Право на жилище и проблемы выселения из жилого помещения

     На  основании результатов работы соответствующий  орган исполнительной власти принимает  окончательное решение о признании  дома аварийным: исполнительный орган  федеральной государственной власти - если дом относится к федеральной собственности; орган исполнительной государственной власти субъекта РФ - если дом относится к собственности субъекта РФ; орган местного самоуправления - если дом относится к муниципальной собственности.

     Принятое  решение может быть обжаловано только в судебном порядке. Граждане должны извещаться о признании дома аварийным  путем направления им копии соответствующего решения.

     Жилые помещения по договору социального  найма при сносе домов предоставляются  населению в виде отдельных квартир  в жилищном фонде социального  использования. Причем размер общей  площади предоставляемого жилого помещения  должен соответствовать социальной норме для семьи данной численности  на дату принятия решения об отселении. Жилье отселяемым гражданам предоставляется  по договору социального найма в  виде отдельных квартир в пределах городской черты. При этом если предоставляется одна квартира, она должна быть предоставлена в пределах района проживания, если две и более - в районе проживания предоставляется хотя бы одна квартира. Размер общей площади предоставляемого жилого помещения должен соответствовать социальной норме для семьи данной численности и не может быть менее площади квартиры, занимаемой до переселения.

     Следующее основание – когда жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований жилищного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (в первую очередь ЖК РФ и Градостроительного кодекса РФ).

     Быть  заявителем, который обращается в  орган местного самоуправления, может  собственник помещения или лицо, действующее от его имени по доверенности. Перечень документов, которые прилагаются  к заявлению, перечислен исчерпывающим  образом в п. 2 ст. 23 ЖК РФ.

     Условия, когда перевод жилого в нежилое  помещение невозможен в силу фактически существующих и объективно не устранимых причин, являются следующими (п. п. 2 - 3 ст. 22 ЖК РФ):

     - когда доступ к переводимому  помещению невозможен без использования  помещений, обеспечивающих доступ  к жилым помещениям;

     - когда отсутствует техническая  возможность оборудовать такой  доступ к данному помещению;

     - право собственности на переводимое  помещение обременено правами  каких-либо лиц (например, в жилом  помещении зарегистрирована семья  или квартира обременена правом  завещательного отказа);

     - если квартира расположена не  на первом этаже указанного  дома или если помещения, расположенные  непосредственно под квартирой,  переводимой в нежилое помещение,  являются жилыми (для квартир).

     На  практике порядок перевода состоит  из нескольких условных этапов:

     - разработка проектной документации  на переводимое помещение;

     - подготовка технической документации;

     - подача заявления о переводе  в орган местного самоуправления  и получение решения этого  органа;

     - проведение переустройства, перепланировки  или иных видов работ, если  орган местного самоуправления  указал на необходимость их  проведения;

     - получение акта приемочной комиссии;

     - государственная регистрация помещения  в качестве нежилого (путем внесения  изменений в ЕГРП).

     Следующее основание – выселение из жилого помещения, признанного непригодным  для проживания.

     Жилое помещение должно быть пригодно для  проживания граждан. Пригодность помещения  для постоянного проживания граждан  определяется соответствием данного  помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

     Чтобы соответствовать санитарным нормам и требованиям, жилое помещение  должно иметь установленные нормативами  уровни освещенности, инсоляции, шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений, соответствующий микроклимат, воздухообмен (данное требование установлено Федеральным законом “О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения”).

     Пригодность помещения для целей проживания определяется в порядке, который  установлен Положением о признании  помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным  и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.

     В частности, “жилые помещения, а также  помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений  в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных  бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств  и технических устройств. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного  этажа, должен осуществляться при помощи лифта”.

     Признание помещения жилым и пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также  многоквартирного дома аварийным и  подлежащим сносу или реконструкции  осуществляется межведомственной комиссией. Такая комиссия создается федеральным  органом исполнительной власти для  оценки жилых помещений жилищного  фонда РФ. К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения  или уполномоченное им лицо, а в  необходимых случаях - квалифицированные  эксперты проектно-изыскательских организаций  с правом решающего голоса. Многоквартирный жилой дом, который непригоден для проживания, признается аварийным и подлежит сносу или реконструкции.

