Оценка объекта с целью определения его стоимости

Таблица №4: Расчет рыночной стоимости сравнительным  подходом

№

Наименование

Год постройки

Площадь, м2

Стоимость 1 м2

Стоимость, руб.

1

2

3

4

5

6

1

Двухкомнатная квартира

1994

64

24678

1 579 375

Итого:

64

1 579 375

Сравниваемые  качества

Объект оценки

Аналог  №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Аналог №5

1

2

3

4

5

6

адрес

г. Саратов,ул. 2 Садовая,28-34

г. Саратов, ул. Ст. Разина

г. Саратов, ул. 2 Садовая

г. Саратов, ул. 2 Садовая

г. Саратов, ул. 3 Советская

г. Саратов, ул. Аткарская

назначение

жилое

жилое

жилое

жилое

жилое

жилое

источник информации

газета "Квартиры Саратова" №45 (602) от 18.11.2009

газета "Квартиры Саратова" №45 (602) от 18.11.2010

газета "Квартиры Саратова" №45 (602) от 18.11.2011

газета "Квартиры Саратова" №45 (602) от 18.11.2012

газета "Квартиры Саратова" №45 (602) от 18.11.2013

цена продажи в руб  всего объекта

1 800 000р.

1 700 000р.

1 700 000р.

1 850 000р.

1 900 000р.

площадь в м2

64

64

64

64

64

64

цена одного м2

28125

26563

26563

28906

29688

корректировка 1 на условие сделки

В качестве базы для сравнения  принимают рыночные условия сделки, в случае если сделка по аналогам совершена  не в результате рыночной сделки, то возникает необходимость корректировки коэффициентов. К таким условиям относят: 1) между сторонами имеются особые специфические взаимоотношения, аффелирование покупателя и продавца (стороны сделки являются родственниками, сделка совершается между материнской и дочерней компанией); 2)  объект выставлен на продажу, но не реализован, в этом случае необходимо учесть возможность снижения цены в результате торга, как правило публичная цена, которая несколько выше той за которую продавец готов реализовать объект; 3) покупатель или продавец по каким-либо причинам не являются добровольными ( банкротство, исполнительное производство и др.); 4) стороны не могли осуществить адекватного маркетинга (слишком короткий период экспозиции, действующий в условиях недостатка информации, другие причины); 5) Другие условия.

условие сделки

рыночные

цена предложения

цена предложения

цена предложения

цена предложения

цена предложения

условие сделки у оцен. Объекта по сравн. С аналогом

хуже

хуже

хуже

хуже

хуже

корректировка

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

скорректированная цена

26719

25234

25234

27461

28203

корректировка 2 на условие финансирования

В качестве базы для сравнения  принимают типичные условия финансирования сделок в случае, если сделка по аналогам профинансирована не типичным образом, то возникает необходимость корректировок  коэффициентов, к таким условиям относят: 1) неденежная форма расчетов;  2) наличие специальных компенсаций и скидок; 3)  продажа  с получением имущества обратно в аренду; 4)  отсрочки и рассрочки платежа; 5)  другие условия.

условие финансирования

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

корректировка

1

1

1

1

1

скорректированная цена

26719

25234

25234

27461

28203

корректировка 3 на объем прав собственности

передача права собственности

полные

полные

полные

полные

полные

полные

корректировка

1

1

1

1

1

скорректированная цена

26719

25234

25234

27461

28203

корректировка 4 на дату сделки

дата сделки

в рамках даты оценки

в рамках даты оценки

в рамках даты оценки

в рамках даты оценки

в рамках даты оценки

период 

0

0

0

0

0

уровень инфляции (в % год)

