Недвижимость в законодательстве России: понятие, виды

4) Отдельные виды недвижимости  могут использоваться исключительно  в соответствии с их целевым  назначением. Речь в частности  идет о таких видах недвижимости  как земельные участки, жилые  помещения и др.;

5) В отношении недвижимого  имущества действуют специальные  правила совершения сделок с  недвижимостью, которые предусматривают  зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателем этим участком или его части. При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности или арендатору права пользования передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или передается в аренду лишь земельный участок, собственник недвижимости сохраняет права пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии - право ограниченного пользования (сервитут). В качестве примера можно привести ст. 553 ГК. Согласно указанной статье в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если условия пользования  соответствующей частью земельного участка договором его продажи  не определены, продавец сохраняет  право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и  необходима для ее использования  в соответствии с ее назначением. Таким образом, собственник земельного участка, на котором находится вертолетная  площадка с принадлежащим ему  также на праве собственности  вертолетом при продаже только земельного участка сохраняет право пользования  этой вертолетной площадкой;

6) Обязательство, предметом  которого является недвижимость, по общему правилу исполняется  в месте ее нахождения.

7) Действующее правовое  регулирование недвижимого имущества  в полной мере распространяется  на долю в праве общей собственности  на недвижимое имущество. При  этом следует иметь в виду, что при наличии права общей  собственности недвижимая вещь, тем не менее, остается единым  объектом гражданского права.

8) Предметы недвижимости  могут иметь особый правовой  статус в силу их исторической  или культурной ценности. Предметы старины, произведения изобразительного и декоративно - прикладного искусства, строения, рукописи, коллекции, редкие печатные издания, другие предметы и документы, находящиеся в личной собственности граждан и представляющие значительную историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, признаются памятниками истории и культуры и подлежат государственному учету в целях наиболее полного выявления памятников и оказания содействия в обеспечении их сохранности¹⁷.

Глава III. Способы приобретения вещных и обязательственных прав на недвижимое имущество

Недвижимость представляет собой особый объект такого основополагающего  вещного права как право собственности.

Способы (основания) возникновения  права собственности довольно подробно регламентированы Гражданским кодексом (гл.14 ГК РФ). Согласно ст.218 ГК РФ к ним  относятся различные правопорождающие юридические факты. В роли таких  фактов могут выступать как действия, так и события. К первым, например, относятся различные сделки по отчуждению имущества, ко вторым – смерть гражданина, вызывающая наследственное правоотношение.

ГК РФ уделяет специальное  внимание различным юридическим  фактам, влекущим возникновение и прекращение права собственности.

К первоначальным способам приобретения права собственности  относятся: изготовление новой вещи, переработка, сбор или добыча общедоступных  для этих целей вещей, самовольная  постройка (при определенных условиях). Приобретение права собственности  на бесхозное имущество, либо на имущество, от которого собственник отказался  или утратил на него право; приобретательная давность и др. (ст. 218-222, 225-234 ГК РФ).

В пункте 2 ст.218 ГК РФ говорится  о производных способах возникновения  права собственности, которые имеют  место при различных договорах  об отчуждении вещей (купля-продажа, мена, дарение и др.), при наследовании после смерти гражданина, в порядке  правоприемства при реорганизации юридического лица.

К производным способам следует  отнести также национализацию имущества (ст.235 ГК РФ), приватизацию (ст. 217 ГК РФ), конфискацию и реквизицию (ст.242-243 ГК РФ) и некоторые другие (см., например, ст.239, 240 ГК РФ). Некоторые из названных  способов регулируются также нормами соответствующих гражданско-правовых институтов (договоры купли-продажи, мены, наследственное право и др.).

Права владения, пользования  и распоряжения недвижимостью отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами имущества. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других субъектов гражданского права. В связи с этим ограничено, (а иногда и запрещено) такое правомочие собственника недвижимости как право распоряжения. Ограничено также в некоторых случаях правомочие пользования. Эти ограничения находят свое подтверждение в п. 3 ст. 209 ГК, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 ГК), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Природные ресурсы подчинены презумпции государственной собственности и их оборот носит разрешительный характер. Так, согласно п. 2 ст. 214 ГК земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований являются государственной собственностью. Причина внедрения публично-правовых начал в отношения по поводу природных ресурсов видится в высокой общественной значимости указанных объектов. Правовая природа этих объектов определяется такими их материальными и экономическими свойствами ограниченный объем, невосполняемость и т.д. Публичные интересы в сфере природных ресурсов закрепляются нормами земельного и экологического права

Отдельные виды объектов недвижимого  имущества вообще изъяты из оборота  и являются исключительной собственностью государства (недра, леса и др.).

Приобретение права собственности  на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременений, накладываемых на будущего собственника объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находящегося в государственной или муниципальной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него за застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. Собственник недвижимого имущества платит на него налог.

Право собственности на недвижимость в некоторых случаях получает особое содержание. Так, недвижимость, приобретенная под выплату ренты, находится в законном залоге у  получателя ренты (ст. 587 ГК), а в случае пожизненного содержания возможность  отчуждения или обременения имущества, переданного в собственность  плательщика связывается с согласием  получателя ренты (ст. 604 ГК). Кроме того, в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 599 и п. 2 ст. 605 ГК) на протяжении всего действия договора ренты у  получателя ренты, если он передал недвижимость в собственность бесплатно, при  ненадлежащем исполнении плательщиком ренты своих обязанностей сохраняется  право требовать возврата имущества.

