Ограниченные вещные права

Ограниченные  вещные права

§ 1. Понятие и виды ограниченных вещных прав

1. Понятие ограниченного  вещного права 

Категория вещных прав, как уже  отмечалось, включает не только право  собственности, но и иные вещные права. Право собственности является наиболее широким по содержанию вещным правом. В отличие от этого ограниченное вещное право представляет собой  право на чужую вещь (jura in re aliena), уже  присвоенную другим лицом – собственником. Классическим примером данного права  являются сервитута – права пользования  чужой недвижимой вещью в определенном, строго ограниченном отношении, например право прохода или проезда  через чужой земельный участок. Предоставляемые таким вещным правом возможности всегда ограничены по содержанию и потому являются гораздо более  узкими, чем правомочия собственника (в частности, в большинстве случаев  исключают возможность отчуждения имущества без согласия собственника). В российском гражданском праве  все ограниченные вещные права (за исключением  залога и права удержания) имеют  объектом недвижимое имущество (вещи).

Наряду с отмечавшимися ранее  общими свойствами всех вещных прав важной юридической особенностью ограниченных вещных прав становится их сохранение даже в случае смены собственника соответствующего имущества. Иначе  говоря, эти права сохраняются  и при перемене права собственности  на такое имущество (например, в случае его продажи, перехода по наследству и т. д.), как бы обременяя его, т. е. всегда следуют за вещью, а не за собственником. Такое право следования является характерным признаком  вещных прав.

Тем самым они как бы «сжимают», ограничивают права собственника на его имущество, ибо он в этом случае обычно лишается возможностей свободного пользования своим имуществом (но, как правило, сохраняет возможности  распоряжения им, например отчуждения посредством договоров купли-продажи  или мены). С этой точки зрения наличие ограниченных вещных прав на имущество является известным ограничением правомочий собственника. Более того, субъекты этих прав могут прибегать  к их исковой защите от неправомерных  посягательств любых третьих  лиц, включая и собственника вещи. При прекращении ограниченных вещных прав право собственности «восстанавливается»  в первоначальном объеме без каких-либо дополнительных условий, в чем проявляется, как говорили еще дореволюционные  юристы, «эластичность», упругость  права собственности¹.

Из этого вытекает также такое  свойство ограниченных вещных прав, как  их производность, зависимость от права  собственности как основного  вещного права. При отсутствии или  прекращении права собственности  на вещь невозможно установить или  сохранить на нее ограниченное вещное право (например, в отношении бесхозяйного имущества).

Однако и перечисленные признаки не всегда дают возможность четко  разграничить вещные и обязательственные  права. Так, права арендатора чужого имущества на первый взгляд отвечают большинству указанных выше признаков  вещных прав. Они, в частности, не прекращаются в связи с изменением собственника-арендодателя и защищаются от любых лиц как  права титульного владельца. Вместе с тем права арендатора, конечно, носят обязательственно-правовой, а  не вещный характер (хотя споры об их юридической природе велись еще  в дореволюционной российской литературе). Дело в том, что они всегда возникают в силу договора с собственником арендуемого имущества, и их содержание, включая и различные возможности распоряжения арендованным имуществом вплоть до его отчуждения, определяется исключительно условиями конкретного арендного договора (в соответствии с которыми объем прав арендатора всякий раз может быть различным). Для вещных прав такое положение невозможно.

Характер и содержание ограниченных вещных прав определяется непосредственно  законом, а не договором, да и их возникновение  нередко происходит помимо воли собственника. Поэтому закон должен сам установить все их разновидности и определить составляющие их конкретные правомочия (содержание). 

¹ Но даже «неполная собственность», т е право собственности, обремененное вещными правами или другими ограничениями, как отмечал В М Хвостов, «не теряет своего значения общего господства над вещью, в сравнении с которым все другие права на ту же вещь установляют только частное господство» Обусловленное этим положением «свойство собственности стягивать обратно все отнятые у собственника правомочия, лишь только прекратится основание, заставлявшее лишать его какого-либо правомочия» является еще одним свидетельством невозможности сведения права собственности к сумме отдельных правомочий (см Хвое -товВ М Система римского права Учебник М,1996 С 225) 

Как известно, в обязательственных  отношениях, в большинстве случаев  возникающих на основе договора, участники  в значительной мере вольны в определении  их содержания и условий, включая  установление условий сделок, хотя и не определенных законом, но не противоречащих ему, что исключает закрытый (исчерпывающий) перечень видов договоров. В вещных отношениях, возникающих отнюдь не только по воле их участников, последние  не вправе самостоятельно определять их содержание. Поэтому закон закрепляет исчерпывающий перечень (numerus clausus) ограниченных вещных прав¹. Таким образом,

под ограниченным вещным правом следует  понимать право в том или ином ограниченном, точно определенном законом  отношении использовать чужое, как  правило, недвижимое имущество в  своих интересах без посредства его собственника (в том числе  и помимо его воли). 

