Содержание, изменение и расторжение договора аренды зданий и сооружений

      Помимо  Гражданского кодекса нормативно-правовое регулирование договора аренды зданий (сооружений) осуществляется и принятыми  в соответствии с ГК федеральными законами. Например, в Федеральном  законе от 23 августа 1996 г. N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" в главе 2 "Субъекты научной и (или) научно-технической деятельности" статье 5 "Научная организация" пункте 3, или в Федеральном законе от 22 августа 1996 г. N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" пункте 4, главе 5 "Экономика системы высшего и послевузовского профессионального образования", статье 27 "Отношения собственности в системе высшего и послевузовского профессионального образования", либо в Законе РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-1 "Об образовании" пункте 11, главе 4 "Экономика системы образования", статье 39 "Отношения собственности в системе образования" более подробно регулируются отдельные вопросы аренды зданий (сооружений).

      Арендные  правоотношения регулируются не только федеральным законодательством, но и другими подзаконными актами:

     1. Правовые акты, издаваемые Президентом  и Правительством Российской  Федерации (статья 3 пункты 3-4 ГК). Президент  РФ принимает указы, а Правительство  РФ - постановления, содержащие соответствующие нормы. Они не должны противоречить Конституции Российской Федерации, Гражданскому кодексу РФ и федеральным законам.

      2. Нормативные акты министерств  и иных федеральных органов  исполнительной власти (статья 3 пункт  7 ГК). Например, приказ Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 14.09.92 N 209 "Об утверждении методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)". Содержит формулы для расчета арендной платы на нежилые здания (помещения), а также устанавливает нормативные коэффициенты эффективности капитальных вложений в зависимости от отрасли народного хозяйства, в которой используется арендованное имущество. Содержит она и коэффициенты к расчету арендной платы за объекты, имеющие историко-культурную ценность (памятники), в зависимости от их значения (местного, республиканского или национального).

      3. Нормы международного права (статья 7 ГК). Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью правовой системы Российской Федерации и применяются при регулировании отношений, входящих в предмет гражданского права, кроме случаев, когда из международного договора следует, что для его применения требуется издание внутригосударственного акта. При этом установлен примат международного договора, перед актами российского законодательства: "Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены гражданским законодательством, применяются правила международного договора" (статья 7 пункт 2 ГК).

      4. Судебная практика. Конечно, судебная практика не представляет собой нормативно-правовые акты, но нельзя не указать на большое влияние, которое она оказывает. Судебная практика - это многократное, единообразное решение судами одной и той же категории дел. На основании судебной практики Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ дает разъяснения смысла гражданского законодательства посредством издания Информационных писем (например, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. №53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), выносит постановления по итогам рассмотрения конкретных гражданских дел. Все это приводит к единообразному пониманию и применению судами гражданского законодательства. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2 Элементы договора аренды здания или сооружения 

2.1 Предмет договора аренды здания и сооружений 

      Согласно  статье 650 ГК предметом данного договора аренды являются здания и сооружения. Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения), под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом.

      Различия  между зданиями и сооружениями не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами.

      Здания  и сооружения - это объекты, обладающие рядом признаков:

      1. Здания или сооружения являются искусственно созданными объектами.

Здания  имеют стены и крышу. В то же время не может быть объектом договора аренды зданий и сооружений отдельный конструктивный элемент здания. Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров связанных с арендой" в пункте 1 сделал вывод, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только не потребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.

      Примыкающие друг к другу здания и имеющие  общую стену, но представляющие собой  самостоятельное конструктивное целое, считаются отдельными.

      В состав зданий входят помещения (жилые  или нежилые), в том числе и те помещения, назначение которых иное, чем основное назначение здания:

• коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации (система отопления, внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами;
• внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой;
• внутренние телефонные и сигнализационные сети;
• вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты).

      К зданиям относятся также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома, передвижные домики производственного назначения (мастерские, котельные, кухни и прочее) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые, административные и прочее).

      Сооружение, состоит из всех устройств, составляющими с ним единое целое. К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

      2. Здание и сооружение должно быть капитальным, иметь постоянную основу. В качестве такой основы выступает земельный участок, на котором оно расположено. Здание и сооружение, как объект недвижимости прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба его назначению (статья 130 пункт 1 ГК). Например, не являются предметом договора аренды сооружений плавучие краны и иные плавучие сооружения в морских портах. Правда, данный признак объекта недвижимости (неразрывность с землей) использованный в ГК, несколько неточен.

      Имеющиеся на сегодня технические возможности позволяют без труда перевезти почти любые объекты вне зависимости от их размера. "В самом деле, современный уровень развития техники позволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их назначению".

