Основания выселения граждан из жилых помещений

Содержащиеся в ЖК РФ нормы существенно изменяют характер прав бывших членов семьи собственника по пользованию принадлежащим ему жилым помещением по сравнению с ранее действовавшим законодательством. К тому же они сформулированы недостаточно четко, что вызывает ряд вопросов. Если в отношении прав бывшего супруга законодатель определил свою позицию более или менее конкретно, то этого нельзя признать в отношении прав родителей и детей собственника. Законодатель не определил, во всех ли случаях можно считать родителей совершеннолетнего собственника членами его семьи, сохраняют ли родители собственника право пользования жилым помещением в силу ст.31 ЖКРФ, если собственник стал проживать раздельно с ними, и будет ли рассматриваться в качестве члена семьи собственника его несовершеннолетний ребенок, если брак между родителями расторгнут, а бывший супруг и ребенок собственника обладали до расторжения брака лишь правом пользования жилым помещением собственника, кроме того, после расторжения брака ребенок собственника и бывший супруг проживают с собственником раздельно.

Ст.31 ЖК РФ предусматривает возможность заключения между собственником и членами его семьи соглашения о характере и содержании права пользования жилым помещением собственника, однако неясно, о каких по своей правовой природе соглашениях идет речь. Между супругами может быть заключен брачный договор, значимость которого в связи с новым Жилищным кодексом возрастает. Не совсем понятно, какие соглашения могут заключаться между собственником жилого помещения и его дееспособными родителями, если у родителей нет иных законных оснований права пользования жилым помещением. Наиболее уязвимы в этой ситуации права пользования жилым помещением несовершеннолетних детей собственника в случае расторжения брака между родителями. Если права пользования детей не определены брачным договором между супругами, на детей при определенных обстоятельствах должен распространяться законный режим права пользования жилым помещением, установленный в ч.1 ст.31. Все эти и другие вопросы подлежат рассмотрению в суде.

Следует иметь в виду, что при  решении вопроса о прекращении  права бывшего супруга на пользование  жилым помещением необходимо руководствоваться  положениями ГК РФ и СК РФ, которые  определяют режим общей собственности  супругов. В соответствии с п.1 ст.256 ГК РФ и ст.34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей собственностью. Поэтому если собственником квартиры является один супруг, но при этом она была приобретена во время брака на общие средства, ко второму супругу после расторжения брака не должны применяться указанные выше нормы ЖК РФ. Имущественные споры между бывшими супругами (об определении долей, о признании права на долю в общей собственности, выделе доли в натуре, разделе общего имущества и др.) разрешаются в суде по правилам ГПК РФ.

При расторжении брака право  пользования помещением бывшего  супруга, не являвшегося собственником, не сохраняется, если жилое помещение  принадлежало одному из супругов до вступления в брак либо было получено им во время  брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, поскольку такое помещение является собственностью этого супруга (п.2 ст.256 ГК РФ, ст.36 СК РФ).

В судебном порядке такой бывший супруг может требовать признания  указанного жилого помещения совместной собственностью. Для этого необходимо доказать, что в течение брака за счет общего имущества обоих супругов или личного имущества либо труда супруга, не являющегося собственником помещения, были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость жилого помещения (реконструкция, капитальный ремонт, переоборудование и т.п.). Данное правило не применяется в случае, если договором между супругами предусмотрено иное (п.2 ст.256 ГК РФ, ст.37 СК РФ). При установлении судом наличия указанных выше обстоятельств и признания помещения совместной собственностью бывших супругов вышеизложенные положения ЖК РФ, содержащиеся в ст.31, не могут применяться. ⁸¹

Помимо этого в судах рассматриваются  дела по иску собственника жилого помещения  о выселении гражданина, который  нарушает правила пользования жилым помещением. Так, в соответствии с ч.2 ст.35 ЖК РФ в случае, если бывшие члены семьи собственника, проживающие в жилом помещении на основании решения суда в связи с отсутствием у них других жилых помещений (ст.31 ЖК РФ), а также граждане, пользующиеся жилым помещением на основании завещательного отказа (ст.33 ЖК РФ), используют это жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данных граждан о необходимости устранить нарушения вплоть до проведения ремонта жилого помещения в разумный срок. В случае если указанные граждане после предупреждения не меняют своего поведения, собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении их из жилого помещения.

При рассмотрении этих вопросов необходимо учитывать, что Постановлением Правительства  РФ от 21 января 2006 г. N 25 утверждены Правила  пользования жилыми помещениями, которые: определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах; регулируют вопросы пользования жилыми помещениями по договорам социального найма жилого помещения; найма специализированного жилого помещения; пользования жилым помещением в многоквартирном доме собственником жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи, а также пользования жилым помещением по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования.

В судах рассматриваются дела по заявлению собственника о выселении  иных проживающих там физических лиц из помещений частного жилого фонда. Так, например, дела о выселении бывшего собственника жилого помещения из отчужденного им помещения. Бывший собственник жилого помещения по таким делам подлежит выселению при переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу (по договору купли - продажи, дарения, мены и иных сделок) без предоставления другого жилого помещения в силу заявленных требований, а также в результате принятия судом решения о продаже с публичных торгов жилого помещения органом местного самоуправления в случае бесхозяйственного содержания жилого помещения (ст.293 ГК РФ).

