Проблемы правовой регламентации и защиты сервитутных прав

В случае если сервитут земельного участка был установлен ранее, т.е. до открытия в Реестре раздела на этот земельный участок, запись о регистрации сервитута производится на основании правоустанавливающего документа, в котором имеются данные об ограничениях или обременениях, соответствующих понятию сервитута, и не может быть произведена на основании данных, содержащихся в кадастровом или ином плане земельного участка. Вышеуказанный правоустанавливающий документ должен соответствовать определенным требованиям, т.е. содержать информацию о субъектах, в пользу которых сервитут установлен, об обремененном объекте недвижимости, о сфере действия и целях установления сервитута.

Если запись о сервитуте имеется в плане земельного участка либо в другом документе, не являющемся правоустанавливающим, регистратору рекомендуется письменно уведомить орган, в пользу которого установлен сервитут, либо администрацию соответствующего муниципального образования, о правовых последствиях отсутствия регистрации сервитута, т.к. в соответствии с действующим законодательством отсутствие правоустанавливающего документа является основанием для отказа в государственной регистрации1.

В случае регистрации сервитута не по заявлению правообладателя последний должен быть уведомлен о произведенной регистрации учреждением юстиции по регистрации прав, в течение месяца с момента регистрации сервитута; в случае регистрации публичного сервитута уведомление может быть произведено через средства массовой информации.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (Ч.1) от 30.11.1994 №51-ФЗ// Собрание законодательства РФ. – 2004. - №32.

Глава 2. Проблемы правовой регламентации и защиты

сервитутных прав

2.1 Современные проблемы правовой регламентации

правоотношений в сфере сервитутов

              Сервитутные отношения в настоящее время получают все большее распространение, однако в их правовой регламентации существую ряд серьезных проблем. Во-первых, крайне непоследовательно употребляется само понятие «сервитут». Так, ГК РФ сначала определяет его как право ограниченного пользования соседским участком (п.1 ст.274), а затем оговаривается, что сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество (ст.277). В этом смысле более удачным представляется определение, закрепленное в ст.1 Федерального закона от 21 июля 1997г. №122-ФЗ (в ред. от 31 декабря 2005г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где под сервитутом понимается право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Следует также учитывать, что формирование единого понятийного аппарата существенного затрудняет природно-ресурсное законодательство, которое вводит понятие водных, лесных и тому подобных сервитутов, также не вписывающихся в рамки, определенные ст.274 ГК РФ.

              Отсюда и вторая проблема: отсутствие единой классификации сервитутов и соответственно их строгой системы. Причина видится в попытке законодателя привязать сервитуты к вещным правам на землю, о чем свидетельствует размещение соответствующих норм в гл.17 ГК РФ. Но противоречие заложено уже в ней самой: глава, посвященная праву собственности и иным вещным правам на землю, содержит ст.277 «Обременение сервитутом зданий и сооружений», которая допускает такое обременение вне какой-либо связи с пользованием земельным участком.

              Существенным пробелом является, на наш взгляд, отсутствие в ГК РФ упоминаний о публичных сервитутах, несмотря на то, что они закреплены в целом ряде других нормативных правовых актов (ст.21 Лесного кодекса РФ, ст.23 Земельного кодекса РФ, ст.31 Федерального закона от 21 декабря 2001г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и другие). Отсюда и различие подходов к определению порядка их установления. ГК РФ в основу таких отношений ставит соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседского участка либо решение суда. Между тем публичные сервитуты преимущественно устанавливаются в силу закона (например, право пребывания граждан в лесу – п.1 ст.21 Лесного кодекса) или административно-правового акта, на что непосредственно указывает уже упоминавшееся природно-ресурсное законодательство.

              Впрочем, и с частными сервитутами проблем немало. Основной из них является отсутствие положений об условиях договора, заключаемого для установления сервитута. Конечно, можно применить аналогию закона, но определенности в отношения сторон это вряд ли добавит. Между тем вне поля зрения законодателя фактически остался такой важный в практическом отношении вопрос, как оценка сервитута.

