Содержание, изменение и расторжение договора аренды зданий и сооружений

2.2 Стороны договора аренды зданий и сооружений 

      Параграф 4 главы 34 ГК "Аренда зданий и сооружений" не раскрывает круг лиц, которые могут  быть сторонами в данном договоре. Поэтому необходимо руководствоваться общими положениями об аренде, предусмотренными ГК.

      Арендодателем имущества по договору аренды может  быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником  сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК). То есть арендодателем выступает  тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (пункт 2 статьи 209 ГК), в том числе право сдачи имущества в аренду.

      Арендодателями  могут быть физические лица, юридические  лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные  образования.

      Физическое  лицо может выступать в качестве арендодателя при наличии у него дееспособности. То есть способности лично совершать различные юридические действия: заключать договоры, отвечать за неисполнение договорных и иных обязанностей. Закон связывает возникновение дееспособности в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть с достижением 18-летнего возраста (статья 21 ГК), поскольку, подразумевается, что лицо способно разумно действовать и сознавать значение своих действии именно по достижении этого возраста. В случаях, предусмотренных законом, дееспособность в полном объеме приобретается до достижения 18 лет. В случае вступления в брак до достижения 18 лет, а также при эмансипации физическое лицо автоматически приобретает дееспособность в полном объеме (статьи 21 и 27 ГК). Одним из основных отличий дееспособности несовершеннолетних от 14 до 18 лет от дееспособности совершеннолетних граждан является особый порядок совершения сделок. Несовершеннолетние рассматриваемой категории могут совершать сделки, за исключением специально оговоренных в законе, только с письменного согласия своих законных представителей либо должны получить последующее письменное одобрение уже совершенной сделки (статья 26 ГК). Однако прежде чем давать свое согласие законный представитель должен также получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства (статья 37 пункт 2 ГК). Что касается правовой природы согласия законных представителей и разрешения органов опеки и попечительства. "Права и обязанности у сторон по сделке, совершенной несовершеннолетним, возникнут не из согласия родителей, а из того юридического действия, которое совершит несовершеннолетний. Согласие родителей на совершение сделки не может быть и частью сделки, ее элементом. Так как для родителей, давших согласие, никаких прав и обязанностей не возникает. Все права и обязанности по сделке приобретает только несовершеннолетний". Приобретает он права и обязанности и случае отсутствия такого согласия. Выражая согласие, законный представитель лишь контролирует несовершеннолетнего. К тому же всю ответственность по договору несет именно несовершеннолетний (с 14 до 18 лет), как при наличии согласия, так и при отсутствии такового (статья 26 пункт 3 ГК).

      Физическое  лицо, помимо дееспособности, должно иметь  соответствующее право на заключение договора аренды зданий (сооружений). Правомочия собственника подтверждаются свидетельством установленного образца, выдаваемым органом по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Свидетельство о праве собственности не отражает операции, которые были совершены с недвижимым имуществом с момента выдачи этого документа. Поэтому для проверки юридической чистоты арендуемого объекта необходимо запросить у арендодателя выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на дату, наиболее близкую к моменту заключения договора аренды. Арендатор может и самостоятельно получить данную выписку, поскольку регистрирующий орган предоставляет ее любому лицу.

      Иное  лицо, должно быть управомоченно сдавать  имущество в аренду либо соответствующим  законом, либо собственником здания (сооружения) (доверенность, акт уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления). Такое право имеют, например, комиссионеры, агенты, доверенные управляющие. Доверенность должна быть определенным образом оформлена. Она может быть в виде отдельного документа или быть включенной в договор, определяющий внутренние отношения представляемого и представителя. Обязательным в доверенности является подпись уполномочивающего лица. Выдаваемая как гражданином, так и юридическим лицом доверенность должна содержать подпись доверителя. От имени юридического лица доверенность подписывает его руководитель или иное лицо, уполномоченное на это учредительными документами, и заверяется печатью организации (пункт 5 статьи 185 ГК). Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, должно иметь учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.

      К юридическому лицу законодатель относит  организацию, которая имеет в  собственности, хозяйственном ведении  или оперативном управлении обособленное имущество и отвечающее по своим обязательствам этим имуществом, которое может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде, имеющее самостоятельный баланс или смету (статья 48 ГК). Юридические лица - арендодатели зданий и сооружений могут быть как коммерческими, так и не коммерческими. Не имеет значения, преследуют ли они извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности или не имеющие извлечение прибыли в качестве таковой деятельности.

      Усложненная система правоотношений выстраивается  при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества. Субъекты права хозяйственного ведения (государственные  и муниципальные унитарные предприятия) сдавать в аренду недвижимое имущество вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (пункт 2 статьи 295 ГК). Казенные предприятия могут выступить в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника (пункт 1 статьи 297 ГК), а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельности (статья 298 ГК).

      Если  фигура арендодателя представлена в ГК отдельной статьей - 608, то Кодекс не дает отдельной правовой нормы об арендаторе и не определяет этого понятия. Поэтому закон не предъявляет к арендаторам особых требований. По общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование. ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества. 
 