2. Виды ограниченных  вещных прав

Российское гражданское законодательство предусматривает несколько групп  ограниченных вещных прав. В эту  систему входят:

во-первых, вещные права некоторых  юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника;

во-вторых, ограниченные вещные права  по использованию чужих земельных  участков;

в-третьих, права ограниченного  пользования иным недвижимым имуществом (главным образом жилыми помещениями); в-четвертых, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств права залога (залогодержателя) и удержания, объектами  которых, в отличие от иных вещных прав, могут являться движимые вещи.

В п. 1 ст. 216 ГК в качестве ограниченных вещных прав прямо названы лишь первые две группы. В действительности ими, однако, не исчерпываются предусмотренные  Гражданским кодексом иные вещные права. Вместе с тем перечень ограниченных вещных прав прямо предусмотрен законом  и в этом смысле является исчерпывающим.  

¹ Поэтому с изменением законодательства, например законодательства о собственности, меняется и состав ограниченных вещных прав. 

Никаких иных вещных прав, кроме перечисленныхвыше, наше гражданское законодательство не допускает, и создать их в результате соглашения (договора) участников имущественного оборота невозможно. Это обстоятельство важно иметь в виду также и  с учетом частых и серьезных изменений, которым пока подвержено формирующееся  российское законодательство.

К вещным правам юридических лиц  на хозяйствование с имуществом собственника относятся право хозяйственного ведения и право оперативного управления, которые выражают специфику  российского гражданского права  и не имеют аналогов в развитых правопорядках. Пока они, однако, являются весьма распространенными ограниченными  вещными правами, ибо характеризуют  имущественную обособленность унитарных  предприятий и учреждений, остающихся одними из наиболее часто встречающихся  видов юридических лиц.

К ограниченным вещным правам по использованию  чужих земельных участков относятся:

принадлежащее гражданам право  пожизненного наследуемого владения землей (по сути – бессрочной аренды);

право постоянного (бессрочного) пользования  землей, субъектом которого могут  быть как граждане, так и юридические  лица¹;

сервитуты (сервитутные права), которые  могут иметь объектом (обременять в том или ином отношении) не только земельные участки (например, путем  предоставления субъекту такого права  возможности прохода или проезда  через чужой земельный участок  и т. п.), но и здания и сооружения. В ГК они рассматриваются как  права ограниченного пользования  соседним участком (земельные сервитуты), возникающие на основе соглашения собственников  соседствующих участков (с возможностью, однако, принудительного установления судом такого сервитута). Водные сервитуты в виде прав на забор воды, водопой скота, осуществления паромных и лодочных переправ через водные объекты по соглашению с их собственниками предусмотрены ст. 43–44 Водного кодекса РФ²;

¹Фактическими предшественниками двух названных видов вещных прав являются римский эмфитевзис и известное дореволюционному правопорядку чинше-вое право (см., например: Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. С. 237–239). Их появление и сохранение в современном российском праве является известным компромиссом в спорах о допустимости и границах частной собственности на землю.  

²СЗ РФ. 1995. № 47. Ст. 4471. Статьей 21 Лесного кодекса РФ (СЗ РФ. 1997. № 5. Ст. 610) предусмотрены также «лесные сервитуты», в действительности, однако, не отвечающие признакам сервитутных прав и потому не являющиеся таковыми

право застройки чужого земельного участка, принадлежащее субъектам  прав пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Оно  заключается в возможности возведения на соответствующем участке зданий, сооружений и других объектов недвижимости, становящихся при этом собственностью застройщика¹.

Правда, все перечисленные четыре группы прав предусмотрены правилами  гл. 17 ГК, не вступившей в силу до принятия нового Земельного кодекса. Вместе с  тем их появление уже сейчас возможно при продаже недвижимости, находящейся  на не принадлежащем отчуждателю  земельном участке (п. 3 ст. 552 ГК), либо при продаже застроенного земельного участка с сохранением за отчуждателем права собственности на соответствующие  строения (ст. 553 ГК). Сервшутные права  в отношении земельного участка  могут возникать и у арендаторов  зданий и сооружений на срок действия договора аренды (ст. 652, 653 ГК).

