Право общей собственности

2 Право общей долевой собственности

2.1 Основные черты права общей долевой собственности

Общая собственность имущества является долевой тогда, когда в ней каждому из ее собственников принадлежит определенная доля. И важным здесь, как что уже было отмечено, является определение конкретной доли. От определения долей зависит и определение той части доходов, на которые может претендовать участник общей долевой собственности. Установле­ние конкретной доли имущества является важным и в том плане, что оно указывает на какую долю может претендовать собственник при разделе общей собственности или при выделе из нее. Количественное измерение доли одновременно указывает и на объем тех расходов, которые должен нести каждый из участников по поддержанию общего имущества. И это вполне согласуется с законодательством. Так, в ст. 252 ГК говорится не толь­ко о том, что каждый из участников общей долевой собственности обязан нести бремя расходов в соответствии с действующим законодательством или договором, но и что уплата налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержек по его содержанию и сохранению должна производиться каждым собственником соразмерно с его долей, т.е. какая доля, такие издержки приходятся на нее.

Закон не запрещает собственникам производить и другие расходы. Но если они не являются необходимыми и произведены одним из собственников без участия других, то они падают на него.

В то же время это не касается улучшений, произведенных одним из соб­ственников. Правовая судьба этих улучшений различна. Если они произве­дены одним из участников долевой собственности за свой счет и не являют­ся отделимыми, то они остаются в общей собственности. Однако участник долевой собственности, осуществивший улучшения, имеет право на соот­ветствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество, причем такое увеличение закон связывает с соблюдением им установленного по­рядка использования общего имущества.

В том случае, если улучшения отделимы без ущерба общему имуще­ству, они поступают в собственность того из участников, кто их произвел, если иное не было предусмотрено соглашением участников долевой соб­ственности.

Доли участников общей собственности могут быть равными. Они счи­таются равными, если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании акта законодательства и не установлен соглашением всех его участников.

Участники совместной собственности вправе по соглашению между собой установить для каждого долевую собственность на общее имуще­ство, а при недостижении согласия доля каждого из этих лиц может быть установлена по решению суда. В свою очередь, выделение долей ведет к установлению правомочий собственников по владению, пользованию и распоряжению. Иными словами, содержание права общей долевой соб­ственности составляют принадлежащие собственникам правомочия по вла­дению, пользованию и распоряжению общим имуществом, находящимся в долевой собственности.

Осуществление права собственности, как это следует из ст. 249 - 250 ГК, должно происходить по взаимному согласию всех собственников. Если же согласие не достигнуто, то решение спора по вопросам возникших разно­гласий зависит от того, по каким правомочиям нет единства взглядов. Так, если отсутствует согласие между участниками имущества, находящегося в долевой собственности по владению и пользованию, то судьба этих право­мочий может быть установлена судом (например, если хотя бы одни из участников проявил несогласие с остальными собственниками относитель­но владения и пользования общим имуществом, он может обратиться за разрешением этого вопроса в суд).

Что касается права распоряжения, то если собственники не договорились относительно распоряжением имуществом, находящегося в общей долевой собственности, возникший спор не может быть урегулирован судом (например, если один из собственников дома не согласен с решением дру­гих о продаже дома, его мнение не может быть оспорено в суде).

Изложенное не означает, однако, что каждый собственник вообще не вправе распоряжаться своей, принадлежащей ему долей. Как следует из п.2 ст. 249 ГК, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, сдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом.

Вместе с тем, закон, не ущемляя прав собственников по распоряжению своей долей, устанавливает весьма важное правило. Это правило регламен­тируется ст. 253 ГК и касается преимущественного права покупки доли в праве общей собственности. В соответствии с названной статьей при про­даже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют право преимущественной покуп­ки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих рав­ных условиях. В данном случае продавец доли обязан известить в письмен­ной форме остальных участников долевой собственности о намерении про­дать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых она продается. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве соб­ственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При этом закон не допускает ус­тупки собственниками преимущественного права покупки доли другим лицам.

Участнику долевой собственности, преимущественное право покупки которого нарушено, предоставлен трехмесячный срок для требования в судебном порядке перевода на него нрав и обязанностей покупателя (ст.253 ГК).

При отчуждении имущества важным является момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю. Считается, что доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Если же имущество, переходящее по договору, подлежит регистрации, то моментом перехода доли в праве общей собственности является государ­ственная регистрация. Преимущественное право покупки распространяет­ся только на договор купли-продажи доли в праве общей собственности и не применяется при продаже с публичных торгов или при заключении, на­пример, договора дарения.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников могут проводиться в случаях, предусмотренных действующим законодательством. Речь идет о том, что если у участника долевой собственности имеются долги, то они, как прави­ло, ликвидируются за счет его имущества. Если же другого имущества нет или его недостаточно для погашения долга, то кредитор участника долевой или совместной собственности вправе предъявить требование о выделении доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. При невозможности в таких случаях выделения доли в натуре либо при возраже­нии остальных участников долевой или совместной собственности креди­тор вправе потребовать продажи должником своей доли остальным участ­никам по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращени­ем вырученных от продажи средств в погашение долга. И лишь в том слу­чае, если остальные участники общей собственности откажутся от приоб­ретения доли должника, кредитор вправе требовать по суду обращения взыс­кания на долю должника в нраве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов (ст. 258 ГК).

