Шпаргалка по "Жилищному праву"

 

  Сдача в  поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является одним из видов прав нанимателя по такому договору (ст. 76 ЖК РФ). Ограничивает данное право (ст. 76 ЖК РФ):

  • отсутствие согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи; а также всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей при передаче в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире;

  • уменьшение общей площади соответствующего жилого помещения на одного проживающего в результате сдачи в поднаем  до значения меньше учетной нормы, а  в коммунальной квартире – меньше нормы предоставления;

  • одна из тяжелых форм хронических заболеваний одной из сторон передачи в поднаем данного жилого помещения.

  Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается  в письменной форме на срок, определенный договором. При отсутствии в договоре указания на срок его действия, договор считается заключенным на 1 год. Экземпляр договора передается наймодателю данного жилого помещения. В договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

  Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма.

  Возможные причины прекращение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма:

  • истечение  срока, на который он был заключен;

  • прекращение  договора социального найма жилого помещения.

  Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

  • по соглашению сторон;

  • при  невыполнении поднанимателем условий  договора поднайма жилого помещения.

  В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

  Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

  Если договор  поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора – инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону  о прекращении договора поднайма за 3 месяца. 

15. Временные жильцы.

 

Законодатель  называет временными жильцами граждан, временно и безвозмездно проживающих  с нанимателем и членами его  семьи, занимающими жилое помещение  по договору социального найма. Чтобы  проживать в жилом помещении, надо в него вселиться. Основаниями вселения в жилое помещение временных жильцов выступает юридический состав, состоящий из следующих юридических фактов: 
1) взаимное согласие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи; 
2) предварительное уведомление наймодателя об этом; 
3) наличие при вселении временного жильца в жилое помещение общей площади на каждого проживающего для отдельной квартиры не менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — не менее нормы предоставления. 
Размер жилого помещения имеет важное юридическое значение, поскольку законодатель предоставляет право наймодателю запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления (ч. 1 ст. 80 ЖК РФ). Учетная норма представляет собой минимальный размер жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Как правило, она ниже нормы предоставления жилья. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. 
Закон не требует заключения договора пользования жилым помещением между нанимателем и временными жильцами, однако согласно теории договорного права факт достижения соглашения между нанимателем и временными жильцами о вселении в жилое помещение свидетельствует, что между указанными сторонами возник договор безвозмездного пользования имуществом (ссуда). Безвозмездное пользование жилым помещением сближает, в известной мере, правовое положение временного жильца со ссудополучателем. В то же время сравнение нормы ст. 80 ЖК РФ (временные жильцы) со ст. 689 ГК РФ (безвозмездное пользование) дает основание полагать, что права ссудополучателя самостоятельны <1> и более гарантированны, чем права временного жильца. Этот вывод основывается на анализе норм о прекращении права пользования жилым помещением указанными лицами. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд (п. 2 статьи 80 ЖК РФ). Если срок проживания временных жильцов не согласован с нанимателем и членами его семьи, то они должны освободить жилое помещение не позднее чем через семь дней со дня предъявления требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи. Право же ссудополучателя не прекращается досрочно даже при смене собственника жилого помещения (ст. 700 ГК РФ). Поскольку право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику или иным лицам, управомоченным на то законом или собственником, то ссудодатель, равно как и ссудополучатель, может отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. 

16. Договор коммерческого найма.

По договору коммерческого найма жилого помещения  одна сторона - собственник жилого помещения  или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - нанимателю жилое помещение без  ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

Основные отличия договора коммерческого найма от договора социального найма

* Для заключения  договора коммерческого найма  нанимателю не требуется прохождения  таких стадий, необходимых для  заключения договора социального  найма, как постановка на учет  нуждающихся в улучшении жилищных  условий, прохождение очереди  на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д.

* Коммерческое  жилье не подлежит приватизации.

* Вселение близких  родственников по договору социального  найма возможно без согласия  наймодателя, по договору коммерческого  найма нельзя вселить в квартиру даже близких родственников.

* По договору  социального найма жилье подлежит  предоставлению без установления  срока его действия и по  установленной норме; по коммерческому  найму - на срок, не превышающий  5 лет, и законодатель не ограничивает  размер предоставляемого жилья. Отличия одного договора от другого прослеживаются также в некоторых иных вопросах; в частности, правом на обмен, замену жилого помещения обладает лишь наниматель по договору социального найма.

* Коммерческий  наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

* В связи с  неисполнением обязанностей по  внесению платы за жилое помещение  и коммунальные услуги нанимателем  жилья по договору социального  найма Жилищным кодексом РФ предусматривается выселение виновных лиц с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для выселения в общежитие.

* Расторжение  договора коммерческого найма влечет выселение (на основании решения суда) нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, при этом Гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ) не устанавливает последствий выселения (без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения). 
 

17. Возникновение права на жилое  помещение, находящееся  в собственности граждан.
18. Жилищные кооперативы: основы правового положения.

 

  Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов (далее по тексту – жилищные кооперативы) регулируется гл. 11 ЖК РФ. Жилищный кооператив – добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (ст. 110 ЖК РФ). Члены жилищного и жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

  Жилищные  кооперативы являются потребительскими кооперативами. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица. Статьей 49 ЖК РФ определены категории граждан, имеющих преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления:

  1) малоимущие  граждане, признанные нуждающимися  в жилых помещениях. Малоимущими  в целях жилищного регулирования  являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в установленном законом порядке с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению;

  2) иные  граждане, признанные нуждающимися  в жилых помещениях в соответствии  с федеральным законом или  законом субъекта РФ.

  Количество  членов жилищного кооператива не может быть менее чем 5, но не должно превышать количество жилых помещений  в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

  В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения:

  • о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности;

  • о порядке  вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и  выдачи паевого взноса, иных выплат;

  • о размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке их внесения, об ответственности за нарушение обязательств по их внесению;

  • о составе  и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке  принятия ими решений, в т. ч. по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

  • о порядке  покрытия членами кооператива понесенных им убытков;

  • о порядке  реорганизации и ликвидации кооператива.

  Устав жилищного  кооператива может содержать другие не противоречащие ЖК, другим федеральным законам положения.

  Государственная регистрация жилищного кооператива  осуществляется в соответствии с  законодательством о государственной  регистрации юридических лиц.

  Органами  управления жилищного кооператива являются:

  • общее  собрание членов жилищного кооператива;

  • конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более 50 и это предусмотрено уставом  жилищного кооператива;

  • правление  жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива. 

19. ТСЖ: основы правового  положения.

 

  Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение  собственников помещений в многоквартирном  доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ).

  Устав ТСЖ  принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. По своим обязательствам ТСЖ отвечает всем принадлежащим ему имуществом. ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества, а они, в свою очередь, не отвечают по обязательствам товарищества (п. 6 ст. 135 ЖК РФ).