Правовой статус товарищества собственников жилья

Кроме всего прочего, в уставе товарищества должны быть освещены и вопросы подготовки, и  порядок проведения общего собрания. Прежде всего члены товарищества должны быть должным образом оповещены о проведении общего собрания: сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. Инициатор созыва собрания вручает уведомление о проведении общего собрания каждому члену товарищества под расписку или направляет его посредством почтового отправления (заказным письмом). Срок направления сообщения (уведомления) о проведении общего собрания не может быть менее 10 дней до даты его проведения.

В сообщении (уведомлении) о проведении общего собрания должны быть указаны:

- сведения о лице, по  инициативе которого созывается  данное собрание;

- форма проведения  данного собрания (собрание или заочное голосование);

- дата, место, время  проведения данного собрания  или в случае проведения данного  собрания в форме заочного  голосования дата окончания приема  решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

- повестка дня данного  собрания;

- порядок ознакомления  с информацией и (или) материалами,  которые будут представлены на  данном собрании, и место или  адрес, где с ними можно ознакомиться.

Как было указано выше, собрание правомочно принимать решения, только при наличии кворума, то есть если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. До начала проведения собрания необходимо определить, вправе ли собрание принимать решения. Если численность товарищества собственников жилья достаточно большая, то целесообразно поручить регистрацию участников общего собрания нескольким лицам.⁴

Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества. Принятие решений общим собранием определяется итогами голосования. Для правильного определения результатов голосования необходимо учитывать следующее. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании осуществляется лично собственником помещения или через своего представителя. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

В соответствии со статьей 37 Жилищного кодекса РФ доля в  праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном  доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей  площади указанного помещения, которая  состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. То есть в жилищном праве голоса распределяются пропорционально площади квартиры, то есть доля голосов каждого собственника зависит от соотношения размера его жилья с общей площадью жилых помещений в доме. В результате хозяин большой многокомнатной квартиры может иметь 2-3 голоса, а собственнику однокомнатного жилья будет причитаться, например, 0,75 голоса. Все определяется расчетным путем на основании общей площади многоквартирного дома и площади конкретной квартиры, а также площади общего имущества, приходящегося на долю собственности. За основу расчетов можно взять то соотношение, которое было использовано на голосовании при учреждении товарищества собственников жилья, или более крупные значения, например 10 кв. м. общей площади равны 1 голосу.⁵

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Письменное решение собственников жилья по вопросам голосования должно содержать:

- сведения о лице, участвующем в голосовании;

- сведения о документе,  подтверждающем право собственности  лица, участвующего в голосовании,  на помещение в соответствующем  многоквартирном доме;

- решения по каждому  вопросу повестки дня, выраженные  формулировками "за", "против" или "воздержался".

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания, проводимого  в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных  в письменной форме решений собственников  по вопросам, поставленным на голосование.

При подсчете голосов действуют следующие правила:

- засчитываются голоса  по вопросам, по которым участвующим  в голосовании собственником  оставлен только один из возможных  вариантов голосования;

- оформленные с нарушением  данного требования указанные  решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются;

- если в решении  содержится несколько вопросов, поставленных на голосование,  несоблюдение данного требования  в отношении одного или нескольких  вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Решением общего собрания определяется место, доступное для  всех собственников помещений в  данном доме, где не позднее чем  через 10 дней со дня принятия решений  общим собранием размещается  сообщение об итогах голосования и принятых решений на общем собрании. Это требование закреплено в статье 46 Жилищного кодекса РФ.⁶

Решения общего собрания оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием  собственников помещений в данном доме. Жилищный кодекс не содержит каких-то особых требований к оформлению протоколов, указывая лишь то, что порядок оформления протоколов собственников помещений определяется решением собрания.

Жилищным кодексом решение  ряда организационных вопросов по проведению общего собрания отнесено к компетенции самого собрания. Это решение следующих вопросов:

- определение срока  проведения годового общего собрания;

- определение порядка  проведения годового общего собрания;

- определение способа  сообщения о проведении общего  собрания;

- определение места,  доступного для всех собственников  помещений, для размещения итогов  голосования и принятых решений  на общем собрании;

- порядок оформления  протоколов общего собрания;

- определение места  или адреса хранения протоколов  общего собрания и письменных решений собственников.

