Оценка объекта с целью определения его стоимости

2. Наличие свободных  земель сельскохозяйственного назначения (более 650 тыс. га), земель поселений,  производственных площадок с  коммуникациями и энерго- тепломощностями. 

3. Низкая стоимость  земли (Правительство области и администрации муниципальных образований выражают готовность рассматривать возможность предоставления земельных участков под реализацию инвестиционных проектов с минимальным размером арендной платы).

4. Собственная региональная  газодобыча, стопроцентная газификация населенных пунктов и предприятий области.

5. Собственная региональная  нефтедобыча с полной переработкой  нефти на ОАО «Саратовский  нефтеперерабатывающий завод», что  обеспечивает абсолютную стабильность  топливного рынка области и низкие цены на ГСМ.

6. Значительные невостребованные  запасы углеводородного сырья  в недрах (газ, нефть, нефтеконденсат, горючие сланцы со сланцевым  газом и сланцевой нефтью), которые  представляются в пользование  потенциальным инвесторам в соответствии с действующим законодательством на конкурсной основе в соответствии с ежегодно утверждаемым графиком проведения аукционов.

7. Значительные запасы  невостребованных минерально-сырьевых  ресурсов (мел, известняки, карбонатные  породы для использования в  качестве цементного сырья, глинистые породы для производства кирпича, керамзита, цемента, пески и песчаники, минеральные воды бальнеологические, лечебные, столовые высокого качества, калийные и магниевые соли, сера, фосфориты, кремнистые породы, минеральные краски – охры и др.), которые предоставляются в пользование потенциальным инвесторам в соответствии с действующим законодательством.

8. Стоимость трудовых  ресурсов в 2,5 раза ниже, чем  в Московском регионе. 

9. Низкая себестоимость  строительства жилья, промышленной и коммерческой недвижимости (и, как следствие, низкие арендные ставки на недвижимость).

10. Развитая транспортная  инфраструктура.

11. Наличие государственной границы  протяженностью 550 км с Республикой  Казахстан с выходом в Центральную  и Среднюю Азию, Китай и т.д.

12. Близость к Московскому региону  (858 км).

13. Южный умеренный климат, продолжительность  зимнего периода на 1 месяц меньше, чем в Москве, что позволяет  снизить затраты на отопление,  освещение помещений и обслуживание  техники. 

14. Расположение региона в выгодной четвертой световой зоне, что значительно снижает себестоимость производства продукции тепличного комплекса.

15. Высокая обеспеченность связью  и телекоммуникациями.

16. Развитый банковский и страховой  сектор экономики. 

17. Низкая стоимость природоохранных и экологических мероприятий.

18. Межэтническое и межконфессиональное  согласие.

19. Политическая стабильность в  регионе. 

20. Высокий научный и технический  потенциал: 

• 6 институтов РАН;

• 21 НИИ;

• 19 проектных институтов;

• 14 ВУЗов, множество техникумов, колледжей, профтехучилищ.

21. Высокий культурный, медицинский  и образовательный потенциал. 

22. Наличие в регионе Законодательства, обеспечивающего льготный налоговый  режим для инвесторов.

23. Постоянный рост среднедушевых денежных доходов населения (до 20% в год), который увеличивает емкость рынка, а, следовательно, ликвидность товаров, работ и услуг.

24. Более высокие темпы роста  инвестиций в основной капитал  (118,3% в 2008 году), чем в целом  по России (109,1% в 2008 году).

25. Наличие квалифицированных трудовых  ресурсов.

Конкурентные преимущества Саратовской области сокращают  затраты инвесторов и позволяют  уменьшить себестоимость производимых товаров и услуг на 25-30% по сравнению, например, с Московским регионом.     

 

6.5. Анализ сегмента рынка

 

Рынок жилых помещений  города Саратова, наряду с рынком нежилого фонда, является в настоящее время  наиболее развитым. С данными типами недвижимости совершается наибольшее количество сделок. Наибольшим спросом  пользуются двух- и трехкомнатные квартиры.

Стоимость предложения  по продажам жилых помещений в  хорошем состоянии и со всеми  удобствами составляет от 25 000 до 33 000 рублей за 1 кв. метр, однако встречается и элитное жилье стоимость за 1 кв. метр, которого достигает 50 000 рублей.

На стоимость  продажи недвижимости, кроме ее текущего технического состояния, сильное влияние оказывает местоположение объекта. 

 

Рынок аренды жилых помещений  города Саратова в настоящее время  достаточно оживлен.

Реальные ставки за аренду помещений определить достаточно сложно, так как во многих случаях они регулируются не положением договоров, а устной договоренностью, что связано в большей степени с уходом от налогов.

Средние ставки арендной платы за жилые помещения, в зависимости от местоположения и качества жилых помещений  составляют от 6 500 до 8 500 рублей в месяц, в зависимости от площади арендуемого жилья и его месторасположения.

               

Анализ использованной информации

Средства массовой информации

Газеты, журналы, Интернет, реклама на баннерах, телевизоре, радио.

Аналитические издания

Данные статистики

Данные из интервью с  основными участниками рынка (риэлтеры, Арендаторы и Арендодатели, покупатели и продавцы)

Данные по основным застройщикам

По данным Саратовского БТИ

 

Современные тенденции

 

    Дальнейшие перспективы экономического развития города Саратова, определенные его расположением и историческим развитием, будут, вероятнее всего, связаны со строительной, тяжелой и перерабатывающей промышленностями.

