Проблемы правовой регламентации и защиты сервитутных прав

Основная цель земельных сервитутов — восполнять недостатки одного земельного участка за счет другого. Между тем почти каждый земельный надел (наряду с определенными преимуществами и выгодами) имел и какие-то недостатки. Многообразие недостатков породило такое же множество земельных сельских и городских сервитутов. Все соседские взаимоотношения земельных собственников, вытекающие из землепользования, регулировались сервитутами. К земельным сельским сервитутам относились выработанные многовековой практикой дорожные и водные сервитуты. Из них наибольшее распространение получили древнейшие: a) iter — право прохода пешком, на лошади или на носилках; б) actus — право прогона скота; в) via — право проезда повозкой с грузом; г) aquae-ductus — право проведения воды. В более поздние времена получили развитие новые сельские сервитуты: a) aquae haustus — право черпания воды; б) pecoris ad aquam appulsus — право прогона скота на водопой; в) pascendi — право выпасать скот. Сюда же относились сервитуты на право обжигания извести, добычи песка, и др. (Д.8.3.1; Д.8.3.7; Д.8.3.12).

Сервитуты, вытекающие из землепользования городской землей, назывались городскими — jura praediorum urbanorum. Наиболее распространенными среди них были:

a) servitus protendi — право делать себе крышу или навес, вторгаясь при этом в воздушное пространство соседа;

б) servitus tigna immitendi — право опирать балку на чужую стену;

в) servitus oneris ferendi — право пристраивать постройку к чужой стене или опирать ее на чужую опору. Несколько позже среди городских получили развитие новые сервитуты:

a) servitus stillicidii — право стока дождевой воды;

б) servitus fluminis — право спуска воды;

в) servitus cloacae — право проведения канала для нечистот;

г) servitus ne prospectui officiatur — право требовать устранения помех, которые могут испортить вид; д) servitus ne Juminibus officiatur — право требовать, чтобы не были застроены окна;

е) servitus altius поп tollendi — право возведения строения не выше установленной высоты (Д.8.2.2.3).

Вместе с названными нередко использовались сервитуты противоположного содержания. Имевший указанный сервитут мог, например, строить здание на господствующем участке выше установленной высоты, застраивать окна соседа (Д.8.2.27.1)1.

1. Лукьяненко, А.В. Земельный сервитут: закон, теория, практика/ А.В.Лукьяненко// Гражданское право. – 2005. - №3.

Личные сервитуты

Способность сервитутов восполнять недостатки одного земельного надела за счет другого сделала их вскоре удобным и эффективным правовым средством удовлетворения имущественных интересов одного лица за счет имущества другого. Они вышли за пределы землепользования, распространившись на другие вещи. Если можно устанавливать право пользования чужой землей, то почему нельзя любой иной вещью. Сервитуты на право пользования чужой вещью или имуществом в интересах конкретного физического или юридического лица получили название личных. Они устанавливались на движимое и недвижимое имущество пожизненно для физических лиц и на время существования юридического лица. Могли быть оговорены и более короткие сроки. Следовательно, личные сервитута ограничивались вполне определенным сроком.

Таким образом, личные сервитута отличались от земельных по объекту, субъекту и срокам. Объект земельных сервитутов — земля, личных — иные вещи, субъект — собственник господствующего земельного надела (независимо от того, кто им был); субъект личного сервитута — именно то лицо, в пользу которого он установлен. Личный сервитут не подлежал отчуждению, поскольку устанавливался в интересах конкретного лица и никакого другого. Земельные сервитута не ограничивались сроками, а личные, как правило, были пожизненными или устанавливались на срок существования юридического лица.

Римское право знало следующие виды личных сервитутов:

Узуфрукт (usufructus) — вещное право определенного лица пользоваться и извлекать доходы из чужой непотребляемой вещи без изменения ее субстанции. Следовательно, узуфруктуарий имеет право владеть и пользоваться чужой вещью в полном объеме, получать от нее любые плоды как естественные, так и юридические, предоставлять узуфрукт другим лицам за вознаграждение или без него. Узуфрукт не мог отчуждаться и переходить по наследству. Он прекращался со смертью узуфруктуария.