Отдельные виды недвижимого  имущества подвергаются ограничению  в виде сервитутов (например, земельные участки, здания и т.д.).

Помимо права собственности  недвижимое имущество может быть объектом таких вещных прав как право  хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного  пользования, сервитутов и некоторых  других. Особенностью вещных прав является то, что они предоставляют их обладателю возможность непосредственного (независимо от какого-либо другого лица) воздействия  на вещь. В российском законодательстве под вещными понимаются прежде всего  права, указанные в п. 1 ст. 216 ГК РФ:

- право собственности на недвижимость, включая земельный участок;

- право хозяйственного ведения имуществом;

- право оперативного управления имуществом;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

- сервитут (сервитут - это понятие многоаспектное. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения, а для обладателя сервитута, последний рассматривается как вещное право).

Вместе с тем, указанный  перечень не является исчерпывающим  и к числу ограниченных вещных прав относят также и другие права (если соответствующее указание на это есть в правовых актах). Так, к  числу вещных прав относится право  членов семьи собственника жилого помещения  на пользование этим помещением (ст. 293 ГК)

Гражданский кодекс России предусматривает для сделок с  недвижимостью весьма строгие формальные правила, обеспечивающие устойчивость прав владельцев недвижимости. Основанием перехода вещного права является в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 235 ГК РФ) договор об отчуждении (купля-продажа, мена, дарение и др.), для возникновения у приобретателя  на основании договора вещного права  необходима также государственная  регистрация перехода вещного права. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ право  собственности у приобретателя  по договору возникает с момента  регистрации, если иное не установлено  законом. Таким образом, механизм отчуждения недвижимости в российском праве  образован совокупностью юридических  фактов «обязательственный договор + регистрация».

Закон устанавливает специальные  требования к форме сделок как  основанию возникновения прав на недвижимое имущество. В частности  предусмотрена письменная форма  сделки в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Для  отдельных сделок с недвижимостью  предусмотрена нотариальная форма (договор ренты). Так, согласно ст. 584 ГК договор ренты удостоверяется нотариально, а при отчуждении объекта  недвижимости требуется также и  государственная регистрация этой сделки в соответствии с Законом  о государственной регистрации  прав на недвижимость и сделок с ним.

В законодательстве установлены  определенные требования и к исполнению сделок с недвижимостью. Передача прав на недвижимое имущество как правило  облекается в письменную форму (передаточные акты, разделительные балансы и т.д.). Закон закрепляет также правило  об исполнении обязательств по передаче имущества по месту нахождения земельного участка, здания, сооружения или другого  недвижимого имущества (ст. 316 ГК РФ).

Особая процедура предусмотрена  для сделок купли-продажи предприятия. Согласно п. 2 ст. 561 ГК РФ до подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский  баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с  указанием кредиторов, характера, размера  и сроков их требований.

Не все сделки могут  совершаться с недвижимыми вещами. Например, недвижимость не может продаваться  по договору комиссии, поскольку такая  сделка не может быть самостоятельно исполнена комиссионером ввиду  специфики правового режима недвижимости, предполагающего регистрацию перехода права собственности на недвижимость, которая может осуществляться только по заявлению указанных в законе лиц. Комиссионер к их числу не относится (п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии»)¹⁸.

Следует отметить, что на практике предметом сделок часто  является не недвижимость как таковая, а доли, паи, акции юридических  лиц, владеющих этой недвижимостью. Результатом таких сделок является то, что приобретается власть над  недвижимостью через механизмы  корпоративного права и ценные бумаги, нивелирующие значение специальных  процедур отчуждения и установленные  для недвижимости ограничения. Это  особенно характерно для крупных  городов, в которых действуют  специальные компании (рэйдеры), скупающие  акции юридических лиц, владеющих  привлекательной с экономической  точки зрения недвижимостью. Как  правило, речь идет о бывших государственных  предприятиях. После покупки контрольного пакета акций, такие предприятия  перепрофилируются, а полученная недвижимость выгодно перепродается. Решением этой проблемы могло бы быть распространение  специальных правил правового режима недвижимости также и на ценные бумаги, однако это противоречило бы самой  природе сделок с ценными бумагами, которая требует определенной быстроты.

Заключение

В заключении мы остановимся  на основных значимых положениях.

1. Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделяющие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи). Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991 г., содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано классическое определение недвижимости, где главным признаком была указана связь с землей, однако особый правовой режим для недвижимых вещей предусмотрен не был.

2. Легальное понятие недвижимого имущества (недвижимости) указано в ст. 130 ГК РФ – это « … земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения». При этом ни один из основополагающих признаков законодателем не разъяснен. Далее в статье указано, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». В статье 132 ГК РФ перечень пополняется имущественным комплексом – предприятием. Подобным образом определяется недвижимость и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 27 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в редакции № 189 – ФЗ от 29. 12. 2004г.). К понятию недвижимости обращается и Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», где она определяется двумя способами: во-первых, путем отсылки на ст. 130 ГК РФ, во-вторых, посредством примерного перечня. По сравнению с другими нормативными источниками в этом перечне дополнительно указаны части жилых домов и квартир, состоящие из нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Затем ст. 74 Закона добавила к ним гостиницы, дома отдыха и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания.