Понятие залога

     Почему законодатель не предоставил залогодержателю право реализовывать предмет залога, минуя процедуру обращения на него взыскания? Во-первых, в процессе обращения взыскания выясняется, отвечает ли должник за допущенное нарушение. В противном случае взыскание невозможно. Представим, что должник по договору не возвращает долг, поскольку считает обязательство прекращенным на основании зачета. Прежде сем удовлетворить требования кредитора-залогодержателя, нужно проверить обоснованность доводов должника. Кроме того, законодатель стремится обеспечить справедливость при решении этого вопроса и предоставить всем заинтересованным лицам равную защиту. Например, в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 2 ст. 348 ГК).

     Порядок обращения взыскания различен в зависимости от вида заложенного имущества (ст.349 ГК).

     Обращение взыскания  на недвижимость возможно только  в судебном порядке. Строгость  законодателя в данном случае связана с особой ценностью недвижимого имущества. Единственное исключение из этого правила следующее: взыскание может быть обращено на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания. Таким образом, соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может иметь место только после исполнения должником обязательства. Эта норма направлена на защиту интересов собственников заложенной недвижимости от недобросовестных действий залогодержателей.

     Обращение взыскания  на движимые вещи осуществляется  в порядке, установленном соглашением  залогодателя с залогодержателем. И только если такого соглашения  нет, залогодержатель для удовлетворения своих требований должен обратиться в суд.

При самостоятельном (внесудебном) обращении взыскания на предмет залога стороны должны иметь в виду, что речь идет о строго формальной юридической процедуре. Она должна быть описана в договоре залога, например, следующим образом: «Обращение взыскания на предмет залога осуществляется сторонами самостоятельно, путем направления залогодателю заявления залогодержателя об обращении взыскания».

     Поскольку закон не содержит запрета, взыскание на заложенное имущественное право может быть обращено и во внесудебном порядке. Но такой порядок должен быть предусмотрен сторонами в договоре о залоге. В противном случае применяются общие правила о судебной защите прав. Таким образом, порядок обращения взыскания на заложенные права аналогичен тому, который применяется в отношении движимых вещей.

     Закон называет три  особых случая, когда взыскание  на предмет залога может быть  обращено только в судебном  порядке. Решение суда необходимо, если:

1) для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

2) предметом залога является  имущество, имеющее значительную  историческую, художественную или  иную культурную ценность для  общества;

3) залогодатель отсутствует, и  установить его место нахождения невозможно.

     Мотивы, по которым  залогодержатель предусмотрел для  указанных случаев исключительно  судебный порядок обращения взыскания  на предмет залога, очевидны.

     Материальным результатом  процедуры обращения взыскания  на предмет залога является соответствующий документ (решение суда, нотариально оформленное соглашение, подписанный сторонами акт и т.д.), подтверждающий факт обращения взыскания и право реализовать предмет залога.

    Реализация  предмета залога осуществляется  путем продажи его с публичных  торгов.

Таково общее правило. Порядок  продажи на торгах определяется процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Он предусмотрен в ст. 350, 447, 448 и 449 ГК.

   Результаты торгов непосредственно влияют на залоговое правоотношение. Если вырученная сумма превысит размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, она делится на две части: сумма в размере обеспеченного требования передается залогодержателю, разница же возвращается залогодателю, поскольку было продано принадлежавшее ему имущество (п. 6 ст. 350 ГК). Моментом передачи названной суммы кредитору-залогодержателю определяется момент прекращения его требований из основного договора и договора залога. Если вырученная сумма недостаточна для удовлетворения требований залогодержателя, она передается залогодержателю целиком, что прекращает основное обязательство в соответствующей части, а залоговое -полностью(поскольку цель договора о залоге, а именно, удовлетворение залогодержателя из стоимости заложенного имущества, достигнута). Если нет иного указания в законе или договоре, кредитор может получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге (п.5 ст.350 ГК). Иными словами, он может защитить свои права из основного договора в общем порядке.

     Указанные правила,  содержащиеся, соответственно, в пп. 5 и 6 ст.350 ГК, сформулированы: первое - императивно, второе - диспозитивно. Это означает, что часть вырученной суммы, превышающая размер требований залогодержателя, в любом случае, независимо от каких-либо соглашений по этому поводу, должна быть возвращена залогодателю. Если же вырученная сумма будет недостаточна для покрытия долга залогодателя, стороны могут избрать любой вариант поведения, в том числе договориться о том, что получение суммы, вырученной от реализации предмета залога, приведет к прекращению основного обязательства и залогодержатель лишится права притязать на иное имущество залогодателя.

    Важно подчеркнуть, что залогодатель, не являющийся должником по основному обязательству, связан с залогодержателем только договором залога. Поэтому его долг перед залогодержателем ограничен стоимостью заложенного имущества. Если вырученная на торгах сумма меньше той, что причитается залогодержателю по основному договору, остаток может быть взыскан только с должника (п. 7 Письма ВАС РФ № 26).

    Если никто не приобретет имущество на торгах, залогодержатель может по соглашению с залогодателем купить его сам и зачесть покупную цену в счет долга. Если  он этого не сделает, назначаются повторные торги. Если и они не состоятся, залогодержатель вправе оставить имущество за собой. Согласие залогодателя на это уже не требуется, но закон гарантирует ему минимальную цену, по которой залогодержатель может приобрести имущество (п. 4 ст. 350 ГК). Договор залога в результате такого приобретения прекращается, а непогашенная часть долга взыскивается с должника в общем порядке.

     В процессе реализации предмета залога особо защищаются интересы залогодателя как собственника заложенного имущества. Во-первых, должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскание и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно(п. 7 ст. 350 ГК). Во-вторых, по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года (п. 2 ст. 350 ГК). Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по основному обязательству, т.е. не прекращает просрочку должника (а значит, не освобождает его от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и т.д.). Но она выгодна тем, что может дать залогодателю (должнику или третьему лицу) возможность избежать продажи имущества, погасив долг перед залогодержателем за счет иных источников.