0

0

0

0

0

корректировка

1

1

1

1

1

скорректированная цена

26719

25234

25234

27461

28203

корректировка 5 на качество , местоположение

качество, местоположение

одинаково

одинаково

одинаково

одинаково

одинаково

корректировка

1

1

1

1

1

скорректированная цена

26719

25234

25234

27461

28203

корректировка 6 на возраст объекта

возраст

1994

нет данных, но ориентировочно 90- е гг

нет данных, но ориентировочно 90- е гг

нет данных, но ориентировочно 90- е гг

нет данных, но ориентировочно 90- е гг

нет данных, но ориентировочно 90- е гг

корректировка

1

1

1

1

1

скорректированная цена

26719

25234

25234

27461

28203

корректировка 7 на размер объекта

площадь

64

64

64

64

64

64

корректировка

1

1

1

1

1

скорректированная цена

26719

25234

25234

27461

28203

корректировка 8 на состояние конструктивных элементов

состояние конструктивных элементов

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

оцениваемый объект по сравнению  с аналогами

одинаково

одинаково

одинаково

одинаково

одинаково

корректировка

1

1

1

1

1

скорректированная цена

26719

25234

25234

27461

28203

корректировка 9 на качество отделки 

качество отделки

Удовлетворительное

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

отличное

оцениваемый объект по сравнению  с аналогами

хуже

хуже

хуже

хуже

хуже

корректировка

0,95

0,95

0,95

0,95

0,85

скорректированная цена

25383

23973

23973

26088

23973

корректировка 10 на наличие или отсутствие других факторов

наличие подвала

Да

да

да

да

да

да

корректировка

1

1

1

1

1

скорректированная цена

25383

23973

23973

26088

23973

наличие вспомогательных  построек

Нет

нет

нет

нет

нет

нет

корректировка

1

1

1

1

1

скорректированная цена

25383

23973

23973

26088

23973

наличие парковки

Да

да

да

да

да

да

корректировка

1

1

1

1

1

скорректированная цена

25383

23973

23973

26088

23973

корректировка 11 на прочие параметры

описание параметров

                  -

                  -

                  -

                  -

                  -

оцениваемый объект по сравнению  с аналогами

                  -

                  -

                  -

                  -

                  -

корректировка

                  -

                  -

                  -

                  -

                  -

итоговая скорректированная  цена

25383

23973

23973

26088

23973

весовой коэфициент

20%

20%

20%

20%

20%

взвешенная стоимость

                24 678р. 

Минимум

                  23 973  

Максимум

                  26 088  

Средняя

                  24 678  

Медиана

                  23 973  

Мода

23972,6

Среднее квадратическое отклонение

846,1

Верхняя граница

    25 523,8  

Нижняя граница

     23 831,6  

Средняя взвешенная цена

                  24 678  

Стоимость к  расчетам

                  24 678  

№ п/п

наименование  показателя

чистый операционный доход

срок использования  объекта

ставка дисконтирования

стоимость объекта  на момент окончания срока использования

кодировка срока  получения чистого операционного дохода

стоимость будущих  доходов

дополнительные  затраты

стоимость объекта  доходным подходом

единица измерения

рублей в месяц

месяцев

%

руб.

руб.

руб.

руб.

расчеты

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

1

Двухкомнатная квартира

13182

1020

0,57%

0

1

-2 300 347

0

2 300 000

№ п/п

наименование  показателя

арендуемая  площадь

арендная плата  за 1 кв.м. в т.ч. НДС

арендная плата  за объект за мес.(Потенциальный валовый  доход)

Коэфициент  недоиспользования и потерь при  сборе арендных платежей

Эффективный(действительный) валовый доход

переменные  расходы за мес.

постоянные  расходы за мес.

резервы

итого расходы  в мес.

чистый операционный доход

Расчеты

Из табл "Описание"

из табл. Сравнения  аренды аналогов

(ст.3*ст.4)

(ст.5-ст.5*ст.6)

из табл."Расчет затрат на тек. ремонт"

(ст.7-ст.11)

единица измерения

кв.м.

руб.

руб.

%

руб.

руб.

руб.

руб.

руб.

руб./год

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

1

Двухкомнатная квартира

64

222

14227

2%

13942,66

761

761

13182

итого

64

14227

13942,66

761

13182

№ п/п

наименование

восстановительная стоимость

обоснование

норматив затрат на капитальный ремонт, %

затраты на текущий  ремонт, руб.

затраты на капитальный  ремонт в мес., руб.

1

2

3

4

5

6

7

1

Двухкомнатная квартира

830016

УПВС №28, табл №35

1,1

9130

761

Итого

830016

9130

761

Норматив затрат на текущий  ремонт взят из справочника Прокопишина  А. П. "Капитальный ремонт зданий: Справочник инжинера-сметчика". Т.1. - 2-е изд., прераб. и доп. - М.: Строй издат, 1991. - стр. 53.

сравниваемые качества

объект оценки

аналог№1

аналог №2

аналог №3

аналог №4

аналог №5

1

2

3

4

5

6

7

адрес

г. Саратов,ул. 2 Садовая,28-34

г. Саратов, автовокзал

г. Саратов, ул. Новоузенская

г. Саратов, ул. Политехническая

г. Саратов, ул. 2 Садовая

г. Саратов, ул. Политехническая

назначение

жилое

жилое

жилое

жилое

жилое

жилое

источник информации

газета "Квартиры Саратова" №45 (602) от 18.11.2009

газета "Квартиры Саратова" №45 (602) от 18.11.2009

газета "Квартиры Саратова" №45 (602) от 18.11.2009

газета "Квартиры Саратова" №45 (602) от 18.11.2009

газета "Квартиры Саратова" №45 (602) от 18.11.2009

цена аренды в рублях за месяц всего,в т.ч. НДС

9000

10000

10000

12000

14000

площадь помещения, кв.м.

64

64

64

64

64

64

цена аренды в рублях за месяц за кв.м.,в т.ч. НДС

141

156

156

188

219

корректировка 1 на условие  сделки

В качестве базы для сравнения  принимаются рыночные условия сделки. В случае, если сделки по аналогам совершена не в рез-те рыночной сделки - возникает необходимость корректирующих коэф. К таким условиям относ.: 1. Между сторонами имеются особые специфические отношения, аффилированность покупателя и продавца (стороны сделки - родственники, сделка совершена между материнской и дочерней комп...) 2. Объект выставлен на продажу, но не реализован. В этом случае учитывается возможность снижения цены в рез-те торга. Как правило, публикуется цена, которая несколько выше той, за которую продавец готов реализовать объект 3. Покупатель или продавец по к-л причинам - не добровольные ( банкротство, исполнительное пр-во...) 4. Стороны не смогли осущ. адекватного маркетинга ( слишком короткий период экспозиции, действуют в усл. недостатка инф-и, др.) 5. Др. условия

условия сделки

цена предложения

цена предложения

цена предложения

цена предложения

цена предложения

корректировка

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

скорректированная цена

134

148

148

178

208

корректировка 2 на условие  финансирования

В кач-ве базы для сравнения - типичные условия фин-я слелок. В случае, если сделка по аналогам профинансирована нетипичным образом, то возникает необходимость  корректирующих коэф. Эти условия: 1. Неденежная форма взаиморасчетов 2. Наличие специальных компенсаций и скидок 3. Продажа с получением имущества обратно в аренду 4. Отсрочки  и рассрочки платежа 5. Др.

условие финансирования

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

корректировка

1

1

1

1

1

скорректированная цена

134

148

148

178

208

корректировка 3 на условие  аренды

В качестве базы для сравнения  принимаются условия чистой аренды,те все текущие коммунальные платежи  осуществляет арендатор за свой счет.в  случае имеющегося отличия производится корректировка на размер таких платежей.

условия аренды

чистая аренда

чистая аренда

чистая аренда

чистая аренда

чистая аренда

чистая аренда

корректировка

1

1

1

1

1

скорректированная цена

134

148

148

178

208

корректировка 4 на качество местоположения

качество местоположения

одинаково

одинаково

одинаково

одинаково

одинаково

корректировка

1

1

1

1

1

скорректированная цена

134

148

148

178

208

корректировка 5 на размер объекта

площадь,кв.м.

64

64

64

64

64

64

Корректировка

1

1

1

1

1

скорректированная цена

134

148

148

178

208

корректировка 6 на состояние  основных конструктивных элементов

состояние основных конструктивных элементов

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

оцениваемый объект по сравнению  с аналогом

одинаковое

одинаковое

одинаковое

одинаковое

одинаково

корректировка

1

1

1

1

1

скорректированная цена

134

148

148

178

208

корректировка 7 на качество отделки объекта

качество отделки

хорошее

удовлетворительное

удовлетворительное

удовлетворительное

Удовлетворительное

оцениваемый объект по сравнению  с аналогом

хуже

лучше

лучше

лучше

Лучше

корректировка

0,8

1,2

1,2

1,2

1,2

скорректированная цена

107

178

178

214

249

корректировка 8 на наличие  или отсутствие инженерных коммуникаций и других факторов

наичие электричества

есть

есть

есть

есть

есть

Есть

корректировка

1

1

1

1

1

скорректированная цена

107

178

178

214

249

наличие водоснабжения

есть

есть

есть

есть

есть

Есть

корректировка

1

1

1

1

1

скорректированная цена

107

178

178

214

249

наличие отопления

есть

есть

есть

есть

есть

Есть

корректировка

1

1

1

1

1

скорректированная цена

107

178

178

214

249

наличие канализации

есть

есть

есть

есть

есть

Есть

корректировка

1

1

1

1

1

скорректированная цена

107

178

178

214

249

наличие мебели

частично

частично

частично

частично

частично

частично

корректировка

1

1

1

1

1

скорректированная цена

107

178

178

214

249

наличие парковки

есть

есть

есть

есть

есть

Есть

корректировка

1

1

1

1

1

скорректированная цена

107

178

178

214

249

общая чистая коррекция

76%

114%

114%

114%

114%

веса

100%

20%

20%

20%

20%

20%

средневзвешенная стоимость

185

21

36

36

43

50

стоимость аренды м2, в  т.ч. НДС

222

107

178

178

214

249

минимум

128

максимум

299

средняя

222

медиана

214

мода

35,625

среднеквадратичное отклонение

44,46

верхняя граница

266,76

нижняя граница

177,84

средневзешенная величина

185

стоимость к расчетам

222

№ п/п

наименование

единица измерения

обозначение

аналог №1

аналог № 2

аналог №3

аналог №4

1

2

3

4

5

6

7

8

1

объект

квартира

квартира

квартира

квартира

2

цена объекта всего

руб.

ПС

1 700 000

1 700 000

1 900 000

1 850 000

3

источник информации

газета "Квартиры Саратова" №45 (602) от 18.11.2009

газета "Квартиры Саратова" №45 (602) от 18.11.2010

газета "Квартиры Саратова" №45 (602) от 18.11.2009

газета "Квартиры Саратова" №45 (602) от 18.11.2010

4

цена аренды всего  объекта в месяц

руб.

ПЛТ

9000

10000

10000

12000

5

источник информации

газета "Квартиры Саратова" №45 (602) от 18.11.2009

газета "Квартиры Саратова" №45 (602) от 18.11.2010

газета "Квартиры Саратова" №45 (602) от 18.11.2009

газета "Квартиры Саратова" №45 (602) от 18.11.2010

6

оставшийся срок полезного  использования

лет

85

85

85

85

7

оставшийся срок полезного  использования

мес.

КПЕР

1020

1020

1020

1020

8

стоимость объекта на момент окончания срока использования

руб.

БС

0

0

0

0

9

время платежа

ТИП

1

1

1

1

10

ставка дисконтирования  месечная

%

СТАВКА

0,53%

0,59%

0,53%

0,65%

11

среднее значение месячной стаки дисконтирования

%

СРЗНАЧ

0,57%

12

годовая ставка дисконтирования

%

6,90%

№ п/п

Наименование  показателя

нормативный срок службы

год ввода в эксплуатацию

текущий год

срок физической жизни

оставшийся  срок полезного использования объекта  лет

срок использования  объекта,лет

срок использования  объекта, мес

1

2

3

4

5

6

7

8

9

1

Двухкомнатная квартира

100

1994

2009

15

85

85

1020

№ п/п

наименование

год ввода в  эксплуатацию

стоимость (затратный  подход), руб.

индекс надежности затратным подходом

стоимость (сравнительный  подход), руб.

индекс надежности сравнительным подходом

стоимость (доходный подход), руб.

индекс надежности доходным подходом

рыночная стоимость,руб.

рыночная стоимость  округленно, руб.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

1

двухкомнатная квартира

1994

733319

0,08

1 579 375

0,62

2 300 000

0,3

1 727 878

1 728 000