Выделение доли не означает, что собственник пользуется именно только этой долей. Право собственника этой доли может распространяться и на другое имущество (например, право на комнату в доме на праве общей собственности означает, наряду с этим, и пользование другими частями дома: фундаментом, крышей, строительными конструкциями и т.д.).

Участник долевой собственности вправе потребовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества соразмерно своей доле. В том случае, если это невозможно, он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации (напри­мер, за пользование и владение другими участниками гаражом, сараем, которые являются общей собственностью).

Собственники могут реализовывать свои правомочия как в соответствии с имеющимися их долями в праве собственности, так и без учета их размера. Для реализации названных вариантов между собственниками должна быть в обязательном порядке договоренность, как впрочем и по вступлению в различного рода сделки. Как уже было отмечено, каждый из участников долевой собственности вправе вступить в различные сделки, в том числе и по передаче общего объекта во владение и пользование или только во владе­ние, а в некоторых случаях и в собственность других лиц. Однако он это должен сделать, исходя из общего согласия собственников. Если же один из собственников распорядился общей вещью без согласия остальных соб­ственников, то такая сделка может быть признана недействительной.

Каждый из участников общей собственности вправе требовать раздела и выдела своей доли из общего имущества в натуре или в денежном выражении.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, может быть произведен между ее участниками по соглашению между ними.

Если участники долевой собственности не достигли соглашения о спо­собах и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, то собственник вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. При невозможности выдела доли в натуре без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственнос­ти, или если такой выдел не допускается законодательством, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими уча­стниками долевой собственности.

Выплатой денежной суммы или иной компенсацией устраняется несо­размерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой соб­ственности, его доле в праве общей собственности.

Не допускается выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре без его со­гласия. Вместе с тем, как следует из закона, если доля соответствующего собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не име­ет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать его передать свою долю остальным участникам с выплатой ему компенсации. Получение та­кой компенсации говорит об утрате права на долю в общем имуществе (ст. 255 ГК).

Приращению, а следовательно, и возникновению долевой собственнос­ти способствуют плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности. Речь идет о том, что полученное таким образом поступает вначале в состав общего имущества, а затем рас­пределяется между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Как следует из изложенного, основания возникновения долевой соб­ственности различны. В их основе лежат различные юридические факты. Они, так же как и в целом основания возникновения права собственности, подразделяются на первоначальные и производные.

Так, в качестве первоначального основания возникновения права собственности может быть создание некоторыми гражданами по договорен­ности между собой общей вещи и получение от нее продукции и доходов, которые идут в долевую собственность каждого из собственников. К перво­начальным основаниям возникновения долевой собственности относится также внесение конкретных долей в общую совместную собственность. Доля в общей собственности каждого из участников может быть определена так­же и судом, если, к примеру, они не достигли согласия в отношении недели­мой вещи.

В числе производных оснований возникновения права общей долевой собственности могут быть такие юридические факты, как получение в дар неделимой вещи двумя или более лицами (например, машины), или приоб­ретение по договору купли-продажи двумя или несколькими лицами неде­лимой вещи (например, жилого дома), либо наследование по закону или по завещанию имущества двумя или более гражданами (например, оставле­ние завещания на жилой дом при условии принятия и проживания в нем брата и сестры).

Общая долевая собственность возникает также в результате приватиза­ции квартир, заселенных несколькими нанимателями. После оформления коммунальной квартиры в собственность каждый из бывших нанимателей как участник общей долевой собственности имеет право на отчуждение своей доли другому лицу.

В отношении возникших долей собственники должны содействовать друг другу в осуществлении прав и обязанностей, обязаны не совершать дей­ствий, которые противодействовали бы другим собственникам в реализа­ции их правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуще­ством.

Установление доли, как это следует из законодательства, дает право собственнику распоряжаться ею по своему усмотрению. Он вправе ее заве­щать, отчуждать, передавать в пользование другим лицам. Что касается от­чуждения доли, то это выражается в возможности продать, подарить долю как собственнику, так и постороннему лицу.

Реализация правомочий, направленных на отчуждение имущества, яв­ляется одновременно и основанием прекращения общей долевой собствен­ности. Основания прекращения общей долевой собственности подразделя­ются на две группы: зависящие от воли собственника (например, отчужде­ние своей доли путем завещания) и не зависящие от него (например, требова­ние кредитора о выделе доли и наложения на нее взыскания по долгам одно­го из собственников).

2.2 Право общей долевой собственности предприятий

Имущество может находиться на праве общей долевой собственности не только у граждан, но и у предприятий. Правовое положение имущества предприятий зависит от того, кто являются участниками имущества, обра­зованного для совместной деятельности. При этом, если субъектами доле­вой собственности граждан, исходя из самого названия, могут быть только граждане, то субъектами общей долевом собственности предприятий мо­гут быть физические, юридические лица и государство. Такое объединение имущества, находящегося в собственности указанных субъектов, действу­ющим законодательством допускается. В результате такого объединения имущества возникают смешанные формы собственности, в том числе и собственность совместных предприятий.