 

7. Прекращение договора залога

 

Договор залога прекращается на общих для всех договорных основаниях, а также в случаях, перечисленных  в ст. 352 ГК:

1. С прекращением основного обязательства, которое обеспечивается залогом;
2. По требованию залогодателя, если залогодержатель не обеспечивает сохранность переданного ему предмета залога;
3. При продаже предмета залога с публичных торгов;
4. Если выставленное на торги заложенное имущество не нашло покупателя и залогодержатель отказался приобрести его;
5. Если заложенная вещь погибла или прекратилось заложенное право, и предмет залога не был восстановлен или заменен.

Во всех, кроме последнего, случаях прекращение залога означает, что имущество перестает быть обремененным. Собственник вещи(залогодатель или лицо, купившее ее на торгах) может свободно ею распоряжаться. Как собственник, он может требовать возврата ему вещи. Обладатель права, освобожденного из-под залога, также может свободно пользоваться и распоряжаться им.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8. Особенности отдельных видов залога

 

1.  Ипотека (залог имущества)

 

Ипотека, или залог  недвижимости, регулируется специальным  актом – Законом об ипотеке. При  коллизиях между нормами ГК, определяющими  общие положения о залоге (ст. 334-356 ГК), и нормами Закона об ипотеке преимущественно имеют (п. 2 ст.334 ГК). Во всех остальных случаях действует общее правило о том, что нормы гражданского законодательства, содержащиеся в различных законах, не должны противоречить нормам ГК. Например, при конфискации предмета ипотеки будет применяться ст. 41 Закона об ипотеке, а не содержащая иное правило ст. 354 ГК. В то же время нормы Закона об ипотеке, касающиеся закладной как ценной бумаги, применяются лишь в части, не противоречащей нормам главы 7 ГК «Ценные бумаги». Иные законы, вступившие в силу до принятия Закона об ипотеке, действуют в части, не противоречащей ему. Это, в частности, относится и к Закону о залоге.

Ипотекой, как она определена в ст. 1 Закона об ипотеке, называется правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет право удовлетворить свое денежное требование к должнику по обеспеченному обязательству из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами. Уже из определения видно, что ипотека подчинена общему для залогов принципу: она не переносит на залогодержателя вещное право. С основным долгом, по-прежнему, соотносится лишь стоимость вещи, но не сама вещь.

Предметом ипотеки являются объекты недвижимости (ст. 130 ГК). Но будет ли верно утверждение, будто ипотека может быть установлена на то, что «недвижимо» вообще? Нет. Права в отношении объекта недвижимости идентифицируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним только по уникальному учетному номеру объекта - кадастровому номеру. Таким образом, ипотека может возникнуть только в отношении объектов, имеющих кадастровые номера. Кроме того, право залогодателя в отношении такого объекта должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 5 Закона об ипотеке). Помня об этом, легко отвечать на экзотические вопросы, например о том, можно ли передать в ипотеку, к примеру, асфальтовое покрытие дороги или «часть улицы».

Сказанным определяется, и порядок залога части имущества. Передать в ипотеку по частям можно только делимую вещь (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке). Закладываемая часть должна быть выделена в натуре, т.е. должна стать объектом недвижимости. Юридическим подтверждением появления объекта служит, как указано выше, присвоение ему собственного кадастрового номера. Как, например, заложить помещение в здании? Его следует выделить как отдельный объект (это возможно, если помещение обладает рядом свойств технического характера) и закрепить за ним кадастровый номер. И только после этого часть здания приобретет признаки предмета ипотеки.

Некоторые объекты недвижимости не могут быть переданы в ипотеку. Во-первых, в силу общего правила  нельзя закладывать имущество, отчуждение которого запрещено или ограничено. Так, имущество, для которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена , нельзя передать в ипотеку (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке). Во-вторых, могут быть установлены специальные запреты ипотеки для определенных объектов (такие запреты имеются, в частности, в отношении государственного и муниципального жилого фонда – ст. 74 Закона об ипотеке, государственных, муниципальных и некоторых других земель – ст. 63 Закона об ипотеке).

Залог вещей, которые  залогодатель приобретет в будущем, допускаемый общими нормами о залоге (п. 6 ст. 340 ГК), невозможен при ипотеке. Ведь совершать сделки с имуществом  может лишь управомоченное  лицо, а права на недвижимость возникают с момента их государственной регистрации. Причем именно залогодатель должен быть обладателем этих прав (п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке). Исключения из этого правила представляют нормы о залоге предприятия и о залоге строящихся жилых домов (ст. 70, 72, 76 Закона об ипотеке).

При ипотеке зданий (сооружений) неизбежен вопрос о судьбе связанного с ним земельного участка. Он решается в зависимости от того, на каком праве земля принадлежит залогодателю. Рассмотрим три возможных варианта.

1. Залогодатель является собственником земли. Ипотека здания (сооружения) возможна только  с одновременным предоставлением в ипотеку земельного участка, на котором расположено здание (сооружение) (ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке).
2. Залогодержатель имеет землю на праве аренды. При ипотеке здания (сооружения) обязателен залог этого права (ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке). Таким образом, в названных случаях ипотека земли либо залог права аренды земельного участка соответственно является существенным условием договора об ипотеке здания или сооружения.
3. Земля, на которой расположено закладываемое здание (сооружение), принадлежит его собственнику на праве постоянного пользования. В этом случае залог прав на землю не нужен. В случае реализации предмета залога новый собственник в силу закона приобретет право на пользование частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (ст. 35 ЗК).