Действующее законодательство использует также категорию «публичных сервитутов», возникающих, например, при использовании  любыми гражданами не закрытых для  общего доступа земельных участков, находящихся в публичной собственности (например, улиц, дорог, пешеходных зон, мест отдыха и т. п.). Такие «сервитуты»  возникают также при приватизации застроенных земельных участков (п. 4.10 Основных положений госпрограммы приватизации предприятий после 1 июля 1994 г.) и состоят в возможностях установления:

во-первых, права безвозмездного и  беспрепятственного использования  пешеходных и автомобильных дорог  и объектов инженерной инфраструктуры, находящихся на участке;

во-вторых, права размещения на участке  межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

в-третьих, права доступа на участок  для ремонта данных «объектов  инфраструктуры». Водный кодекс РФ в  ст. 20,43 и 44 предусматривает возможность  установления «публичных водных сервитутов».

Однако такие права не имеют  конкретных управомоченных лиц и  не могут считаться гражданско-правовыми. По сути они представляют собой не «сервитуты», а установленные законом  пределы прав публичных или частных  собственников соответствующих  недвижимостей. 

¹ Право застройки до 1948 г. было закреплено ст 71–84ГК РСФСР 1922 г, где оно было вызвано наличием исключительной собственности государства на землю. Римскому частному праву оно было известно как суперфиций (подробнее об этом см • Копылов А В. Строение на чужой земле, от суперфиция до права застройки // Гражданское право России при переходе к рынку. М , 1995. С 93–114)  

Права ограниченного пользования  иными недвижимостями представлены в нашем законодательстве, во-первых, правами членов семьи собственника жилого помещения, предусмотренными ст. 292 ГК. За этими гражданами непосредственно  закон признает «право пользования  этим помещением на условиях, предусмотренных  жилищным законодательством». Таким  образом, удовлетворение ими своих  жилищных потребностей здесь не зависит  от воли собственника жилья. По сути, это  право ограниченного пользования  жильем собственника также можно  отнести к правам серви-тутного  типа.

При этом данное право пользования  сохраняется за ними и при переходе права собственности на жилье (например, при продаже этого жилья как  предмета залога, гарантировавшего банку-ссудодателю  погашение выданного им собственнику жилья кредита) (ср. п. 1 ст. 558 ГК). Следовательно, при отчуждении гражданином-собственником  своего жилья без согласия совместно  проживающих с ним членов его  семьи они вправе продолжать пользование  прежним помещением на законном основании  и не могут быть выселены из него по требованию нового собственника. Более  того, при наличии в числе членов семьи такого собственника несовершеннолетнего  лица любое отчуждение жилья вообще допускается только с предварительного согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК). Закон здесь, по сути, ограничивает собственника недвижимости в праве  распоряжения ею. Кроме следования такого «права пользования жильем»  за недвижимостью, характерного для  вещного права, оно защищается законом  от всяких посягательств любых лиц, включая и самого собственника жилого помещения (п. 3 ст. 292 ГК). Все это не оставляет сомнений в его вещно-правовом характере (тем более что нормы  о нем помещены в гл. 18 ГК, посвященной  вещным правам на жилые помещения)

Во-вторых, к ним относится право  пожизненного пользования жилым  помещением (жилым домом, его частью, квартирой и т. п.) или иным объектом недвижимости (земельным участком, дачей и т. д.), которое возникает  у граждан на основании договора (купли-продажи недвижимости под  условием пожизненного содержания с  иждивением в соответствии с п. 1 ст. 602 ГК) либо завещательного отказа (ч. 2 ст. 538 ГК РСФСР 1964 г.). Содержание этого  права определено законом, а не договором  или завещательным отказом Оно  заключается в возможности проживания в жилом помещении, принадлежащем  другому лицу, т. е. в ограниченном (целевом) использовании чужого недвижимого  имущества, и исключает для управомоченного  лица какие-либо возможности распоряжения этим имуществом Данное право также сохраняется за управомо-ченными лицами (пользователями) независимо от возможной впоследствии смены собственника недвижимости и пользуется абсолютной защитой, в том числе и в отношении собственника. Сказанное относится и к праву пожизненного пользования земельным участком или иным (кроме жилого помещения) объектом недвижимости.