Основания выселения граждан из жилых помещений

Выселение из специализированных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях также имеет свои особенности. Из смысла ч.4 ст.103, ч.2 ст.102 ЖК РФ следует, что выселение при смене собственника на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также при передаче такого жилого помещение в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу осуществляется только по иску прежнего собственника или юридического лица, передающих соответствующие жилые помещения. ⁵³

Нормы гражданского права регулируют жилищные отношения в первую очередь в том случае, если жилые помещения относятся к объектам права собственности, участвуют в гражданском обороте. Так, согласно ст. ст.288 и 289 ГК РФ, жилые помещения, квартиры являются объектом права собственности. Это жилые помещения частного жилищного фонда, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц (ст. 19 ЖК РФ). В данном случае, защищая жилищные права граждан, необходимо руководствоваться положениями главы 18 ГК РФ, посвященными праву собственности и другим вещным правам на жилое помещение, а также нормами главы 20 ГК РФ, устанавливающими основания, способы, формы защиты права собственности и другие вещные права.

В судах разрешаются споры о  праве на жилое помещение, в частности  дела о выселении граждан, у которых нет права на жилье или оно получено незаконно. Лица, не имеющие права на жилье и занявшие жилое помещение в нарушение закона, подлежат выселению в связи с признанием сделки недействительной без предоставления другого жилого помещения по правилам признания сделки недействительной (ст. ст.166 - 181 ГК РФ).

Например, гражданин Г. путем обмана убедил гражданку П., 1930 г. рождения, подписать договор дарения принадлежащей  ей квартиры по ул. Никитина г. Калуги. За совершение виновных действий, связанных с незаконным завладением жилой площадью, он был осужден по ст.159, ч.2, ст.163, ч.1 УК РФ. По иску прокурора г. Калуги договор дарения указанной квартиры признан недействительным, жилая площадь возвращена престарелой женщине.

По материалам уголовного дела, прокурором г. Мурманска был оспорен договор купли - продажи квартиры, принадлежащей гражданину Ш., который в силу психического заболевания не мог понимать значения своих действий. Жертвами мошенника, подделавшего доверенность на продажу квартиры, стали супруги - граждане О. По решению суда, удовлетворившему иск прокурора, им возвращена четырехкомнатная квартира в г. Мурманске. ⁵⁴

Не единичны случаи, когда у граждан, относящихся к категории неблагополучных  семей и являющихся собственниками жилых помещений в Москве или Московской области или ином крупном населенном пункте, буквально за ящик спиртного " покупают" жилье. При этом регистрируют всех членов данной семьи по месту жительства в каком-нибудь доме, непригодном для проживания, без отопления, газа и электричества где-нибудь в Воронежской области. И насильно вывозят всю семью по месту нового проживания. Довольно сложно доказать свое право собственности на первоначальное жилое помещение, когда оно после этого неоднократно перепродавалось. В данном случае следует обратиться в суд, так как только суд может признать сделки недействительными и восстановить положение, существовавшее до нарушения жилищного права. ⁵⁵

Например, О. обратился в суд  с иском к К - вой, К - яну, К - н  о признании недействительными  сделок в отношении однокомнатной квартиры N 20 дома 1 по ул.П. и трехкомнатной квартиры N 8 дома 3 по ул.Т. в г.М., ссылаясь на то, что, будучи несовершеннолетним, проживал в однокомнатной квартире с матерью О.Ю., которая на основании решения жилищной комиссии произвела обмен этой квартиры с С., затем с Л., а впоследствии была выписана в г.В. и осталась с ребенком без жилья. Через год Л. продал спорную однокомнатную квартиру К-яну. Истец просил выселить К-яна с членами семьи в ранее занимаемую ими комнату 17,3 кв. м в квартире N 8 дома 3 по ул.Т., все сделки по которой он также просил признать недействительными, ссылаясь на то, что К-ва сфальсифицировала подпись О.Ю. и по поддельным документам заключила ряд сделок, в результате которых истец был лишен жилья. Приговором районного суда г.М. гражданка К-ва осуждена за мошенничество. По прошествии четырех лет решением суда гражданский иск удовлетворен частично. Признаны недействительными сделки и документы в отношении однокомнатной квартиры. К-ян выселен, а О. вселен в эту квартиру. На К-ву возложена обязанность выплатить К-яну стоимость квартиры. В остальной части иска отказано. Определением Судебной коллегии по гражданским делам решение оставлено без изменения.

Поскольку акты государственных органов, органов местного самоуправления могут быть предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей (пп.2 п.1 ст.8 ГК РФ), при рассмотрении исков о признании того или иного договора, устанавливающего право пользования жилым помещением, недействительным и при выселении необходимо обращать внимание суда на проверку законности занятия жилого помещения. (Во-первых, судом должна быть проведена проверка законности действий государственного органа, органа местного самоуправления по соблюдению существенных условий договора социального найма, купли-продажи жилого помещения и др. А во - вторых, в итоге должен быть разрешен спор о праве на жилое помещение либо об отсутствии такового и осуществлена защита субъективного права, то есть принято решение о выселении либо об оставлении иска без удовлетворения)

По делам, где в качестве искового требования заявлено истребование жилого помещения у добросовестного  приобретателя, необходимо учитывать, что это возможно, если жилое помещение  было отчуждено собственником помимо его воли (п.1 ст.302 ГК РФ). Согласно п.2 ст.302 ГК РФ если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, то собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

В ЖК РФ допускается выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в том случае, если они в течение более чем шести месяцев без уважительных причин не вносили плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Ранее подобная норма была закреплена только в ГК РФ. При этом, согласно ст.90 ЖК РФ, указанным гражданам должно быть предоставлено другое жилое помещение по договору социального найма по норме обеспечения жилой площадью, установленной для выселения в общежития. Законодатель не обязывает наймодателя представлять взамен именно благоустроенное жилое помещение.

2.2 Исполнение решений судов о выселении из жилого помещения

Порядок исполнения судебных решений  регулируется ФЗ РФ "Об исполнительном производстве"⁵⁶. Согласно нормам данного закона только судебный пристав - исполнитель наделен полномочиями по принятию мер к непосредственному выселению граждан, никто иной (ни физическое лицо, не должностное лицо государственного или муниципального органа) не может выселить лицо из жилого помещения, даже при наличии решения суда. ⁵⁷ На судебных приставов - исполнителей, согласно ФЗ РФ "О судебных приставах"⁵⁸, возлагаются задачи по исполнению судебных актов и актов других органов, предусмотренных ФЗ РФ "Об исполнительном производстве".

В своей деятельности судебные приставы - исполнители руководствуются Конституцией РФ, выше указанными ФЗ РФ "О судебных приставах", ФЗ РФ "Об исполнительном производстве" и иными ФЗ РФ, а также принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами Президента РФ, Правительства РФ, Министерства юстиции РФ.

Судебный пристав - исполнитель  обладает определенными полномочиями и обязанностями. В частности:

должен принимать меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов;

представлять сторонам исполнительного  производства или их представителям возможность знакомиться с материалами исполнительного производства, делать из них выписки, снимать с них копии;

рассматривать заявления сторон по поводу исполнительного производства и их ходатайства, выносить соответствующие  постановления, разъясняя сроки и порядок их обжалования;

обязан взять самоотвод, если он заинтересован в ходе исполнительного  производства либо имеются иные обстоятельства, вызывающие сомнения в его беспристрастности.

Судебный пристав - исполнитель  имеет право:

получать необходимую информацию, объяснения и справки;

проводить проверку исполнения исполнительных документов;

давать гражданам и организациям поручения по вопросам совершения конкретных исполнительных действий;

входить в помещения, занимаемые должниками и принадлежащие им, при необходимости вскрывать их;

арестовывать, изымать, передавать на хранение и реализовывать арестованное имущество, за исключением имущества, изъятого из оборота в соответствии с законом;

в случае неясности требований, содержащихся в исполнительном документе, просить суд или другой орган, выдавший исполнительный документ, о разъяснении порядка его исполнения;

вызывать граждан и должностных  лиц по исполнительным документам, находящимся в производстве, и  совершать иные действия, предусмотренные  ФЗ РФ "Об исправительном производстве". ⁵⁹

Кратко схема исполнения решения  суда выглядит следующим образом:

1. Возбуждение исполнительного  производства путем принятия  исполнительного документа к  исполнению и вынесения соответствующего  постановления (См. приложение 3);

2. Принудительное исполнение решения  суда;

3. Окончание исполнительного производства  и сообщение об этом суду  посредством возврата исполнительного  листа и вынесения постановления  об окончании исполнительного  производства. ⁶⁰

Рассмотрим каждую стадию исполнительного производства более подробно.

Судебный пристав - исполнитель  в трехдневный срок со дня поступления  к нему исполнительного документа  выносит постановление о возбуждении  исполнительного производства⁶¹. В постановлении о возбуждении исполнительного производства судебный пристав - исполнитель устанавливает срок для добровольного исполнения содержащихся в исполнительном документе требований, который не может превышать пять дней со дня возбуждения исполнительного производства, и уведомляет должника о принудительном исполнении указанных требований по истечении установленного срока с взысканием с него исполнительского сбора и расходов по совершению исполнительных действий. Копия постановления о возбуждении исполнительного производства не позднее следующего дня после дня его вынесения направляется взыскателю, должнику, а также в суд или другой орган, выдавший исполнительный документ.