Узуфруктуарий обязан пользоваться вещью добросовестно, с надлежащей заботливостью. Он не мог изменять вещь ни при каких обстоятельствах, даже если б такое изменение ее улучшало, нес ответственность перед собственником за умышленное или неосторожное причинение вреда вещи.

Узуфрукт чаще всего устанавливался завещанием, которым отец, например, назначал сына наследником имения, а в пользу своей супруги (матери наследника) устанавливал сервитут на половину имения. Это означало, что после смерти отца собственником имения становился сын, но его право собственности ограничивалось ровно наполовину в пользу матери, которая имела право пожизненно получать половину доходов от имения. После смерти матери право собственности сына восстанавливалось в полном объеме.

Узус (usus) — вещное право пользования чужой вещью без извлечения доходов. Узуарий мог лишь пользоваться чужой вещью, но не имел права на плоды от нее. По существу, это было не пользование, а лишь владение. Но римское право считало этот сервитут правом пользования, поскольку узуарий мог пользоваться плодами вещи для личных потребностей, но не имел права извлекать доходы из нее. Узус отличался от узуфрукта значительно меньшим объемом прав.

Кроме указанных широкое применение имели сервитуты на право пользования чужим помещением (habitatio) и на право пользования услугами рабов или животных для удовлетворения собственных потребностей (ореrae servorum vetanimalium). Так, наследодатель завещал сыну свой дом. Но в завещании установил habitatio в пользу своей супруги на половину дома. Это означало, что собственником дома признавался сын, однако его право собственности на дом ограничивалось сервитутом наполовину в пользу его матери, которая получала право проживать в этом доме пожизненно. Можно было также установить право пользования услугами рабов или животных, но только для удовлетворения личных потребностей.

1.4. Порядок установления и государственная регистрация сервитута

Сервитут устанавливается по соглашению между субъектом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае отсутствия согласия (соглашения) об установлении или условиях сервитута спор подлежит разрешению судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сам сервитут должен во всех случаях устанавливаться способом наименее обременительным для владельца обременяемого участка. И это обременение не лишает собственника участка прав собственности на него.

Основания возникновения публичных и частных сервитутов Публичный сервитут может быть установлен органами государственной власти РФ, или органами местного самоуправления в соответствии с нормативно правовыми актами органов государственной власти. При установлении публичных сервитутов органами местного самоуправления руководствуются перечнем сервитутов, который утвержден федеральными органами власти и органами государственной власти субъектов РФ. Установленный сервитут должен соответствовать этому перечню, а также существовать реально (например, установление права ограниченного пользования трубопроводом или газопроводом, проходящим через тот или иной земельный участок). В случае строительства, реконструкции или капитального ремонта сооружений, устройств и других объектов, проводящих к значительным ограничениям в пользовании земельными участками, последние изымаются у землепользователей и представляются, например, в постоянное (бессрочное) пользование - для размещения объектов стационарного назначения (например, опор линий электропередачи, запорных арматур для трубопроводов и т.д.); - во временное пользование - для прокладки подземных или надземных линий коммуникаций (например, земельные участки вдоль всей длины трассы прокладки подземного кабеля, трубопровода либо подвески проводов воздушных линий и т.д.). Для исключения возможности повреждения объектов коммуникаций устанавливаются охранные зоны, в пределах которых вводится особый режим использования земель. При предоставлении земель, расположенных в охранных зонах, органами местного самоуправления (при наличии согласия предприятий, в ведении которых находятся данные объекта коммуникаций) в выдаваемых документах о правах на земельные участки в обязательном порядке делаются записи о наличии на участках зон с особыми условиями использования, что является снованием для установления и государственной регистрации сервитута. Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником (чужого) соседнего участка или иного объекта недвижимости. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лиц, требующих его установления.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сведения о регистрации сервитутов заносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в отношении земельного участка установлено несколько сервитутов, каждый из них подлежит регистрации с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр.

