Недвижимость в законодательстве России: понятие, виды

Глава II. Признаки и виды недвижимого имущества

Признаки.

Традиционно наличие прочной связи с землей является отличительным признаком недвижимого имущества.

Это - признак, известный  еще римскому праву. Г.Ф. Шершеневич писал «теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под именем недвижимости понимается прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи»¹³.

Между тем, применение этого  признака на практике в настоящее  время может вызвать значительные трудности. Следует иметь в виду, что многие здания и сооружения в  принципе могут перемещаться с одного участка на другой, сохраняя при  этом свою целостность и назначение (однако как недвижимое имущество  они могут быть квалифицированы  только в том случае, если неразрывная  физическая связь с землей возникнет  заново). Например, деревянные дома (срубы) в сельской местности довольно часто  переносят с одного места на другое в разобранном виде. При этом нужно  отметить, что современные технологии позволяют переместить с места  на место любые здания или сооружения без причинения серьезного ущерба. Кроме того, здания и сооружения не обязательно рассматриваются  как строительные объекты. Существуют так называемые сборные дома, которые  могут не иметь прочной связи с фундаментом.

Таким образом, физическая связанность  объекта с землей понимается как  условие использования недвижимого  имущества по назначению. При этом следует иметь в виду, что связь  с землей может осуществляться как непосредственно, так и опосредованно (через водную поверхность). В частности известно, что в настоящее время жилые дома и другие объекты недвижимости начали строить на водной поверхности.

В юридической литературе высказывалась точка зрения, по которой  более важное значение имеет момент отделения недвижимости от земли, поскольку  именно с этого момента она  перестает быть недвижимостью; перемещение  объектов недвижимости с последующим  их закреплением на другом земельном  участке и использование по назначению не всегда, но все же возможно, хотя и требует значительных расходов¹⁴. Высказывалась также точка зрения, согласно которой отнесение зданий и сооружений к недвижимым вещам по их природе должно определяться не невозможностью их перемещения без ущерба их назначению, а тем, что функционально они могут служить своему назначению при условии их соединения с каким-либо участком¹⁵. Представляется, что этот признак также надо учитывать, однако учитывать как дополнительный по отношению к главному - физической связи с землей.

Специфическими признаками недвижимых вещей являются наличие  индивидуальных признаков, незаменимость, а также нахождение в одном  и том же месте.

Говоря о таком признаке недвижимого имущества как связанность  с землей, необходимо особо остановиться на таком объекте как подземные  коммуникации (в первую очередь линии  метрополитена). В данном конкретном случае несомненно имеется связь  с землей, однако не с верхним (почвенным) строем, а с более глубинными слоями земли. Федеральное законодательство не регулирует правовой статус таких  объектов, однако на уровне субъектов  Федерации соответствующие правовые акты имеются.

Помимо основополагающего  физического критерия - неразрывной  связи с землей отдельные юристы выделяют дополнительные признаки для  недвижимости.

Иногда выделяют такой  признак недвижимости как ее высокая  стоимость. Недвижимость действительно  обычно обладает повышенной экономической  ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для  длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный  процесс передачи права собственности  на недвижимость обусловливает не очень  высокий уровень ликвидности  недвижимости как товара, так как  ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

В то же время высокую  стоимость недвижимости нельзя рассматривать  в качестве ее универсального признака. Во-первых, не всякая недвижимость является дорогостоящей (все зависит от конкретных обстоятельств). Во-вторых, есть и движимые вещи, которые стоят достаточно дорого, например, картины, драгоценности и  т.д.

Подводя итог вышесказанному, следует указать, что основополагающим признаком недвижимого имущества является связь с землей, которая может иметь различные проявления. Так, это может быть непосредственный, физический контакт, прерывание которого влечет серьезный ущерб для объекта недвижимости (здания, сооружения, леса и т.д.). При этом следует учитывать новые технологии, позволяющие перемещение большинства зданий и сооружений без какого то ни было ущерба их назначению. Однако в этом случае следует учитывать огромные затраты на подобного рода операции.

Связь с землей может также  быть физической, но опосредованной (через  водную поверхность, через другие объекты  недвижимости (здания и сооружения, построенные на воде, жилые и нежилые  помещения).

Для отдельных объектов недвижимости связь с землей является только юридической, но не физической (морские, воздушные  суда, суда внутреннего плавания). Эта  связь заключается в том, что  указанные объекты, будучи по своей  природе движимыми, регистрируются в определенных земельных участках.

