Право на жилище и проблемы выселения из жилого помещения

     Закон запрещает размещать в жилом  помещении любое промышленное производство. Не обязательно, чтобы промышленное производство было связано с применением огнеопасных веществ, отходов, химикатов, красителей, чтобы оно было крупносерийным и т.п. Речь в данном случае идет и о кустарной (например, ремонт обуви), о легкой промышленности.

     Является  недопустимым размещение в многоквартирных  и других жилых домах промышленных производств. Жилищный кодекс РФ не раскрывают понятие “промышленное производство”  в целях жилищного законодательства, равно как и нет определения  этого понятия в иных законодательных  актах.

     Промышленными производствами можно считать предприятия, выпускающие продукцию с помощью  станков и другого механического  оборудования; их деятельность связана  с превышением санитарно-гигиенических  норм, которые недопустимы в жилых  помещениях. Промышленные производства должны находиться в специально построенных  для этих целей зданиях и располагаться  в допустимых пределах санитарных зон  жилых домов.

     Действиями, нарушающими права и интересы соседей, могут считаться строительные работы, работы по перепланировке и  реконструкции, ведение производства в жилом помещении.

     Есть  мнение, что несоблюдение собственником  и членами его семьи правил общественного порядка и нарушение  ими прав и законных интересов  соседей может выражаться, например, в систематическом громком включении  музыкальной аппаратуры в ночное время, которое влечет административную ответственность, а также пьянстве, хулиганстве. сноска

     Однако  судебная практика показывает, что  под систематическим нарушением прав и интересов соседей правильнее понимать не любые действия (нарушение  общественного порядка, делающее невозможным  совместное проживание), а только такие, где объектом нарушения является жилое помещение: нарушения планировки, переоборудование, ремонтные работы, новое жилищное строительство, реконструкция  жилого помещения, препятствования  в обеспечении соседей коммунальными  услугами.

     Бесхозяйственное  обращение с жилым помещением, влекущее его порчу и разрушение, является еще одним основанием для  выселения виновного лица. “Бесхозяйственным  содержанием жилого помещения считается  бездействие собственника, нарушающее правила и нормы санитарного  содержания, технической эксплуатации жилищного фонда, безопасности проживания людей. Это, в частности, длительное невыполнение работ по его текущему и капитальному ремонту против нормативных  сроков, несвоевременное принятие охранительных  мер по ликвидации аварийного состояния  жилого дома, квартиры, комнаты, домового и квартирного оборудования и  сетей, переселению из угрожающих здоровью и жизни жилых помещений, отказ  от принятия решения о способе  управления дома и его техническом  обслуживании, систематические отказы от предложений собственников произвести ремонт дома, использование жилого помещения под производственные и иные нежилые цели, ведущее к  преждевременному износу конструкции  жилого помещения и нарушению  прав и интересов соседей, а также  нарушение санитарных правил содержания помещения и придомового земельного участка, обслуживающего помещения, появление  грызунов, систематическое скопление  бытового мусора и отходов, высокий  уровень шумов от бойлерной, загрязнение  территории проживающими и арендаторами и т.п.”¹¹

     Согласно  ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести его в прежнее состояние в  разумный срок. В противном случае суд по иску органа, с которым  следовало согласовать переустройство и перепланировку, принимает решение  о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

     Таким образом, закон предусматривает  изъятие у собственника жилого помещения и его продажу с публичных торгов и, соответственно, его выселение из этого помещения.

     Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно  с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого  жилого помещения является крайней  мерой воздействия на жильцов, которые  злостно нарушают свои обязанности. Требование о таком выселении  может быть предъявлено только со стороны наймодателя. Независимо от основания выселения оно возможно не иначе как в судебном порядке. Но до подачи нанимателем искового заявления в суд соответствующий  жилищный орган вправе попытаться урегулировать  спорный вопрос, явившийся причиной выселения, административным путем, т.е. путем направления письменных предупреждений в адрес наймодателя, путем переговоров  о неправомерности действий виновного  лица. Член семьи собственника жилого помещения, нарушающий правила пользования  жилым помещением, в соответствии с ч. 2 ст. 35 ЖК РФ может быть выселен  из жилого помещения на основании  решения суда по требованию собственника.

     Жилищный  кодекс РФ не содержит нормы, устанавливающей  форму предупреждения граждан об устранении нарушений правил пользования  жилым помещением. Поэтому судебной практикой установлено, что в  случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 35 ЖК РФ и  ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как  о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости  устранить такие нарушения.

     Таким образом, предварительно наймодатель  обязан письменно предупредить нанимателя и проживающих совместно с  ним членов его семьи о необходимости  устранить нарушения и назначить  разумный срок для восстановления разрушенных  частей жилого помещения. Этот срок зависит  от конкретных обстоятельств и должен быть достаточным для совершения действий по восстановлению. Только после этого возможно предъявление иска в суд. В случае устранения нарушения наниматель и члены его семьи не подлежат выселению.

     Жилищное  законодательство не предусматривает  обязательного выселения всех лиц, проживающих в жилом помещении. Если удается установить конкретных виновных лиц, то в судебном порядке  могут быть выселены именно эти лица. Соответственно, остальные проживающие  в жилом помещении могут быть оставлены в качестве нанимателей  жилого помещения.

     Таким образом, мы проанализировали все основания  выселения из жилых помещений  как с предоставлением другого  жилого помещения, так и без такого предоставления. Однако некоторые авторы выделяют еще несколько оснований  выселения из жилого помещения без  предоставления другого жилого помещения. Подробно на этих основаниях мы останавливаться  не будем, а лишь перечислим их. Это  следующие основания:

• выселение в связи с исключением из членов жилищного кооператива;
• выселение временных жильцов и поднанимателей после истечения срока проживания;
• выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение;
• выселение из жилых помещений специализированного жилого фонда в связи с истечением срока проживания и по другим основаниям.