Фиксация сведений о наличии сервитутов на земельном участке имеет существенное значение для осуществления собственниками земли, землевладельцами, землепользователями, арендаторами своих прав, защиты их законных интересов. Эти сведения важны и в случае совершения сделок с землей, поскольку сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу. Причем это правило имеет силу, даже если в договоре о переходе участка на этот счет ничего не говорится. Проведение государственной регистрации сервитута дает возможность приобретателю узнать о его наличии.

Государственная регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника земли (землевладельца, землепользователя, арендатора) или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав. В записях о сервитутах указывается содержание обременения, срок его действия, лицо, в пользу которого установлен сервитут.

Для регистрации частного сервитута в учреждение юстиции может быть представлено либо соглашение между лицами, владеющими соседними земельными участками, либо решение суда об установлении сервитута. Регистрация публичного сервитута осуществляется на основании заявления органа государственной власти или органа местного самоуправления с представлением надлежащим образом заверенной копии решения об установлении сервитута на земельный участок.

Если регистрация сервитута была произведена не по заявлению правообладателя, последний в обязательном порядке должен быть уведомлен о регистрации сервитута. В установленный законом срок учреждение юстиции, осуществившее регистрацию сервитута, обязано уведомить об этом правообладателя.

В документах об установлении сервитута указывается его наименование и содержание, площадь распространения сервитута, кадастровый номер участка, в пользу которого определен сервитут, и кадастровый номер участка, на котором он установлен, дата начала сервитута, срок, на который он вводится (при временном сервитуте), плата за пользование чужим участком (если она установлена). Документы, представленные на регистрацию, должны быть заверены сторонами.

Государственная регистрация сервитутов проводится в Реестре на основании заявления органа государственной власти РФ, или органа местного самоуправления (в случае установления сервитута в публичных интересах) либо правообладателя земельного участка и (или) лица, в пользу которого данный сервитут установлен, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут возникает после его регистрации в Реестре (за исключением публичных сервитутов, не подлежащих государственной регистрации).

Регистрация сервитутов производится после государственной регистрации одного из вещных прав правообладателя на обременяемый объект недвижимости.

Для государственной регистрации сервитута заявитель обязан представить следующие документы:

- заявление о государственной регистрации сервитута, которое может быть подано как самим правообладателем, так и лицом, в пользу которого устанавливается сервитут, а также уполномоченным органом местного самоуправления (в случае регистрации публичного сервитута);

- документ, подтверждающий оплату государственной регистрации сервитута;

- документы, подтверждающие личность заявителя;

- учредительные документы юридического лица;

- доверенность на имя представителя юридического лица, если представителем выступает не руководитель юридического лица;

- свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

- свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества (при подаче заявления правообладателем);

- правоустанавливающие документы;

- при регистрации публичных сервитутов – копия решения органа государственной власти субъекта РФ или РФ либо органа местного самоуправления об установлении сервитута на земельный участок;

- при регистрации частных сервитутов – договор об установлении сервитута либо вступившее в законную силу решение суда;

- документы технического (кадастрового) учета, описывающие объект недвижимого имущества;

- план земельных участков – с указанием сферы действия сервитута, выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

- при установлении сервитута на весь участок план земельного участка не требуется.

При регистрации сервитута на основании договора заявления подаются обеими сторонами. В случае нотариального удостоверения договора заявление подается одной из сторон.

Запись о государственной регистрации сервитута вносится в подраздел III-3 «Запись о сервитуте» Реестра. Если в отношении одного и того же объекта недвижимости установлено несколько сервитутов, каждый из них подлежит регистрации с внесением записи о регистрации на отдельном листе подраздела III-3 Реестра.