лет отданную ему в наем землю, обязывается, по окончании срока найма, оставить все возведенные им постройки, дачи, мельницу, ригу в пользу собственника.

В качестве основной обязанности нанимателя рассматривалось своевременное внесение наемной платы. Сроки внесения платежей за пользование нанятым имуществом должны были определяться договором, а при отсутствии соглашения сторон о сроках внесения наемной платы они должны были определяться местными обычаями.

Для характеристики договора аренды (имущественного найма) по советскому гражданскому праву нужно  воспользоваться нормами Гражданского кодекса РСФСР 1922 года, а также  Гражданского кодекса РСФСР 1964 года.

Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой (нанимателю) имущество во временное пользование за плату (ст. 275 ГК). Договор являлся консенсуальным возмездным, двусторонним.

Не изменился  и подход к определению предмета договора имущественного найма: таковым могло служить любое непотребляемое индивидуально определенное имущество. Вещи, являющиеся предметом договора имущественного найма, могли принадлежать на праве собственности. Сузился круг объектов имущественного найма. В ГК 1964 года отсутствуют нормы регулирующие отношения, связанные с передачей в наем жилых помещений Кислякова М.А. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости // Современное право. - 2003. - № 10. - С. 34; Ерш А.В. Проблемы оборота недвижимости // ЭЖ-Юрист. - 2004. - № 46. - С. 17..

Форма договора имущественного найма могла быть и устной и письменной. Закон (ст. 276) ставил форму договора между гражданами в зависимость не от суммы, как  это было предусмотрено для других договоров, а от срока его действия, устанавливая, что договор на срок более одного года должен был заключаться в письменной форме под страхом лишения сторон права в случае спора ссылаться в подтверждение договора на свидетельские показания (ст. 46 ГК).

Существование особого правила не отменяло правила общего, установленного ч.2 ст. 44 ГК, т.е. если цена имущества свыше 100 рублей, а срок договора менее одного года, то сделка должна была совершаться в письменной форме.

Что касается договоров  с участием организаций, то действовало общее правило, в соответствии с которым сделка во всех случаях должна была быть облечена в письменную форму независимо от срока и суммы договора (п. 1 ст.44).

По сравнению  с ГК 1922 года ст. 277 ГК 1964 года сократил общий предельный срок имущественного найма с двенадцати до девяти лет и ввел специальные (менее продолжительные) сроки для отдельных групп правоотношений. В результате срок заключенного между государственными, кооперативными и общественными организациями договора найма строения или нежилого помещения не должен был превышать пяти лет.

При этом государственная, кооперативная или общественная организация, надлежащим образом выполнявшая  принятые на себя по договору найма  обязательства, по окончании действия договора получала преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора (ст. 280).

Поскольку договор  имущественного найма относится  к категории возмездных, обязанность  своевременно вносить наемную плату  оставалась одной из основных обязанностей нанимателя, предусмотренных законом. Наемная плата, как правило выражалась в периодических денежных выплатах. В ряде случаев, когда хотя бы одной из сторон является социалистическая организация, действовали государственные тарифные ставки, за пределы которых не могли выходить участники договора имущественно найма.

Подводя итог основным характеристикам договора имущественного найма, в гражданском праве советского периода, можно отметить, что рассматриваемый  договор сохранил свои основные черты  и признаки, отличающие его от иных типов гражданско - правовых договоров.

Вследствие экономических  и политических изменений, произошедших в 90-х годах ХХ в., государство  стало рассматривать жилье в  качестве не только блага, но и товара. В результате изменилось отношение  государства к найму жилых  помещений - появилась такая разновидность договора найма жилого помещения, как коммерческий наем, который стал функционировать параллельно со "старым", "потребительским" договором найма жилого помещения, сфера применения которого значительно сузилась. До принятия нового ГК РФ отношения по коммерческому использованию жилого помещения назывались арендой жилья Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости СНД и ВС РФ. - 1993. - № 3. - Ст.99.. В статье 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" было приведено следующее определение договора аренды жилого помещения: договор аренды - это соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

Договор аренды применялся в отношениях, как между  юридическими лицами, так и между  гражданами - во всех случаях, когда  речь шла о коммерческом использовании  жилья. Гражданский кодекс не воспринял  такую форму договора, как аренда, в отношении возмездного пользования чужими жилыми помещениями с участием граждан. В аренду жилые помещения могут предоставляться только юридическим лицам, которые в соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ используют их только для проживания граждан. Гражданам жилые помещения предоставляются в пользование за плату только на основании договора найма жилого помещения. Следует также указать, что целью договора найма жилого помещения (независимо от его разновидности) всегда является удовлетворение потребности нанимателя в жилье. Поэтому юридическое лицо не может быть нанимателем по договору найма жилого помещения.