     Вот примерный перечень оснований, которые  выделяют разные авторы в своих трудах. Однако цель данной работы – не перечислить  все возможные основания выселения, а дать анализ тем основаниям, которые  закреплены как таковые в Жилищном кодексе РФ.

     Завершая  главу, следует заметить, что по большинству  вопросов, связанных с выселением из жилых помещений, как с предоставлением, так и без предоставления других жилых помещений, так и нет  среди ученых единого мнения, особенно что касается отдельных пунктов порядка выселения. Следующая глава – судебная практика споров о выселении – поможет разобраться с практической стороной дел о выселении из жилых помещений. Это так необходимо, поскольку в теории мы не нашли ответы на некоторые вопросы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Судебная  практика по делам  о выселении из жилого помещения

     В настоящей главе мы рассмотрим лишь некоторые аспекты проблемы выселения, которые наиболее актуальны для судебной практики и на которые в своем Постановлении от 2 июля 2009 г. N 14 Верховный Суд РФ обратил особое внимание.

     В последнее время периодически наблюдаются  всплески активности жилищных органов  по выселению жильцов, не вносящих оплату за жилье и коммунальные услуги, которые проживают по договору социального  найма. Статья 90 ЖК РФ гласит: выселение  нанимателя и проживающих совместно  с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением  другого жилого помещения по договору социального найма возможно, если наниматель и проживающие совместно  с ним члены его семьи в  течение более шести месяцев  без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и  коммунальные услуги.

     По  статистике, с начала 2009 года Управлением  Федеральной службы судебных приставов  по Московской области возбуждено порядка 20 тысяч исполнительных производств  по взысканию задолженностей по оплате услуг ЖКХ. За тот же период судебными  приставами окончено около 3 тысяч подобных исполнительных производств на общую  сумму более 30 млн. рублей. Но, как  показывает практика, нормы о принудительном выселении из квартиры по договору найма за неуплату коммунальных платежей и платы за пользование жильем применяются нечасто и не во всех городах. В некоторых из них, например в Омске, отсутствует фонд для  переселения, а выселяемым по такому основанию обязательно должно быть предоставлено другое жилое помещение  по договору социального найма. В  Санкт-Петербурге практика выселения  за неуплату формируется уже с 2001 года, но дела о выселении по такому основанию рассматриваются судами нечасто.

     К примеру, в 2001 году судами Санкт-Петербурга по искам жилищного комитета города были выселены из собственной квартиры в общежитие двое неплательщиков, ведущих асоциальный образ жизни, а в 2003 году за долги из трехкомнатной квартиры была выселена семья петербуржцев С. На момент вынесения решения суда семья не оплачивала коммунальные платежи и плату за пользование жильем с 1997 года и задолжала почти 50 тыс. рублей. Квартиру мать и сын С. приватизировать не успели.

     Решение о выселении было вынесено после  того, как судья убедился, что  у ответчиков не было уважительной причины для неуплаты. Ведь причины  неуплаты могут быть различными: от нежелания платить по причине  затруднительного материального положения  до продолжительной болезни или  отъезда на длительный срок. Принудительное выселение не допускается, если причины  задолженности по квартплате являются уважительными, например длительная невыплата  заработной платы, острая необходимость  оплаты дорогостоящего лечения и  т.п.

     Верховный Суд РФ к уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его  семьи платы за жилое помещение  и коммунальные услуги относит: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение  нанимателя и дееспособных членов его  семьи в связи с утратой  ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими  меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе  семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

     Заявленный  иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем  и членами его семьи за жилое  помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд¹².

     На  практике выселению в судебном порядке  мешает неудачно сформулированная статья 90 ЖК РФ, которая позволяет выселять за неуплату тех, кто "в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги". Получается, если должник платит раз в четыре месяца по 10 рублей или вносит плату только за коммунальные услуги без оплаты за жилое помещение, то к такому должнику не может быть применена норма статьи 90 ЖК РФ.

     Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного  проживания (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (статьи 90 и 105 ЖК РФ), располагаться  в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального  использования. Это необходимо в  связи с тем, что на этапе исполнения решения гражданин не мог быть принудительно выселен до того момента, как для него определено новое  место жительства.

     В частности, в ноябре 2008 года из московской двухкомнатной квартиры в Текстильщиках  была выселена семья Николаевых, задолжавшая  за коммунальные услуги 104 тыс. руб. Вместо "двушки" им была выделена 19-метровая комната в Капотне. Это первый случай семейного выселения, до этого "выгоняли" только неплательщиков-одиночек.

     На  практике неплательщиков за жилье и  коммунальные услуги нередко выселяют не только в общежития, но и в бараки, едва пригодные для проживания.

     Любое благоустроенное помещение должно обладать рядом обязательных признаков, которые определены статьей 89 ЖК РФ. Во-первых, помещение должно быть благоустроенным  применительно к условиям конкретного  населенного пункта. Это значит, что уровень благоустроенности  не должен быть ниже, чем средний  уровень в данном населенном пункте (городе, поселке, деревне) по планировке помещения, по времени введения многоэтажного  дома в эксплуатацию, по материалу  постройки и т.п. Если собственник  проживал в кирпичном доме, то он вправе через суд требовать предоставления ему квартиры в кирпичном или  монолитном доме, а не в панельной новостройке.