Понятия и виды права общей собственности

Статья 248 конкретизирует ст. 136 ГК «Плоды, продукция  и доходы» применительно к  отношениям долевой собственности. Две черты характеризуют порядок  распределения плодов, продукции  и доходов, полученных от использования  имущества, находящегося в долевой  собственности: 1) плоды, продукция и  доходы поступают в состав общего имущества находящегося в долевой  собственности; 2) они перераспределяются между участниками долевой собственности  соразмерно их долям.

Правило о порядке распределения плодов, продукции и доходов, полученных от использования имущества, находящегося в долевой собственности, относится  к числу диспозитивных. Оно применяется, если участники не установили другой порядок. В тех случаях, когда  по договоренности сособственники поочередно используют общее имущество, плоды, продукция и доходы могут поступать  в собственность каждого сособственника, использующего имущество, например сложную сельскохозяйственную технику. При этом продолжительность использования  может зависеть от размера доли в  праве общей собственности. Если находящийся в долевой собственности  земельный участок сдается в  аренду сельскохозяйственному товаропроизводителю, то полученная продукция принадлежит  ему, а сособственники в качестве дохода от этой сделки получают арендную плату. Каждый из сособственников жилого помещения, сдаваемого ими другим лицам для проживания, вправе получать часть предусмотренной договором оплаты пропорционально его доле в общей собственности на это жилое помещение.

Размер  долей сособственников имеет  определяющее значение не только при  осуществлении владения и пользования  общим имуществом, распределении  плодов, продукции и доходов, но также  при несении расходов по его содержанию. Каждый сособственник обязан участвовать  в расходах по содержанию общего имущества  соразмерно со своей долей.

Расходы по содержанию общего имущества можно  классифицировать по двум группам [11; C.272]. Во-первых, это налоги, сборы, иные обязательные платежи, взимаемые в размерах, установленных правовыми актами (например, земельный налог, налог на имущество). Если один из участников долевой собственности понес эти расходы не только за себя, но и за других сособственников, он вправе взыскать с них эти расходы пропорционально долям в праве собственности. Во-вторых, это осуществляемые сособственниками по взаимной договоренности платежи, а также издержки по содержанию и сохранению общего имущества. Сюда относятся расходы по страхованию, ремонту, охране общего имущества. Эти расходы должны производиться по соглашению всех участников общей собственности, так как содержание имущества в надлежащем состоянии - это составная часть владения и пользования им (ст. 247 ГК). Поэтому, если один из сособственников понесет расходы, относящиеся ко второй группе, он не вправе будет взыскать их с других сособственников, если они возражают против этих расходов. Например, если один из участников долевой собственности на жилое помещение поставит его на охрану, он не сможет обязать других сособственников участвовать в несении соответствующих расходов. По договоренности одни сособственники могут принять на себя оплату расходов по содержанию общего имущества, приходящихся на доли других сособственников.

Для защиты интересов сособственников, сохраняющих право собственности  после того, как другой или другие воспользуются правом совершить  сделку и окончательно передадут  свою долю, законодатель предоставил  им преимущественное право покупки  во всех случаях, кроме продажи с  публичных торгов (ст. 250 ГК). В случае дарения или наследования ни о каких преимуществах для других сособственников не может быть и речи. Согласно ст. 250 ГК, при продаже своей доли участник долевой собственности должен письменно известить остальных сособственников об этом с указанием цены и всех прочих условий. Тот из сособственников, кто готов приобрести долю с соблюдением всех предложенных условий, может воспользоваться своим преимущественным правом покупки. Если окажется, что в договор купли-продажи готовы вступить два или более сособственников, право выбора покупателя предоставляется продавцу. Получаемая по договору доля переходит к покупателю с момента заключения договора, если соглашением не было предусмотрено иное, а при купле-продаже доли в праве на жилое помещение и во всех других случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, - с момента осуществления регистрации (ст. 251, п. 2 ст. 223 ГК). Законодатель императивно установил сроки, в течение которых сособственник может выразить свое намерение относительно покупки доли: если продается доля в праве на недвижимость - 1 месяц, а на движимое имущество - 10 дней. Начало течения срока - день извещения в письменной форме заинтересованных лиц о предстоящей продаже. Такие сроки не подлежат восстановлению. Отказ от использования своего права преимущественной покупки необязательно оформлять письменно, поскольку с истечением срока такое право утрачивается. Преимущество письменного отказа состоит в том, что он действует с момента его получения.