ГЛАВА 2. ВИДЫ ДОГОВОРОВ  НАПРАВЛЕННЫХ НА ПЕРЕДАЧУ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ  В ПОЛЬЗОВАНИЕ И ОСОБЕНОСТИ ИХ ЗАКЛЮЧЕНИЯ

Социальный наем

Наем жилого помещения является одним из способов осуществления предусмотренного Конституцией РФ (ст. 40) права граждан на жилище. Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина РФ возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья.

Право на жилище обеспечивается посредством предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, на условиях найма жилых помещений у собственников, кооперативного жилищного строительства, а также приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади.

Существенные  условия договора найма жилого помещения  как общие нормы для всех его  разновидностей - оплата, наниматель и  объект договора.

Договор возмездный (ст.682). Безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм настоящей главы и переводит в регулирование гл.36 ГК. «Безвозмездное пользование» и жилищного законодательства.

В отличие от аренды нежилых помещений (ст.608) в  качестве нанимателя в договоре жилищного найма всегда выступает гражданин (ст.672, 677), хотя ст. 671 его не называет, но этот признак следует из требований п.2 данной статьи. При этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом помещении на условиях, указанных в ст.672, 677 ГК. Это множество лиц определено - в социальном найме как члены семьи и лица, утратившие семейные связи с нанимателем (ст.672), - в коммерческом найме как постоянно проживающие совместно с нанимателем (ст.677). В социальном найме названные лица - сонаниматели, в коммерческом найме - или сонаниматели (если названные лица заключили с нанимателем договор о солидарной ответственности перед наймодателем), или остающиеся в положении постоянно проживающих совместно с нанимателем.

От аренды этот договор отличается также специальным  объектом - жилым помещением (ст.288, 650, 673), которое удовлетворяет требованиям  нанимателя и совместно с ним  постоянно проживающих и на котором  сторона остановила свой выбор.

В соответствии со ст. 673 ГК РФ объектом договора найма  жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Оно должно быть благоустроенным  применительно к условиям данного  населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям (ст.40 ЖК).

Жилое помещение  здесь - обобщенное понятие (ст.673). Перемена объекта с жилого помещения на его противоположность - нежилое  помещение - прекращает договор найма  жилого помещения и трансформирует его в договор аренды нежилого помещения Гетман Е. Два кодекса - две эпохи. // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 14. - С. 28.. Переоборудование жилого дома, в котором находится нанятое жилое помещение, не допускается без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (ст.681).

В отношениях найма  жилья может участвовать юридическое  лицо, но лишь в качестве наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое  помещение может быть предоставлено, но не на условиях жилищного найма, а на условиях договора аренды (ст.650) или договора безвозмездного пользования (ст.689). По договору аренды юридическое лицо обязано использовать жилье по его назначению, сдав помещение, уже в качестве наймодателя, например, своему сотруднику как нанимателю по договору найма (ст.240).

Вместе с тем  имеют место факты, когда юридические  лица, став в этом случае арендаторами, заключают с пользователями арендованного  жилого помещения не договор его  найма, а договор субаренды, что ущемляет жилищные права граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя. Положение о порядке и условиях аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы от 17.06.1997. // Вестник мэрии Москвы. - 1997. - № 9. - С.36-44.; Положение о порядке и условиях аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы и предназначенных для продажи от 12.09.1997. // Вестник мэрии Москвы.- 1997. - № 18. - С.33-43.

Таким образом, цель договора жилищного найма - обеспечение права гражданина на жилище. Суть жилищного обязательства - во взятой на себя обязанности наймодателя передать нанимателю жилое помещение, занять которое последний согласился. Наниматель обязуется нести расходы по оплате наймодателю данного ему во владение и пользование жилья.

С введением  в действие части второй ГК РФ в  правовом регулировании отношений  по найму жилых помещений произошли  существенные изменения.

Согласно ст.7 Федерального закона о жилищной политике к государственному жилищному фонду относится: