Понятия и виды права общей собственности

Распоряжение  имуществом, находящимся в долевой  собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 ГК РФ). Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, и только при ее возмездном отчуждении права (продажа, обмен, отступное) участник долевой собственности должен соблюдать правило преимущественной покупки доли, предусмотренное ст. 250 ГК РФ. В силу ст. 250 ГК РФ при продаже, мене доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, при этом уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Для осуществления другими участниками долевой собственности своего преимущественного права покупки доли продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки, мены любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный выше трехмесячный срок для предъявления иска о переводе на истца прав и обязанностей покупателя является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению, а в случае предъявления в этой ситуации иска о признании сделки недействительной, то такой иск не подлежит удовлетворению. Статья 251 ГК РФ устанавливает, что доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Переход доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, осуществляется с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 
 
 

4. Прекращение  права общей долевой собственности. 

Каждый  сособственник «вправе требовать  выдела своей доли из общего имущества» (п. 2 ст. 252 ГК). Если сособственников  было не более двух, такой выдел  становится одновременно разделом и, как  всякий раздел общего имущества, приводит к прекращению общей собственности. В других случаях выдела доли общая  собственность остальных участников сохраняется.

Раздел  имущества, находящегося в долевой  собственности - это переход частей данного имущества в собственность  каждого из сособственников пропорционально  их долям в праве общей собственности  и прекращение общей долевой собственности на это имущество. Выдел доли из общего имущества - это переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.

Вид имущества, находящегося в долевой  собственности, оказывает влияние  на порядок его раздела или  выдела из него доли. Неделимая вещь не может быть разделена в натуре. Раздел осуществляется путем продажи  вещи и выплаты денежной компенсации  каждому участнику общей собственности  пропорционально его доле в праве  общей собственности. Выдел доли возможен путем выплаты сособственниками соответствующей денежной компенсации  выделяющемуся участнику общей  собственности. 

Прекращение общей долевой собственности  возможно по договоренности между сособственниками или по решению суда. Не всегда участникам общей долевой собственности  удается достигнуть согласия о способе  и условиях раздела общего имущества  или выдела доли, в связи с чем заинтересованным лицам предоставлено право обратиться в суд (п. 3 ст. 252 ГК). В тех случаях, когда выдел доли в натуре может нанести несоразмерный ущерб имуществу или запрещен законом, выделяющийся собственник может требовать выплаты стоимости своей доли другими сособственниками (п. 4 ст. 252 ГК). Выплата компенсации участнику долевой собственности вместо выдела части имущества допускается с его согласия. Кроме того, законодатель предусмотрел случаи, когда суд по своему усмотрению, без согласия выделяющегося субъекта, может принять решение о выплате компенсации: если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и субъект не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (п. 4 ст. 252 ГК). При невозможности выдела соответствующей доли или соразмерного долям раздела имущества суды учитывают не только соотношение долей в праве общей собственности, но и личное положение каждого участника. Принимаются во внимание трудоспособность, наличие семьи и несовершеннолетних детей, другие обстоятельства, имеющие существенное значение, в частности, профессиональная деятельность. Допустим, речь идет о разделе антикварной библиотеки, полученной в наследство несколькими лицами, в то время как только один из них профессиональный филолог. Суд может принять решение о передаче ему всех книг, признав библиотеку неделимой вещью и обязав его выплатить остальным субъектам компенсацию.

В случае неадекватного долям раздела  имущества также приходится прибегать  к выплате компенсации за недополученную часть. Следует отметить, что при  разделе или выделе «в натуре» - если это возможно - суды, как правило, учитывают, какую часть имущества  постоянно использует каждый субъект  спора. Однако если раздела или выдела в установленном порядке не было, условное разграничение не меняет действующего правового режима общего имущества. 

Особым  основанием прекращения права общей  долевой собственности является законное обращение взыскания на долю в общем имуществе субъекта, оказавшегося должником, не имеющим  другого имущества, достаточного для  погашения его долга кредитору. Далеко не всегда доля такого должника может быть реально выделена из единого  имущества, а продажа доли посторонним  лицам с публичных торгов способна ущемить интересы других собственников. В связи с этим им предоставляется  преимущественное право покупки.

Право общей собственности, основанное на договоре о совместной деятельности, прекращается в связи с прекращением самого договора; если завершена деятельность, ради которой было объединено имущество; либо если ее продолжение нецелесообразно  или невозможно, допустим, из-за разорения.

Раздел  и выдел доли могут осуществляться и по желанию членов товарищества - это зависит от условий договора. Когда договор простого товарищества носит бессрочный характер, желающий выделиться товарищ должен в соответствии со ст. 1051 ГК за три месяца подать заявление  о выходе и нести имущественную  нагрузку по обязательствам, которые  возникли у товарищества при его  участии (ст. 1053 ГК). В соответствии с  п. 2 ст. 1050 ГК раздел имущества, находящегося в общей собственности товарищей, и возникших у них общих  прав требования осуществляется в порядке, установленном ст. 252 ГК. Если товарищ  внес в общую собственность индивидуально-определенную вещь, ему предоставлено право  требовать в судебном порядке ее возврата, однако при этом должны быть соблюдены интересы остальных товарищей и кредиторов.

Большие сложности возникают при разделе  квартиры, находящейся в долевой  собственности, а также при выделе из нее доли. Прежде всего необходимо ответить на вопрос, является ли квартира неделимым имуществом или же это делимое имущество, раздел которой возможен без изменения ее назначения. Существенное разъяснение, касающееся этого вопроса, имеется в постановлении Пленума ВС РФ от 24.08.93 №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В названном Постановлении указывается, что «выдел участнику общей собственности на приватизируемую жилую площадь, представляющую собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой». Пленум ВС РФ, давая это разъяснение, исходил из того, что все части квартиры, представляют собой единое целое. Раздел квартиры в натуре между сособственниками, как и выдел в натуре части квартиры, допустим лишь при технической возможности создания на ее основе двух или нескольких квартир. При определении порядка пользования квартирой отношения общей долевой собственности на эту квартиру сохраняются. На практике право общей собственности на квартиру прекращается путем ее обмена на две или более квартиры или путем ее продажи и распределения полученной платы между бывшими сособственниками. Поскольку выдел доли в натуре в общей квартире, как правило, невозможен, то выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Допускается и продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от осуществления своего права преимущественной покупки. 
 
 
 

5.Право общей совместной собственности. 

В то время как круг субъектов общей  долевой собственности широк, участие  в общей совместной собственности  императивно ограничено законом.

По  действующему ГК субъектами совместной собственности являются супруги  и члены крестьянского хозяйства, которые нередко бывают одновременно и членами одной семьи, осуществляющей хозяйственную деятельность на определенном земельном участке (ст. ст. 256, 257 ГК).

Кроме того, существует еще одна категория  лиц, имеющих общую совместную собственность (приватизированные квартиры и комнаты), - люди, связанные семейными, но не супружескими узами. Дело в том, что упоминавшийся  Закон "О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации" предоставил гражданам право  приобретать безвозмездно жилые  помещения, в которых они проживают, в общую собственность, долевую  или совместную, - по их выбору.

Право общей совместной собственности  отличается тем, что оно не разграничено на доли. Отношения сособственников  при осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения предполагаются вполне доверительными, а действия - согласованными. Следовательно, каждый из них может не только в полной мере владеть и пользоваться, но и распоряжаться вещью в целом: подарить, обменять, завещать, продать. Известно, что взаимоотношения людей, в том числе сособственников, иногда нарушаются, поэтому возможны случаи недобросовестного распоряжения общим имуществом. Например, совершение сделки одним из супругов втайне или  вопреки желанию другого. Это  особенно опасно, когда предметом  сделки является общий дом или  квартира.

Законодатель  предусмотрел, что совершение сделки с недвижимостью, находящейся в  совместной собственности, одним из супругов, допустимо только при наличии  нотариально удостоверенного согласия на нее другого супруга (ст. 35 СК).

Во  всех иных случаях несогласованного распоряжения совместным имуществом заинтересованным лицам предоставляется право  в исковом порядке оспорить действительность сделки. Для признания ее недействительной в гражданском процессе потребуется доказать, что контрагент сособственника, действовавшего недобросовестно, знал или заведомо должен был знать об этом (п. 3 ст. 252 ГК).

Правовой  режим общей собственности супругов обладает большой спецификой, их имущественные  отношения регулируются и гражданским, и семейным законодательством.

Речь  идет о совместной собственности  супругов, а не семьи. Поэтому никакие  другие члены семьи, в том числе  дети, не могут быть участниками  общей совместной собственности, принадлежащей  родителям <*>.

В быту мужем и женой иногда считают  лиц, проживающих одной семьей. Как  известно, законодатель признает супругами  только субъектов, состоящих в зарегистрированном браке. Во всех других случаях общее  имущество, нажитое такой семьей, будет принадлежать субъектам на праве долевой собственности.

В жизни  встречается и другой "вариант": брак зарегистрирован, а семьи фактически нет. Супруги проживают врозь. В  таких случаях суд, основываясь  на убедительных доказательствах, может  признать за каждым из субъектов право  раздельной собственности на имущество, нажитое после того, как семья  распалась.

Итак, традиционно по российскому закону совместным считается имущество, нажитое  супругами в период, когда они  состояли в зарегистрированном браке. Наряду с этим в нашем законодательстве существует новелла: предоставленная  супругам возможность согласованно урегулировать свои имущественные  отношения по-иному и на время  супружеской жизни, и на случай расторжения  брака. Законодатель предоставляет  супругам право путем заключения брачного договора установить в отношении  всего имущества или определенной его части режим долевой или  раздельной собственности. Брачный  договор может содержать также  условия по поводу имущества, существующего  только в перспективе (ст. 256 ГК, ст. 42 СК).

Назван  договор брачным, он действует только в период существования брака  и в случае его расторжения  в процессе раздела имущества <*>. В то же время этот договор носит  сугубо имущественный характер и  является гражданско-правовым.

Заключить брачный договор можно и в  преддверии брака, и в любой день пребывания в супружеских отношениях, тогда же можно прекратить и изменить его, в частности, путем составления  иного договора. При этом обязательным условием является нотариальное удостоверение  состоявшегося соглашения супругов.

Если  одна из сторон брачного договора полагает, что ее интересы ущемлены, а другая так не считает, спор может быть перенесен  в суд.

Другой  новеллой российского законодательства является само включение норм, регулирующих имущественные отношения мужа и  жены, в Гражданский кодекс РФ. Прежнее  брачно-семейное законодательство императивно  регулировало эти отношения. Ныне действующие  нормы носят преимущественно  диспозитивный характер. Однако, как  и всегда в таких случаях, если супруги не придут к соглашению по поводу имущества или не сочтут нужным установить для него режим по собственному усмотрению, будут действовать нормы, сформулированные законодателем.