В соответствии с п. 5 ст. 250 ГК правила о преимущественной покупке применяются и при  отчуждении доли по договору мены. Однако, когда речь идет о доле в праве на жилое помещение, например, о комнате, обмениваемой на аналогичную, но более подходящую, и в других подобных случаях, сособственнику крайне трудно воспользоваться своим преимущественным правом. Дело в том, что предлагаемый им предмет обмена должен быть не менее привлекательным, чем тот, который предоставлен посторонним субъектом - третьим лицом. Если преимущественное право покупки нарушено и доля продавца отошла постороннему субъекту, любой из сособственников может в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Как известно, право распоряжения состоит не только в возможности отчуждения. Вопросы сдачи объекта общей собственности в аренду, передачи его в залог и другие сособственники должны решать по взаимному согласию, как и вопросы общего владения, пользования и распоряжения. В случаях, когда у субъектов общей долевой собственности возникают разногласия по поводу владения и пользования, порядок может быть установлен судом (п. 1 ст. 247 ГК). Относительно распоряжения общим имуществом субъекты не наделены правом обращения в суд и договариваются только самостоятельно.

Поскольку общее имущество может приносить  доход и, в свою очередь, требует  определенных расходов для поддержания  или улучшения его состояния, возникает необходимость установить долю участия в таких расходах и доходах каждого собственника. Логично и справедливо определять ее соразмерно доле в праве собственности. Вместе с тем законодатель предоставляет  субъектам право самим установить порядок распределения плодов, продукции  и доходов от использования имущества, находящегося в долевой собственности (ст. 248 ГК). Следует отметить, что  доли в праве могут и уменьшаться, и возрастать в зависимости от обстоятельств, которым законодатель придает юридическое значение. Так, участник долевой собственности  может увеличить свою долю, если он за свой счет произведет неотделимые  улучшения общего имущества с  соблюдением действующего порядка  его использования. Например, в интересах  всех собственников, желающих пользоваться дачным домом зимой, - сделать паровое  отопление. Это, в свою очередь, означает, что объем правомочий каждого из субъектов меняется: у одного увеличивается, а у каждого другого, соответственно, уменьшается (п. 3 ст. 245 ГК). В то же время при решении общих вопросов они будут пользоваться равным правом голоса, независимо от размеров долей.

Как уже отмечалось, участник долевой  собственности имеет право на предоставление в его владение и  пользование части общего имущества, соразмерной его доле (п. 2 ст. 247 ГК). Например, за ним может быть закреплена определенная комната - как часть  жилого помещения. При невозможности  выдела имущества субъект вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК).

Некоторой спецификой отличается правовой режим  общего имущества собственников  квартир в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 289 и ст. 290 ГК каждому такому субъекту наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения (чердаки, подвалы, лестничные клетки и т.д.); несущие конструкции дома; механическое, электрическое, сантехническое оборудование за пределами и внутри квартиры, если оно обслуживает более одной квартиры. Каждый из субъектов общей собственности в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом общего имущества, уплатой налогов и сборов пропорционально своей доле. В свою очередь, доля устанавливается пропорционально принадлежащей субъекту на праве собственности жилой площади, если иное не определено соглашением или общим собранием. Совершенно очевидно, что пользование общим имуществом с ущемлением интересов кого-либо из сособственников недопустимо. Юридическим фактом, лежащим в основе возникновения права собственности на такое общее имущество, является приобретение в собственность квартиры или иного жилого, а также нежилого помещения в доме путем покупки, мены, дарения, наследования, полной выплаты пая в кооперативном доме или приватизации

