Содержание, изменение и расторжение договора аренды зданий и сооружений

      3. Арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендодателя за три месяца (статья 610 пункт 2 ГК). Договор будет существовать столько времени, сколько будет существовать потребность обеих сторон. Как только одна из них утрачивает экономический интерес к сохранению арендных отношений, она вправе заявить требование о его прекращении. Трехмесячный срок предупреждения обусловлен высокой стоимостью зданий (сооружений) и невозможностью быстро заключить другой договор аренды подобного здания (сооружения).

      4. Арендатор вправе истребовать от арендодателя не предоставленное в срок сданное в наем имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (статья 611 пункт 3 ГК). Срок передачи имущества должен быть определен договором, а если такой срок не установлен, то в разумный срок (в зависимости от конкретных обстоятельств, а также в силу обычаев делового оборота).

      5. Арендатор имеет преимущественное  право на заключение договора аренды на новый срок в следующих случаях:

• если иное не предусмотрено законом или договором аренды;
• арендатор, надлежащим образом исполнял свои обязанности;
• арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

      По  соглашению сторон условия договора заключенного на новый срок могут  быть изменены. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (статья 621 ГК).

      Согласно  общим положениям об аренде, арендатор  обязан:

      1. Пользоваться арендованным имуществом  в соответствии с условиями  договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 615 пункт 1 ГК). Если договор аренды содержит условия о способах пользования арендованным имуществом, арендатор обязан соблюдать эти условия. Если в договоре отсутствует условие о способах использования имущества, то эти способы вытекают из назначения самого имущества. Так, нежилое помещение запрещено использовать для проживания людей либо других не производственных целей;

      2. Своевременно вносить арендную  плату. Порядок, сроки и условия внесения платы должны быть определены договором.

      Стороны должны согласовать сроки внесения платежей. Это могут быть разовые  платежи, когда имущество арендуется на короткий срок. Если предполагается аренда имущества на достаточно длительный срок, то арендная плата вносится по частям. В этом случае стороны устанавливают периодичность платежей (раз в неделю, в декаду, в месяц, в квартал, в полугодие, в год), срок платежа, размер платежа. При разовом платеже оплата производится по окончании договора аренды, при периодических платежах - по окончании установленного периода пользования. Стороны, однако, могут условиться о предварительной оплате, в том числе и стопроцентной.

      В том случае, если арендатор существенно  нарушает данную обязанность, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный последним срок. Однако потребовать предварительной оплаты он может не более чем за 2 срока подряд (статья 614 пункт 5 ГК). Если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель может обратиться в суд с заявлением о досрочном расторжении договора аренды (статья 619 пункт 1 ГК).

      3. Поддерживать имущество в исправном  состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (статья 616 пункт 2 ГК).

      Текущий ремонт - это "устранение недостатков  имущества, не связанное с заменой  основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций)". Текущий  ремонт предназначен для уменьшения износа зданий (сооружений) и не увеличивает  стоимость арендованного имущества. К расходам по содержанию имущества относятся, как правило, расходы, связанные с его обычной или коммерческой эксплуатацией, охраной имущества, обязательным страхованием и тому подобное, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

      Законодатель  не устанавливает специальную ответственность  арендатора за нарушение требований данного пункта, однако, если такое  нарушение влечет существенное ухудшение  имущества, арендодатель может потребовать  досрочного расторжения договора в  силу пункта 2 статьи 619 ГК или потребовать возмещения убытков, вызванных возвратом имущества со сверхнормативным износом.

      4. Обязан вернуть арендодателю  здание (сооружение) в том состоянии,  в котором он его получил,  с учетом нормального износа  или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК). Вместе с арендованным имуществом, должны быть возвращены и все относящиеся к нему документы, которые были переданы при передаче здания (сооружения) арендатору. Причем передача здания (сооружения) арендатором арендодателю должна осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами (статья 655 ГК).

      Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В данном случае подразумевается арендная плата, предусмотренная договором аренды. Так, согласно пункту 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Примером может служить следующее дело.

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с акционерного общества задолженности по арендной плате, исчисленной с момента расторжения договора до освобождения помещения.

      Возражая  против иска, ответчик сослался на то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК обязательства сторон считаются прекращенными с момента расторжения договора, поэтому при определении размера подлежащей взысканию арендной платы арендодатель не может руководствоваться его условиями.

      В указанном договоре была предусмотрена арендная плата, размер которой значительно превышал ставку арендной платы, обычно применяемую при аренде аналогичного имущества, что, в частности, и явилось причиной, побудившей акционерное общество досрочно прервать арендные отношения.

      Арендная плата за спорный период, рассчитанная по методике, утвержденной городской администрацией, перечислена до возбуждения дела.

      Суд удовлетворил иск, сославшись на часть  вторую статьи 622 ГК, согласно которой  арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение 

       Итак, мы рассмотрели один из видов аренды – договор аренды зданий и сооружений. Проведенное исследования позволяют  сделать следующие выводы:

       Договор аренды зданий и сооружений занимает особое место среди других договоров аренды. Он относится к аренде недвижимости, причём такого её вида как нежилое помещения. Выделение данного вида аренды в самостоятельный договор обусловлено специфическими чертами его предмета: здания или сооружения.

       Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных  правил к ним, требуя лишь, чтобы  стороны были с гражданской право  и дееспособностью.

       К существенным признакам договора относятся:

• предмет;
• цена (арендная плата)
• форма, требующая в некоторых случаях соблюдения специального порядка государственной регистрации договора.

       Содержание  договора аренды зданий или сооружений нужно рассматривать шире, чем  оно представлено в ГК статьями 650-664, учитывая обширную арбитражную практику.

       Всё вышесказанное приводит нас к  выводу, что договор аренды зданий и сооружений имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений. А значит, его изучение требует дальнейшего продолжения. 
 
 
 
 
 

Список использованной литературы 

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. - 25.12.1993. - №237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 05.12.1994. - №32. - ст.3301; Собрание законодательства Российской Федерации. - 29.01.1996. - №5. - ст.410.
3. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг /изд.3-е, стереотипное. - М.: "Статут", 2001. - 300 с.
4. Гражданское право: В 2 т. Том 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2002. - 816 с.
5. Гражданское право: В 2 т. Том 2. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2002. - 704 с.
6. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций /Ответственный редактор О.Н. Садиков. - М.: Юристъ, 2004. - 845 с.
7. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право. Курс лекций. /Отв. ред.О.Н. Садиков. - М.: Издательство БЕК, 1997. - 704 с.
8. Гражданское право: Учебник: В 3 томах. Том 2. - 4-е изд., перераб. и доп. /Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев и др.; Ответ. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2004. - 848 с.
9. Завидов Б.Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование: Учебное пособие / Под. общ. ред. д. ю. н. проф.А. А. Власова. - М.: Издательско-торговая корпорация "Дашков и Кº", 2004. - 180 с.
10. Мызров С.Н. Договор аренды /Отв. ред. В.П. Воложанин. - Ульяновск: УлГУ, 2001. - 167 с.
11. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). - М: Издательство "Ось - 89", 1998. - 304 с.