Содержание, изменение и расторжение договора аренды зданий и сооружений

Содержание 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ВВЕДЕНИЕ

     Договор аренды один из классических видов договоров. Его история насчитывает многие столетия, на протяжении которых он в основных своих чертах не изменился. Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. Нельзя переоценить значение договора аренды. Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

     Актуальность  темы заключается в том, что с  развитием рыночных отношений в  России значительно возрос оборот недвижимого имущества. Нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильно высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте. Расширение сферы рыночных отношений привело к широкому использованию субъектами имущественного оборота договора аренды как инструмента регулирования хозяйственных связей.

      Целью курсовой работы является исследовании проблем гражданско-правового регулирования аренды зданий и сооружений.

      Для достижения поставленной цели следует  рассмотреть следующие задачи:

1. рассмотреть сущность договора аренды зданий и сооружений в системе гражданско-правовых договоров
2. выявить элементы договора аренды зданий и сооружений;
3. изучить права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений;
4. провести анализ вопросов связанных с изменением и расторжением договора аренды зданий и сооружений;
5. изучить ответственность за нарушение условий данного договора;

     Объектом исследования курсовой работы является гражданско-правовые отношения, связанные с владением и пользованием зданий и сооружений, как объектов договора аренды.

     Предметом исследования является нормы гражданского законодательства, регулирующие отношения по предоставлению и использованию зданий и сооружений в качестве объектов договора аренды. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 1 Аренда зданий и сооружений: понятие, правовая природа 

1. Понятие и правовая природа договора аренды здания или сооружения

 

      Законодатель  дает следующее понятие договора аренды зданий и сооружений: "По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение" (статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации  - далее ГК).

      Договор аренды не влечет смены титула собственника. Имущество по данному договору может  передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно.

      Под правом владения понимается право, выражающееся в обладании имуществом, возможности  содержания его в собственном  хозяйстве.

      Право пользования же - это право на извлечение и присвоение полезных свойств имущества, в получении выгоды и удовлетворении своих потребностей посредством использования имущества.

      В первом случае арендатор не приобретает  титула владельца арендованного  имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями.

      Целью договора является передача собственником (арендодателем) на определенное в договоре время здания (сооружения) во владение и пользование другому лицу (арендатору) на возмездных условиях для удовлетворения последним своих потребностей. Поэтому "по своей экономической сущности аренду можно назвать продажей по частям вещи, имеющей продолжительный период изнашивания".

      Договор является возмездным, консенсуальным и двусторонним.

      Возмездность договора означает, что по данному договору имущественному предоставлению со стороны контрагента, исполняющего свою обязанность, соответствует встречное имущественное предоставление другого контрагента (статья 423 ГК). Хотя определение договора в пункте 1 статьи 650 ГК не содержит указания на его возмездный характер, он является таковым в силу общего определения договора аренды (статья 606 ГК). "По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование". Более того, статья 654 ГК указывает, что условие о размере арендной платы является существенным условием договора.

      Консенсуальность  договора аренды зданий и сооружений выражается в том, что его совершение связывается с моментом достижения соглашения сторон. Данный договор порождает права и обязанности с момента достижения сторонами соглашения, оформленного в письменном виде и зарегистрированного в Едином государственном реестре, при заключении его на срок более одного года.

      Данный  договор аренды является двусторонним, и предполагает наличие, как прав, так и обязанностей, у обеих  сторон договора. В данном случае арендатор  является субъектом встречного предоставления, то есть исполнение им своих обязанностей непосредственно зависит от исполнения арендодателем своей обязанности передать имущество.

      Срок  договора аренды определяется сторонами  свободно, специальных указаний в  ГК не содержится. Договор может  быть заключен на срок до одного года, более одного года либо на неопределенный срок. С периодом действия договора аренды здания или сооружения связана необходимость государственной регистрации договора. В том случае, если он заключен на срок, превышающий один год, договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 651 пункт 2 ГК).

      Договор аренды относится к категории  гражданско-правовых договоров по передаче имущества в пользование. К другим двум видам относятся: наем жилого помещения и безвозмездное пользование имуществом. Для таких договоров характерно, что передача имущества, не сопровождается переходом права собственности на это имущество; имущество передается лишь во владение и пользование.

      В свою очередь договор аренды делится на следующие виды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий (сооружений), аренда предприятий и лизинг (финансовая аренда).

Аренда  зданий (сооружений) наиболее широко распространена и имеет большое экономическое  значение.

      По  общему правилу договор считается  заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях  форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК).

      К существенным условиям договора аренды здания (сооружения) согласно главе 34 параграфу 4 ГК относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы. Поскольку данный договор аренды является сделкой казуальной (есть сделкой, действительность которой зависит от ее основания), в договоре обязательно должен быть указан предмет - основание, цель сделки. Без определения, какое конкретное здание (сооружение) должно быть передано во временное пользование и владение невозможно заключение договора.

      В договоре должны быть согласованы и  условия об арендной плате. По отношению к данному договору не применяется общее правило о том, что если цена не указана в договоре, то она определяется по цене, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары.

      Договор аренды здания (сооружения) является обычной сделкой, по которой права наступают, а обязанности возникают в момент совершения сделки, либо через некоторый промежуток времени. В том случае, если договор аренды зданий и сооружений заключен на срок менее года, то он считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения и оформления его в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Если же данный договор заключен на срок более года, то такой момент наступает позднее, после государственной регистрации (обычно по истечении месяца, если для государственной регистрации были представлены все необходимые документы).

1.2 Нормативно-правовое регулирование договора аренды здания или сооружения 

      Нормативно-правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений в основном осуществляется Гражданским кодексом Российской Федерации частью 2, принятой Государственной Думой 22 декабря 1995 года.

      Специальные нормы установлены в разделе 4 главе 34 "Аренда" параграфе 4 "Аренда зданий и сооружений" (статьи 650-655 ГК). Они дают понятие договора аренды зданий и сооружений (статья 650 ГК), определяют форму и случаи необходимости государственной регистрации договора (статья 651 ГК), права на земельный участок, на котором находится здание и сооружение (статьи 652-653 ГК), обязательность определения в договоре размера арендной платы (статья 654 ГК), порядок передачи здания и сооружения (статья 655 ГК).

      Однако  данные нормы регулируют аренду зданий и сооружений не исчерпывающим образом. Применяются также общие положения об аренде, содержащиеся в параграфе 1 главы 34 ГК.

      Общие положения об аренде применяются, если иное не установлено правилами ГК о договоре аренды зданий и сооружений. Они определяют круг лиц, которые могут быть арендодателями (статья 608 ГК), порядок предоставления имущества арендатору (статья 611 ГК), ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества (статья 612 ГК), права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (статья 613 ГК), условия пользования арендатором арендованным имуществом (статья 615 ГК), права и обязанности сторон (статьи 616-617, 621-624 ГК), случаи досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон (статьи 619-620 ГК).

      Поскольку здания и сооружения обслуживаются земельными участками, гражданское законодательство тесно взаимодействует с земельным кодексом. ЗК Российской Федерации (далее Земельный кодекс РФ) от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ признает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (статья 3 пункт 3 Земельного кодекса РФ).

      Нормы главы 34 ГК, а также специального законодательства, регулирующего особенности  отдельных видов арендных отношений, применяются в сочетании с  общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах, договорах и другими подобными нормами.