Как уже отмечалось, одним из оснований  возникновения общей собственности  является создание простого товарищества. В отличие от организаций, образуемых в форме юридического лица, простое  товарищество создается путем заключения соответствующего договора (называемого  иногда договором о совместной деятельности) и объединения вкладов (ст. 1042 ГК). В соответствии с п. 1 ст. 1043 ГК, внесенное  товарищами имущество, которым они  обладали на праве собственности, а  также произведенная в результате совместной деятельности продукция  и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей  долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором  простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Объем вклада влияет на распределение прибылей и расходов между участниками общей собственности. Вклады предполагаются равными по стоимости, если не следует иное (п. 2 ст. 1042 ГК).

     7. Право общей совместной собственности супругов. 

Необходимым предварительным условием возникновения  совместной собственности супругов является регистрация брака. Все  нажитое супругами во время брака  имущество, за некоторыми исключениями, относится к их совместной собственности  независимо от того, кем из них и  за чей счет имущество было приобретено, создано, на чье имя оформлено. Однако договором между супругами может  быть установлен иной режим этого  имущества (п. 1 ст. 33, п. 1 ст. 42 Семейного  кодекса РФ).

К общей  совместной собственности супругов не относится имущество, принадлежавшее супругам до вступления в брак, а  также полученное в дар или  в порядке наследования одним  из супругов во время брака. Такое  имущество — их раздельная собственность (п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ). Имущество  каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если

будет установлено, что в течение брака  за счет общего имущества супругов или личного имущества другого  супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость  этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и  т. п.) (это правило не применяется, если договором между супругами  предусмотрено иное).

Не  относятся к совместной собственности  и вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т. п.). Они —  собственность того супруга, который  ими пользовался. Однако драгоценности  и другие предметы роскоши, приобретенные  во время брака за счет общих средств  супругов, признаются их общей совместной собственностью независимо от того, кто  из супругов ими пользовался (п. 2 ст. 36 Семейного кодекса РФ). Закон  не определяет, что относится к  предметам роскоши, да это и невозможно. При одних обстоятельствах определенная вещь для данной семьи может быть роскошью, а для другой — нет. В случае спора вопрос решается в  зависимости от материального благосостояния той или иной семьи.

По  обязательствам одного из супругов взыскание  может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем  имуществе супругов, которая причиталась  бы ему при разделе этого имущества (п. 1 ст. 45 Семейного кодекса РФ).

Семейные  отношения без регистрации брака  не влекут возникновения общей совместной собственности. Спор о разделе совместно  нажитого в этом случае имущества  разрешается по правилам об общей  долевой собственности граждан.

Владение, пользование и распоряжение общим  имуществом супругов осуществляется по их обоюдному согласию. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого  супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению таким имуществом, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Отношения общей совместной собственности  супругов прекращаются с расторжением брака. Это влечет за собой и раздел общего совместного имущества.

Но  раздел (полный или частичный) такого имущества может быть произведен и в период брака (п. 1 ст. 38 Семейного  кодекса РФ). В этом случае право  общей совместной собственности  на разделенное имущество прекращается. Неразделенная часть имущества, а также имущество, нажитое супругами  в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность (п. 6 ст. 38 Семейного кодекса РФ).

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено  договором между ними. В случае недостижения согласия между супругами спор передается на разрешение суда, который вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе, исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интересов одного из супругов, в частности в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (ст. 39 Семейного кодекса РФ).

Смерть  одного из супругов также влечет прекращение  общей совместной собственности. К наследникам по закону или завещанию переходит как принадлежавшее умершему раздельное имущество, так и его доля в общей совместной собственности. Определяется эта доля по изложенным выше правилам.