              Наконец, ГК РФ не содержит хотя бы приблизительного перечня сервитутов. Отчасти этот пробел восполняет ст.23 Земельного кодекса РФ. Труднообъяснимы в связи с этим изменения в градостроительном законодательстве, из которого соответствующие положения были изъяты. Существенные пробелы пытаются восполнить на уровне регионального и местного законодательства. В последние годы во многих субъектах РФ были приняты законы и иные нормативные акты, регламентирующие сервитутные отношения. Их анализ позволяет выделить некоторые общие подходы к решению рассматриваемых проблем. Прежде всего определяется конкретный, нередко исчерпывающий, перечень сервитутов. Хотя Градостроительный кодекс Рязанской области от 25 декабря 2002г. и Положение о публичных сервитутах, утвержденное Решением городской думы г.Иркутска от 17 февраля 2003г. оставляют этот перечень открытым. Значительное внимание, хотя и с разной степенью конкретизации, уделяется порядку установления и прекращения публичных сервитутов, а также реализации соответствующих прав.

              Как представляется, указанные выше проблемы можно было бы решить путем систематизации существующих законодательных норм о сервитутах и закреплении соответствующих положений в самостоятельном разделе ГК РФ, полностью посвященном регулированию сервитутных правоотношений. Такие разделы предусмотрены в гражданских кодексах многих стран (например, Кодекс Наполеона, Германском гражданском уложении, гражданских кодексах Италии, Молдовы, Японии). Имелись подобные разделы и в дореволюционном законодательстве Российской империи (Свод узаконений республик Прибалтийских, Свод законов гражданских и др.).

2.2 Проблемы защиты сервитутных прав

              В судебной практике нередко возникают споры, связанные с созданием препятствий абонентам по договорам энерго- и водоснабжения для перетока через их инженерные коммуникации энергии и воды другим потребителям, имеющим присоединение к сетям ресурсоснабжающих организаций посредством указанных коммуникаций.

              В данном контексте приведем следующую ситуацию. Собственник инженерных коммуникаций в нежилом здании, присоединенных к сетям ресурсоснабжающих организаций, прекратил подачу воды, электрической и тепловой энергии в нежилое помещение другого лица, находящегося в этом же здании. Между указанными лицами отсутствуют субабонентские договоры энергоснабжения и водоснабжения. Собственник нежилого помещения имеет возможность получать энергию и воду только через инженерные сети здания.

              Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда РФ покупатель нежилого помещения в нежилом здании не приобретает право долевой собственности на инженерные коммуникации здания. [3,с.5] Если бы он приобрел такое право, то становился бы сособственником инженерно-технических коммуникаций и мог бы требовать от ресурсоснабжающей организации заключения прямого договора на энергоснабжение (водоснабжение) принадлежащих ему помещений в здании и требовать от других собственников помещений устранения нарушения своего права в виде прекращения подачи энергии и воды на основании ст.304 ГК РФ.

              Аналогичные конфликты возникают между собственниками принимающих устройств и инженерных коммуникаций рынков (торговых комплексов) и собственников магазинов, расположенных на территории рынков.

              В практике арбитражных судов пока не выбран единый подход в решении указанной проблемы. Возникает вопрос о том, с каким иском следует обратиться собственнику нежилого помещения к собственнику инженерных коммуникаций нежилого здания (рынка) для устранения нарушения своих прав и законных интересов:

- о понуждении заключить субабонентский договор энергоснабжения или водоснабжения (ст.426, 545 ГК РФ);

- об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением путем восстановления энергоснабжения и водоснабжения помещения (ст.304 ГК РФ);

- об установлении сервитута на инженерные сети как часть здания или имущественного комплекса рынка (ст.277 ГК РФ) для последующего заключения прямых договоров с энергоснабжающими и водоснабжающими организациями;

- о понуждении заключить договор о возмездном оказании услуг по передаче электрической энергии (ст.426 ГК РФ, Правила недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2004 года №861).

              Рассмотрим, насколько обоснован каждый из предложенных вариантов.

              По смыслу п.1 ст.426 ГК РФ субабонентский договор не относится к публичным (необходимо отметить, что судебная практика по этому вопросу противоречива). Вывод о том, что субабонентский договор, заключения которого требует истец, не может быть признан публичным, сделан, в частности, в постановлениях ФАС Центрального округа Сибирского округа от 20 декабря 2004 года по делу №А62-251/04; ФАС Восточно-Сибирского округа от 20 декабря 2005 года по делу №А78-3368/05-С1-7/148-Ф02-6334/05-С2; ФАС Западно-Сибирского округа от 6 октября 2005 года по делу №Ф04-5015/2005(15291-А45-10) и от 20 сентября 2006 года по делу №Ф04-6071/2006(26573-А75-21).