 
 

3. Арендная плата по договору аренды зданий и сооружений

      Договор аренды зданий и сооружений является возмездным договором. Поэтому к числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений, помимо условия о предмете аренды, относится и размер арендной платы. Применительно к данному договору требования закона ужесточены по сравнению с общими положениями об аренде. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным (статья 654 пункт 1 ГК). Таким образом, исключается действие пункта 3 статьи 424 ГК, согласно которому, если в возмездном договоре цена не предусмотрена и ее невозможно определить исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

      При расчете арендной платы учитываются: стоимость здания, размер годовых  амортизационных отчислений (если капитальный  ремонт осуществляет арендодатель), стоимость  технического обслуживания арендуемого  помещения и прилегающей территории (если частично или полностью оно осуществляется арендодателем), иные накладные расходы, связанные с содержанием имущества (налоги, страховые взносы), некоторые другие показатели, которые можно отнести к себестоимости продукции. А также учитывается место расположения здания или сооружения, характер деятельности арендатора, технические характеристики передаваемых зданий или сооружений и тому подобное.

      При оценке стоимости недвижимого имущества  стороны могут руководствоваться  методиками, разработанными компетентными государственными органами.

      По  общему правилу стороны определяют арендную плату и форму ее выражения  свободным соглашением, в котором  указывается порядок, условия и  сроки внесения платы. Лист расчета  арендной платы должен являться неотъемлемой частью договора. Арендная плата может выражаться не только в денежной форме, но и в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, предоставления арендатором определенных услуг, передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (статья 614 ГК). Вне зависимости от формы арендной платы она должна иметь в договоре денежную оценку, стороны обязаны указать ее денежный эквивалент, что "позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы".

      При расчете арендной платы учитываются  также и плата за пользование  земельным участком (соответствующей  части участка), на котором расположен предмет аренды, если иное не предусмотрено  договором или законом (статья 654 пункт 2 ГК). Такое положение свидетельствует о единстве объекта аренды, то есть здание или иное сооружение и земельный участок, на котором они расположены, рассматриваются как единый объект аренды. Пределы такого участка не могут быть меньше занимаемого самим зданием или сооружением, а также прилегающего к нему участка земли, необходимого для его использования. Если стороны согласились о передаче в пользование большего участка земли, то это соответственно также влияет на цену договора.

      Арендная  плата может устанавливаться  в договоре как за объект в целом, так и за единицу, определяющую его размер. Такой расчетной единицей служит единица площади здания или сооружения - квадратный метр, хотя в зависимости от вида здания или сооружения могут использоваться и иные показатели размера, например, объем. В таком случае расчетной единицей будет кубический метр. Когда арендная плата устанавливается за единицу площади, объема или иного показателя размера здания, арендатор обязан уплатить сумму, равную произведению арендной платы за указанную единицу и размера (площади, объема и так далее) здания или сооружения. Если фактический размер здания или сооружения не совпадает с его официальным размером (зафиксированным в документах), арендная плата определяется исходя из фактического размера.

      Что касается дополнительных платежей (плата  за коммунальные услуги, за электроэнергию, водоснабжение и тому подобное). Существует два варианта оформления договорных отношений между арендатором  и арендодателем в части оплаты дополнительных платежей.

      При первом варианте, арендатор уплачивает арендную плату арендодателю, а расходы по коммунальным услугам - непосредственно поставщикам, на основании самостоятельно заключенных договоров.

      При втором варианте, когда арендодатель лично уплачивает коммунальные услуги поставщикам, он получает либо арендную плату, включающую в себя расходы по коммунальным услугам либо арендную плату и отдельно плату за коммунальные услуги. В последнем случае, между сторонами заключается соответствующее дополнительное соглашение. Необходимо отметить, что данное соглашение устанавливает порядок определения расходов по оплате дополнительных платежей в арендуемом помещении и является частью договора аренды, а не, например, договором энергоснабжения.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 3 СОДЕРЖАНИЕ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 

3.1 Права, обязанности и ответственность арендодателя 

      Поскольку законодатель не предусматривает специальных  норм регулирующих права и обязанности  арендодателя в параграфе 4 главы 34 ГК, то применяются общие положения об аренде.

      К правам арендодателя относятся:

• право требовать расторжения договора (например, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с назначением имущества или условиями договора (статья 615 пункт 3 ГК) или существенно ухудшает имущество (статья 619 ГК));
• право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за три месяца (статья 610 пункт 2 ГК). Договор будет существовать столько времени, сколько будет существовать потребность обеих сторон. Как только одна из них утрачивает экономический интерес к сохранению арендных отношений, она вправе заявить требование о его прекращении. Трехмесячный срок предупреждения обусловлен высокой стоимостью зданий (сооружений) и невозможностью быстро заключить другой договор аренды подобного здания (сооружения);
• право требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, в случае нарушения последним сроков ее внесения, если договором не установлено иное (статья 614 пункт 5 ГК). Этот способ самозащиты имущественных прав представляет собой одну из мер оперативного воздействия на неисправного должника - перевод его на предоплату. Данная норма диспозитивна, она действует в том случае, если сторонами в договоре не предусмотрено иное, в частности запрет на перевод арендатора на предоплату. Если же иное не предусмотрено, то арендодатель устанавливает срок такой предоплаты. Однако потребовать предварительной оплаты он может не более чем за 2 срока подряд;
• право распоряжения арендованным имуществом. Арендодатель, хоть и передает здание (сооружение) во временное пользование и владение арендатору, остается собственником данного имущества. Он может произвести отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях, предусмотренных законом или договором.