 

 

 

 

№№ п / п	Наименование	Параметр
1	Средний срок экспозиции при сделках купли-продажи	1 – 2 мес
2	Наиболее типичный базовый  период времени для установления арендной ставки	Месяц
3	Наиболее распространенная денежная единица для установления арендной ставки	Рубль
4	Уровень достоверности данных	Достаточно достоверный

 

 

6.6. Основные значения (диапазоны) ценообразовательных факторов.

 

Сводная статистика по ценам  на недвижимость Саратова за прошедшую  неделю

Объекты	Стоимость кв.м.
Средняя стоимость  квадратного метра по всем предложениям	34895
В 1-комнатных	35203
В 2-комнатных	35908
В 3-комнатных	33509
В 4-комнатных	28809
Стоимость кв.м. на вторичном рынке	36241
В 1-комнатных	37144
В 2-комнатных	36996
В 3-комнатных	34790
В 4-комнатных	28809
Стоимость кв.м. в новостройках	26595
В 1-комнатных	26647
В 2-комнатных	28195
В 3-комнатных	24298
В 4-комнатных	0

 

Динамика  стоимости квадратного метра  на вторичном рынке недвижимости г. Саратова.

6.7. Аналоги объекта. Обоснование выбора аналогов

 

В качестве аналогов для  расчета рыночной стоимости объекта  и выбираются объекты, наиболее схожие с оцениваемым как по своим техническим характеристикам, так и по качеству местоположения. Проверяется и анализируется информация о сделках объектов-аналогов.       

  

6.8. Основные выводы:

 

1. Наиболее эффективным для данного объекта является использование помещений в качестве жилого.
2. В качестве аналогов для сравнительного и доходного подходов выбраны объекты наиболее схожие с оцениваемым  как по своим  техническим характеристикам, так и по местоположению.
3. При оценке объекта применялись затратный, доходный и сравнительный подходы

 

7. Анализ вариантов лучшего и наиболее эффективного использования

 

В соответствии с пунктом 6.4 Стандарта РОО СТО РОО 20-01-96 наиболее эффективное использование  определяется как наиболее вероятное  использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

Алгоритм определения  варианта наиболее эффективного использования  объекта:

1. отбор вариантов использования объекта, соответствующих законодательству;
2. проверка каждого из соответствующих законодательству вариантов использования объекта оценки на физическую возможность;
3. проверка каждого из соответствующих законодательству и физически возможных вариантов использования объекта на финансовую осуществимость;
4. выявление из финансово осуществимых вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта оценки;
5. формулирование вывода о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.

    Юридическая  законность подразумевает проверку  на соответствие способов использования  распоряжениям о правилах зонирования,  строительных нормативах, законодательству в области охраны окружающей среды и другим действующим законодательным актам.

          Физическая возможность подразумевает  рассмотрение физически реальных  в данной местности способов  использования.

Экономическая целесообразность подразумевает рассмотрение того, какой физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность подразумевает  рассмотрение того, какой из экономически приемлемых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ вариантов наиболее эффективного использования улучшений

 

Варианты использования	Обоснование
Юридическая законность
Жилая, фактическое использование	Нет ограничений
Офисная недвижимость	Использование в качестве офисной недвижимости запрещено. Требуется переоформление из жилого в нежилое помещение, что потребует значительных затрат на получение разрешения и юридическое переоформление
Торговая	Использование в качестве торгового помещения запрещено. Требуется переоформление из жилого в нежилое помещение, что потребует значительных затрат на получение разрешения и юридическое переоформление
Производственная	Использование в качестве производственного помещения запрещено. Требуется переоформление из жилого в нежилое помещение, что потребует значительных затрат на получение разрешения и юридическое переоформление
Вывод:	Объект может быть использован в качестве жилой недвижимости. Объект не может быть использован в качестве торговой, офисной, складской и производственной недвижимости.                                                    |
Физическая возможность
Жилая, фактическое использование	Нет ограничений
Офисная недвижимость	Требуется изменение функционального использования. Для этого требуется проведение специального обследования технического состояния зданий и сооружений с определением степени физической возможности дальнейшего использования в новом качестве. При положительных результатах требуется изменение конструктивных решений и осуществление значительных затрат. Не может быть использован по правовым факторам.
Торговая	Требуется изменение функционального использования. Для этого требуется проведение специального обследования технического состояния зданий и сооружений с определением степени физической возможности дальнейшего использования в новом качестве. При положительных результатах требуется изменение конструктивных решений и осуществление значительных затрат. Не может быть использован по правовым факторам.
Производственная	Требуется изменение функционального использования. Для этого требуется проведение специального обследования технического состояния зданий и сооружений с определением степени физической возможности дальнейшего использования в новом качестве. При положительных результатах требуется изменение конструктивных решений и осуществление значительных затрат. Не может быть использован по правовым факторам.
Экономическая целесообразность
Жилая, фактическое использование	Нет ограничений
Офисная недвижимость	Не может быть использован по правовым факторам.
Торговая	Не может быть использован по правовым факторам.
Производственная	Не может быть использован по правовым факторам.
Максимальная эффективность
Жилая	Текущее использование является максимально эффективным.
Вывод:	Текущее использование объекта в качестве жилого является наиболее эффективным. Другие варианты использования имеют ограничения правового характера