              Позиция, согласно которой субабонентский договор является публичным, в том числе в отношениях между собственниками нежилых помещений в здании, отражена в постановлениях ФАС Уральского округа от 17 сентября 2003 года по делу №Ф09-2616/03-ГК; ФАС Северо-Западного округа от 18 апреля 2002 года по делу №А56-35719/01, от 16 апреля 2004 года по делу №А66-7525/03.

              Во-первых, многие абоненты (потребители) не являются коммерческими организациями. Во-вторых, ни один из абонентов (потребителей) не относится к ресурсоснабжающей организации по характеру своей деятельности. В-третьих, ст.545 ГК РФ, п.7 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 года №167, передача ресурсов абонентам субабоненту регламентирована как право, а не как обязанность абонента. В-четвертых, возможность заключения субабонентского договора императивно обусловлена получением согласия энергоснабжающей организации или организации водопроводно-канализационного хозяйства.

              Следовательно, понуждение к заключению субабонентского договора на энерго- или водоснабжение нельзя рассматривать в качестве допустимого способа защиты прав собственника нежилого помещения от нарушения его прав собственником инженерных коммуникаций.

              В судебной практике имеются примеры удовлетворения негаторных исков собственников нежилых помещений к собственникам коммуникаций в здании об устранении нарушения их прав путем возобновления подачи воды и энергии, несмотря на отсутствие общей долевой собственности на инженерные коммуникации. Эта позиция судов мотивирована тем, что собственник нежилых помещений имеет возможность получать воду и энергию только через инженерные сети собственника сетей здания; истцом приобретались помещения с определенной схемой ресурсоснабжения и искусственное создание ситуации изменения проектной схемы энергоснабжения препятствует истцу в пользовании помещением; в течение ряда лет между сторонами отсутствовали споры относительно возможности использования сетей ответчика для передачи истцу воды и энергии; ответчик не вправе был прекращать подачи истцу воды и энергии, ссылаясь на отсутствие договора между ними (например, постановление ФАС Центрального округа от 22 апреля 2004 года по делу №А48-2551/03-4; ФАС Поволжского округа от 24 марта 2005 года по делу №А55-6161/04-2, от 21 февраля 2005 года по делу №А57-4961/02-18.)

              В юридической литературе в качестве примера негаторного иска часто приводят ситуации с отключением коммуникаций или созданием собственнику иных аналогичных помех. [19,с.136]. Вместе с тем такие примеры следует принимать во внимание с учетом некоторых общих условий удовлетворения негаторного иска.

              Во-первых, ответчиком по иску об устранении нарушения прав собственности является лицо, в результате незаконных действий которого собственник не может пользоваться своим имуществом. Во-вторых, посредством негаторного иска можно лишь устранить помехи в пользовании своим имуществом, но нельзя установить право и определенный порядок пользования чужим (например, инженерными коммуникациями соседа)1.

              Негаторный иск может применяться для отклонения соседа на существование сервитута (например, при регулярном использовании соседской дорожки при парковке своей машины в гараж), отрицания за нарушителем какого-либо права на создание неудобств в пользовании имуществом истца в силу существующих ограничений прав собственности ответчика (например, действия ответчика нарушают градостроительные нормы и ущемляют права соседа). Сосед в свою очередь может требовать

1. А.В.Лукьяненко// Гражданское право. – 2005. - №3.

предоставление прав ограниченного пользования указанным имуществом (сервитута), а не заявлять негаторный иск при отсутствии какого-либо права пользования этим имуществом.

              Если отношения между собственником инженерных коммуникаций и собственником помещения не урегулированы субабонентскими договорами на пользование тепловой энергией, водой и канализацией или соглашениями об установлении сервитутов, действия ответчика по прекращению тепло- и водоснабжения не могут считаться незаконными. Наличие между сторонами соответствующих обязательственных отношений исключает применение вещно-правового способа защиты, поскольку основанием иска будет неисполнение ответчиком договорной обязанности.