      3. Здание и сооружение служит местом нахождения людей. Здания – для постоянного нахождения, а сооружения – для временного. Здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно.  Постоянное или временное нахождение людей соответственно в здании или сооружении, обусловлено их функциональным назначением. В зависимости от назначения здания подразделяются на жилые и нежилые с различными правовыми режимами пользования. Жилое здание используется для проживания людей. Для признания его таковым оно должно соответствовать требованиям санитарно-технических норм и правил, предъявляемым для жилых помещений. Под нежилым понимается здание, используемое для иных целей, не связанных с целью проживания граждан. Это промышленные, производственные, торговые, административные, лечебно-санитарные, культурно-просветительные, коммунально-бытовые, складские, учебные и используемые для иных целей здания.

      Нежилые здания обычно всегда являются предметом  договора аренды зданий и сооружений, если не исключены из гражданского оборота. Нежилое здание может включать жилое помещение (например, служебная квартира в здании больницы), так же как и жилое - нежилые помещения (например, помещение под магазином в жилом многоквартирном доме).

      Передача  жилого помещения за плату во временное владение и пользование гражданам для проживания в нем регулируется нормами о договоре найма жилого помещения (глава 35 ГК). Однако жилое помещение может быть предметом договора аренды, если одной из сторон является юридическое лицо и оно использует жилое помещение только для проживания граждан (пункт 2 статьи 671 ГК).

      Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилых помещений. Является ли нежилое  помещение предметом аренды здания? Представляется, авторы, которые считают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением "здание", не правы в своих убеждениях. Понятия "здание" и "помещение" не равнозначны. Аналогичного мнения придерживаются и другие авторы, например, В.А. Лапач. Думается, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. Здание состоит из множества помещений. В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным. Нежилое помещение является частью здания и сооружения.

      Нежилые помещения имеют больше общего со зданиями и сооружениями, чем с другими предметами аренды. Поэтому логичнее было бы применить к аренде помещений некоторые нормы об аренде зданий (сооружений). К этому как раз стремятся авторы, ставящие знак равенства между зданием и помещением. В особенности это касается формы и государственной регистрации договора.

      Конечно, при применении общих положений  о договоре аренды соблюдаются требования о государственной регистрации  и письменной форме договора. Если применять общие положения об аренде (статья 609 ГК) договор аренды помещения должен быть заключен в письменной форме при наличии следующих условий: одной из сторон является юридическое лицо, либо договор заключен на срок более одного года. Но в тоже время, поскольку помещение является недвижимым имуществом, то договор подлежит государственной регистрации. Для государственной регистрации требуется оригинал договора аренды, без которого сама регистрация не может быть осуществлена. Поэтому на практике требование о письменной форме договора и регистрации будет соблюдаться сторонами и без специального указания на то законодателем.

      Однако, при применении общих положений  об аренде к нежилым помещениям, они будут подвержены большим  ограничениям. Нежилое помещение - это менее ценный объект, чем здание. При обязательной государственной регистрации договора аренды любого недвижимого имущества будут ущемляться права и интересы лиц, заключивших договор аренды помещения, например, на несколько дней или даже часов. Согласно статье 13 части 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация проводится в течение месяца со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

      Поэтому представляется необходимым применять  к аренде помещений нормы о  форме и государственной регистрации  зданий (сооружений): договор аренды нежилого помещения заключается  в письменной форме и подлежит государственной регистрации, если заключен на срок более одного года. Такого же подхода придерживаются некоторые авторы, например А.А. Иванов, а также Высший Арбитражный Суд РФ (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").

      Сооружения, поскольку люди пребывают в них  временно, не имеют деления на жилые  и нежилые. Они служат производственным, техническим целям. Это автозаправочные  станции, гидротехнические сооружения, мосты, трансформаторы, нефтяные и газовые скважины, трубопроводы и так далее.

      4. Здания (сооружения) могут быть предметом  данного договора аренды только  после принятия их в эксплуатацию, в порядке, предусмотренном законодательством.  Являются ли предметом этого  договора незавершенные строительством здания и самовольные постройки?"Объекты незавершенного строительства - это недостроенные и не сданные в эксплуатацию имущественные комплексы, отдельные здания, сооружения и подобные объекты".  В действующем законодательстве препятствием к осуществлению договора аренды с объектом незавершенного строительства являются только нормы, связанные с принятием в эксплуатацию зданий и сооружений. Аналогичных норм в гражданском праве нет. Поэтому допускается использование таких объектов только в целях, не связанных с проживанием людей. Например, использование под склад. Если же здание арендуется по своему основному назначению, то есть для постоянного нахождения в нем людей, то в этом случае, оно не может выступать как предмет договора аренды. Так же и самовольная постройка не может быть предметом договора аренды здания, поскольку лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретают на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею, в том числе сдавать в аренду (пункты 1-2 статьи 222 ГК).