     Можно выделить следующие основания признания  помещения непригодным для проживания¹⁰:

     - снижение надежности здания, прочности  и устойчивости строительных  конструкций и оснований до  недопустимого уровня, вызванное  с физическим износом здания;

     - изменение окружающей среды и  параметров микроклимата жилого  помещения, не позволяющих обеспечить  соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических  требований и гигиенических нормативов  в части содержания потенциально  опасных для человека химических  и биологических веществ, качества  атмосферного воздуха, уровня  радиационного фона и физических  факторов наличия источников  шума, вибрации, электромагнитных полей;

     - деформации фундаментов, стен, несущих  конструкций и значительную степень  биологического повреждения элементов  деревянных конструкций здания, в котором расположено жилое  помещение;

     - превышение показателей санитарно-эпидемиологической  безопасности в части физических  факторов (шум, вибрация, электромагнитное  и ионизирующее излучение), концентрации  химических и биологических веществ  в атмосферном воздухе и почве,  в домах, в котором расположено  жилое помещение;

     - местонахождение помещения (дома, где оно расположено) в опасных  зонах схода оползней, селевых  потоков, снежных лавин, а также  на территориях, которые ежегодно  затапливаются паводковыми водами  и на которых невозможно при  помощи инженерных и проектных  решений предотвратить подтопление территории.

     Данный  перечень неполный, это лишь немногие из оснований признания жилого помещения непригодным для проживания. При этом отсутствие лифта в пятиэтажном доме, например, не является таким основанием. Или отсутствие горячей воды в одно- или двухэтажном доме также не является таким основанием. Таким образом, в каждом конкретном случае, исходя из характеристики жилища, решается вопрос о признании пригодным или непригодным для проживания.

     Последнее основание из этой группы – выселение  из жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции.

     Жилищное  законодательство обязывает наймодателя  предоставить нанимателю жилое помещение  в случае, если производится капитальный  ремонт или реконструкция дома, которые  невозможны без выселения жильцов (см. ст. 88 ЖК РФ).

     К капитальному ремонту относят устранение неисправностей всех изношенных элементов  здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные  и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление  технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых  зданий с установкой приборов учета  тепла, воды, газа, электроэнергии и  обеспечения рационального энергопотребления. Подробный перечень работ, производимых при капитальном ремонте, установлен Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда”. Комплексный капитальный  ремонт предполагает приведение в технически исправное состояние всех конструктивных элементов здания, а также работы по благоустройству. В результате комплексного капитального ремонта может быть изменена внутренняя планировка и улучшены технико-экономические показатели многоквартирных домов. При выборочном капитальном ремонте в плановом порядке обновляются отдельные  конструктивные элементы, коммуникации, инженерное оборудование многоквартирных  домов: кровля, фасады, электроплиты, газовое  оборудование, лифты и пр.

     Под реконструкцией понимается изменение  параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (об этом говорит ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

     К реконструкции жилого дома приводят физический и моральный износ  здания. Физический износ вызван снижением  несущих свойств конструкции  за время длительной эксплуатации. Моральный же износ - это приведение жилого дома в непригодное для  проживания состояние вследствие нарушения  нормативов и требований к планировке жилых и вспомогательных помещений. Реконструкция жилого дома предполагает: перепланировку внутренних помещений  и работы по их ремонту (перегородки, лестничные марши, полы, потолки, двери, окна); усиление несущих конструкций; изменение полезной площади дома (пристройки, надстройки); наращивание  цоколя; изменение этажности здания; ремонт отмостки; замену коммуникаций и инженерного оборудования.

     Жилье на время реконструкции или ремонта  предоставляется из маневренного фонда. Маневренным является жилищный фонд из жилых помещений, предоставляемых  гражданам временно, на небольшой  срок при различных непредвиденных обстоятельствах.

     Согласно  ст. 95 ЖК РФ жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

     1) граждан в связи с капитальным  ремонтом или реконструкцией  дома, в котором находятся жилые  помещения, занимаемые ими по  договорам социального найма;

     2) граждан, утративших жилые помещения  в результате обращения взыскания  на эти жилые помещения, которые  были приобретены за счет кредита  банка или иной кредитной организации  либо средств целевого займа,  предоставленного юридическим лицом  на приобретение жилого помещения,  и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

     3) граждан, у которых единственные  жилые помещения стали непригодными  для проживания в результате  чрезвычайных обстоятельств;

     4) иных граждан в случаях, предусмотренных  законодательством.

     Для рассматриваемого нами случая подходит первое основание – в связи  с капитальным ремонтом или реконструкцией дома.

     Не  согласные на переезд граждане могут  быть выселены не иначе как через  суд. При этом в решении суда обязательно  указывается, куда именно должен быть переселен наниматель. За нанимателем независимо от срока проживания в помещении маневренного фонда сохраняется право вернуться в отремонтированное или реконструированное жилое помещение.