При этом в отличие от прежней  редакции п.2 ст.292 ГК РФ ныне действующая редакция (от 30 декабря 2004 г. N 213 - ФЗ) предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Имеет свои особенности и рассмотрение дел о вселении бывшего собственника с проживающими совместно с ним и находящимися под опекой или попечительством членами семьи собственника данного жилого помещения либо оставшимися без родительского попечения несовершеннолетними членами семьи собственника. Согласно п.4 ст.292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Несмотря на такую формулировку статьи, полагаем, что это не освобождает органы опеки и попечительства от обязанности выявлять лиц, нуждающихся в опеке и попечительстве. Полагаем, что при защите прав граждан целесообразно обращать внимание суда на необходимость вынесения в адрес органов опеки и попечительства частного определения, если выяснится, что органы опеки и попечительства не владели информацией о проживании в жилом помещении, являвшемся объектом спорной сделки, несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения и являющихся членами семьи собственника жилого помещения.

Представляя законные интересы по делу о вселении бывшего собственника жилого помещения, следует обращать внимание на выполнение существенных условий договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем. Таким существенным условием является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст.558 ГК РФ). При этом договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента государственной регистрации⁸².

Основания возникновения права  пользования членами семьи жилым  помещением собственника определены, как мы уже говорили, в ст.31 ЖК РФ, которая применима к рассматриваемым отношениям в силу содержащейся в п.1 ст.292 ГК РФ отсылки: " Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством".

Характерной особенностью данной статьи является то, что она регулирует указанные отношения лишь в случаях, когда члены семьи собственника и сам собственник проживают в одном и том же жилом помещении. Отметим, что ст.292 ГК РФ даже не подразумевает такого ограничения, допуская возникновение у члена семьи права в отношении такого жилого помещения собственника, в котором сам собственник не проживает (например, взрослый сын приобретает на свое имя квартиру, в которую заселяет своих престарелых родителей, создавая для них тем самым право пользования жилым помещением).

В ст.31 ЖК РФ названы, во - первых, лица, которые предполагаются членами семьи собственника - супруг, дети и родители. Во - вторых, эта норма закрепляет возможность признания иных граждан членами семьи (" если они вселены собственником в качестве членов своей семьи").

В условиях нового законодательства по - прежнему открытым остается вопрос о возможности отказа члена семьи  от принадлежащего ему права пользования  жилым помещением собственника. Известно, что судебная практика признает такой отказ (в том числе молчаливый, в случаях, когда член семьи покидает жилое помещение) основанием прекращения права пользования в случае, если член семьи выбыл на другое постоянное место жительства. Между тем законодательно такое основание прекращения права пользования не закреплено, что в свою очередь требует применения п.2 ст.9 ГК РФ.

ЖR РФ не определяет, кто относится к бывшему члену семьи собственника, а также действия или события, которые порождают прекращение семейных отношений с собственником. В связи этим, я считаю, уместно было бы внести следующие поправки в ст.31: " Бывшим членом семьи является лицо, которое прекратило проживать с собственником жилого помещения в качестве члена его семьи. Если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого из родителей в отношении ребенка возникли алиментные обязательства, ребенок уже не является членом семьи собственника жилья". Формулировка статьи " … ребенок уже не является членом семьи собственника жилья" толкает на размышления. Как мы знаем, в стране проводятся конкретные мероприятия в государственной защите детства: " Здоровый ребенок", " Дети - сироты", " Дети - инвалиды" и т.д. ⁸³ Права детей строго охраняются и поддерживаются государством. Государство изо всех сил старается защитить права ребенка. Но с введением в действия нового ЖК РФ, а именно ст.31, права ребенка ущемляются и заставляют задаваться вопросом: как ребенок может стать " бывшим" членом семьи собственника?

Заключение

В результате проведенного исследования по выбранному вопросу можно сделать  следующие выводы.

1. Поскольку право на жилище  является элементом общей системы  прав и свобод человека и  гражданина, его формирование происходило  одновременно с развитием и нормативным закреплением всей системы прав и свобод. При этом понимание сущности права на жилище первоначально заключалось в признании социальной ценности жилища как объекта собственности, а также признания неприкосновенности жилища, как составного элемента права на неприкосновенность личности. Вследствие чего обладание жилищем было признано важной составляющей социального статуса личности.

В Конституции РФ сущность права  на жилище заключается в признании  за каждым естественного права обладать и пользоваться таким социальным благом как жилище, а также права  приобретать жилище на тех или  иных основаниях. Помимо этого конституционное  право на жилище входит в систему прав и свобод человека и гражданина, а именно - в систему социальных прав. В системе социальных прав, при признании его самостоятельности, право на жилище является элементом комплексного права на достойную жизнь.

2. Выселение граждан из жилого помещения в РФ допускается только на основании решения суда, которое приводится в исполнение в ходе исполнительного производства.

ЖК РФ выделяет три вида: выселение  с предоставлением другого благоустроенного помещения, с предоставлением другого  жилого помещения, а также выселение без предоставления другого жилого помещения.

Первый вид не является санкцией к нанимателю за невыполнение своих  обязанностей, т.к имеет место в случаях, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, если жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания либо в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Данный вид выселения очень важен, т.к имеет целью улучшить жилищные условия граждан в условиях современной России, когда определенный процент населения проживает в ветхих и аварийных домах, не приспособленных для постоянного проживания. Поэтому судебные дела по данной категории выселения должны способствовать поэтапному переселению жильцов в благоустроенные жилые помещения, сносу аварийного жилищного фонда, а также подготовке освобожденных земельных участков для новой застройки. Причем необходимо четкое соблюдение органами власти требований, которым должно отвечать предоставляемое помещение.