Постановление о возбуждении исполнительного  производства может быть обжаловано в соответствующий суд в 10-дневный срок.

В случае неисполнения в установленный  судебным приставом - исполнителем срок исполнительного документа о  выселении должника выселение осуществляется судебным приставом - исполнителем принудительно. Наступает второй этап исполнительного  производства. Судебный пристав - исполнитель официально извещает должника о дне и времени принудительного выселения. Отсутствие должника, извещенного о дне выселения, не является препятствием для исполнения исполнительного документа.

Далее обратим внимание на процедуру  выселения с участием судебных приставов. Процедура выселения состоит из освобождения помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого (выселяемых), его (их) имущества, домашних животных и запрещения выселяемому (выселяемым) пользоваться освобожденным помещением. Производится выселение в присутствии понятых, в необходимых случаях - при содействии органов внутренних дел с обязательной описью имущества, производимой судебным приставом - исполнителем. Судебный пристав - исполнитель в необходимых случаях обеспечивает хранение имущества должника с возложением на него понесенных расходов. ⁶²

Составление описи имущества требует  особого внимания и четкости, полноты  до мелочей. Использование технических  средств видеозаписи, которая помогла  бы в установлении тождества имущества, вещей в случае спора; опечатывание в пакеты, контейнеры не производится. А ведь, к примеру, можно было бы опечатать в контейнер книги по полкам, подлежащие высвобождению из помещения, а не описывать каждую из них, или опечатать одежду из шкафа. При этом имущество бы не портилось, и не было бы споров о сохранности и наличии. Некоторое имущество требует специальных знаний по демонтажу. Так, снятие люстр следует доверить электрику. Как быть со встроенными шкафами, бытовой техникой? Учитывая специфику исполнения, демонтаж будет не качественный, что может повлечь иск должника в суд о возмещении ущерба.

Хранение имущества должника осуществляется в срок, не превышающий трех лет, по истечении которого указанное  имущество реализуется в порядке, установленном для реализации бесхозяйного имущества. Средства от реализации имущества должника направляются в федеральный бюджет.

Сложности освобождения жилища от такого имущества как наличные денежные средства, ювелирные изделия налагают на судебного пристава - исполнителя обязанность до мелочей продумывать каждое исполнение.

Главная проблема состоит еще в  том, чтобы дойти до этого реального  исполнения.

Тут препятствия могут быть следующие: отсрочка исполнения, приостановление  исполнения.

От вынесения решения до его исполнения порой проходит весь трехгодичный срок предъявления исполнительного листа к исполнению.

Еще одна проблема, которая должна быть разрешена - это вручение должнику постановления о возбуждении  исполнительного производства и  в дальнейшем предписание о дате исполнительных действий.

На судебном приставе - исполнителе  лежит обязанность соблюдать  этику исполнения, так как здесь  напрямую затрагиваются права граждан, гарантированные Конституцией РФ (право на жилище, право собственности) и принцип обязательности исполнения вынесенного решения. То, что решение исполняется открыто, в присутствии понятых, является одним из таких гарантов. Проведение видеозаписи также могло бы способствовать и даже защищать самого исполнителя на случай, если бы его действия обжаловались в последствии.

Исполнение исполнительного документа  о выселении должника оформляется  судебным приставом - исполнителем актом  о выселении (См. Приложение 6). Федеральный закон не определяет, каким должен быть акт. По образцам судебных документов акт о выселении обычно предлагается в форме указания действий, какие исполняет судебный пристав - исполнитель, и описания имущества. Но вряд ли указание закона " с обязательной описью имущества" следует понимать так буквально. Выселение - это не опись имущества, которая является составной частью наложения ареста на имущества (не всегда). Поэтому разработанные бланки, естественно, верны и не противоречат закону. Но необходимости именно в использовании их всегда нет. По мнению федеральной судьи Диордиевой О.Н. ⁶³ правильнее и более рационально с точки зрения исполнительных действий составлять два документа - акт об исполнительном действии согласно решению суда и акт описи имущества. Сам акт, как она утверждает, будет содержать изложение обстоятельств исполнения решения. Естественно, со ссылкой, что произведена опись имущества (но ведь имущества может и не быть; нечего будет описывать, следовательно, это и можно указать в акте о выселении). Опись имущества будет содержать лишь отметку, что имущество описывается в процессе исполнения решения суда о выселении. Соответственно данные документы могут в день исполнения составляться параллельно (судебные приставы - исполнители прибегают к помощи друг друга, к помощи других лиц (общественности) - это не нарушение закона. Закон говорит о составлении акта, о том, кто их подписывает, но техническое изготовление может быть любое, это и рукописный текст, и на машинке, и на компьютере).