Поэтому целесообразно  данные вопросы решить на одном из первых общих собраний товарищества собственников жилья и оформить их в виде одного документа - порядка  проведения общего собрания товарищества собственников жилья, в котором определить все эти вопросы, чтобы не возвращаться к ним на каждом общем собрании.

 

 

1.2. Правление товарищества собственников жилья

 

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим  собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Правление избирает из своего состава председателя товарищества; оно является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов ТСЖ. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества и признается правомочным, если в нем принимает участие большинство членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.

Правление товарищества собственников жилья, являясь исполнительным органом товарищества, подотчетным  общему собранию членов товарищества, осуществляет общее руководство  деятельностью товарищества, за исключением  вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания. Правление товарищества избирается из числа членов товарищества собственников жилья общим собранием его членов. Членов правления товарищества выбирают большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Срок, на который избирается правление, устанавливается уставом  товарищества, но не более чем на два года.

В уставе товарищества собственников  жилья должны быть определены сроки  проведения заседаний правления  товарищества собственников жилья. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества в соответствии с финансовым планом товарищества.

Согласно статье 147 Жилищного  кодекса РФ правление является исполнительным органом товарищества, и оно осуществляет руководство текущей деятельностью. Высшим органом управления является собрание товарищества собственников жилья, и только оно вправе принимать основные решения, определенные его компетенцией. В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

- соблюдение товариществом  законодательства и требований  устава товарищества;

- контроль за своевременным  внесением членами товарищества  установленных обязательных платежей  и взносов;

- составление смет  доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

- управление многоквартирным  домом или заключение договоров  на управление им;

- наем работников для  обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

- заключение договоров  на обслуживание, эксплуатацию и  ремонт общего имущества в  многоквартирном доме;

- ведение списка членов  товарищества, делопроизводства, бухгалтерского  учета и бухгалтерской отчетности;

- созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

- выполнение иных вытекающих  из устава товарищества собственников  жилья обязанностей.

За выполняемую работу члены правления товарищества могут  получать вознаграждение, размер которого определяется решением общего собрания членов товарищества собственников жилья.

2 глава основной части

2. Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья

 

2.1. Реорганизация товарищества собственников жилья

 

В соответствии со статьей 57 Гражданского кодекса РФ реорганизация юридического лица может быть произведена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования. Реорганизация проводится либо по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. Реорганизация в форме разделения юридического лица или выделения из его состава одного или нескольких юридических лиц возможна также по решению уполномоченных государственных органов или по решению суда.⁷

Юридическое лицо считается  реорганизованным (за исключением реорганизации  в форме присоединения) с момента  государственной регистрации вновь  возникших юридических лиц. Что  касается реорганизации юридического лица в форме присоединения к  нему другого юридического лица, первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.

При слиянии юридических  лиц права и обязанности каждого  из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом.

При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права  и обязанности присоединенного  юридического лица в соответствии с  передаточным актом.

При разделении юридического лица его права и обязанности  переходят к вновь возникшим  юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом.

При выделении из состава  юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому  из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом.

При преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Передаточный акт и  разделительный баланс должны содержать  положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного  юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами.

Передаточный акт и  разделительный баланс утверждаются учредителями (участниками) юридического лица или  органом, принявшим решение о  реорганизации, и представляются вместе с учредительными документами для государственной регистрации вновь возникших юридических лиц или внесения изменений в учредительные документы существующих организаций. Помните, что непредставление вместе с учредительными документами соответственно передаточного акта или разделительного баланса, а также отсутствие в них положений о правопреемстве по обязательствам реорганизованного юридического лица влекут отказ в государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.

В целях обеспечения  гарантии прав кредиторов юридического лица при его реорганизации статья 60 Гражданского кодекса РФ обязывает учредителей (участников) юридического лица или орган, принявшие решение о реорганизации юридического лица, письменно уведомить об этом кредиторов реорганизуемого юридического лица. Кредитор реорганизуемого юридического лица вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, должником по которому является это юридическое лицо, и возмещения убытков. Если разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника реорганизованного юридического лица, вновь возникшие юридические лица несут солидарную ответственность по обязательствам реорганизованного юридического лица перед его кредиторами.