В качестве дополнительного  признака указанных объектов как  недвижимости можно выделить публичность  оборота, которая объединяет недвижимые по своей природе вещи и воздушные, речные, морские суда, космические  объекты в единую классификационную  группу.

Виды недвижимого  имущества.

Существуют различные  классификации недвижимого имущества. Например, объекты недвижимости различаются  по своему происхождению: созданные  природой без участия труда человека и являющиеся результатом труда  человека и, наконец, объекты, хотя и  созданные трудом человека, но связанные  с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать  не могут. Так, к объектам естественного  происхождения относятся участки  земли, участки недр и обособленные водные объекты. Соответственно к объектам искусственного происхождения относятся  здания и сооружения и т.д.

К недвижимому имуществу  относится также имущество, которое  по своей физической природе является движимым. Такое имущество называют недвижимым в силу закона. К нему в частности относятся воздушные  и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Перечень вещей, которые  признаются недвижимыми в силу закона, является исчерпывающим. Это обусловлено  тем, что их естественные свойства не позволяют применить к ним  общий критерий непосредственной связанности с землей. Следует отметить, что законодательство Российской Федерации не знает упоминавшейся выше категории «недвижимости в силу назначения», которая характерна для ряда стран Европы. К такой недвижимости относятся сельскохозяйственные орудия, скот и т.д.

Особенностью, отнесенных законом  к недвижимости воздушных и морских  судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, является то, что они в отличие от традиционной недвижимости могут определяться как  индивидуальными, так и родовыми признаками. Это зависит от того, заключают ли стороны договор  в отношении одной или нескольких индивидуальных вещей или в отношении  нескольких одинаковых вещей (например, это может быть договор в отношении  судов одного типа, которые могут  определяться в договоре родовыми признаками). Следует отметить, что законодатель говорит о связи с землей вообще, а не с конкретным земельным участком. Поэтому к недвижимости отнесены указанные объекты, которые не имеют  материальной, физической связи с  конкретным земельным участком, однако у них есть опосредованная связь  с землей вообще.

Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя оно по своей физической сути является движимым) разными юристами объясняется различными причинами. В частности, существует мнение, что  оно является дорогостоящим и  поэтому требует особого порядка  регистрации, который предусмотрен для недвижимости. При этом регистрирующие органы не только регистрируют права  на них, но и осуществляют контроль за этими объектами.

В литературе высказывалось  мнение, что отличительной чертой такого имущества является его индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией объектов (воздушных, морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов) и прав на них¹⁶.

Как уже было отмечено выше, отнесение указанных объектов к  недвижимости обусловлено тем, что  у них присутствует такой признак  как связь с землей, хотя этот признак проявляется не непосредственно, а опосредованно. В частности, речь идет о том, что все морские  суда и суда внутреннего плавания имеют порт приписки, а воздушные  суда приписаны к определенному  аэропорту и таким образом  они связаны с землей. Однако в  данном случае речь идет не о физической, а о юридической связи с  определенными земельными участками. В качестве дополнительного признака можно выделить публичность оборота, которая объединяет недвижимые по своей  природе вещи и воздушные, речные, морские суда, космические объекты  в единую классификационную группу.

Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят  из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди «традиционной» недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам. При осуществлении сделок с недвижимостью собственник вправе распорядиться как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Недвижимые вещи могут  быть как делимыми, так и неделимыми в физическом и юридическом смысле. Это зависит от физических параметров данной вещи, а также от наличия  соответствующих норм и правил. Так, жилой дом может быть признан  неделимой вещью в силу физической невозможности его разделить, а  земельный участок может быть неделимым, поскольку в результате его раздела размер участка станет меньше, чем нормы, предусмотренные земельным законодательством. Отдельные виды недвижимого имущества по своим физическим свойствам могут быть разделены на несколько частей, каждая из которых является самостоятельной недвижимой вещью. В таких случаях можно говорить об образовании нескольких объектов права. Право собственности на каждый их них должно быть соответствующим образом зарегистрировано. Одновременно регистрируется прекращение прав на ранее существовавший объект.

Подобный раздел следует  отличать от тех случаев, когда недвижимость сама по себе не делится, однако в ней  происходят существенные внутренние изменения (изменяется внутренняя планировка, размеры  и т.д.). В таких ситуациях право  на эту вещь сохраняется, однако в  запись о вещи в Единый государственный  реестр прав следует внести соответствующие  изменения.

В тех случаях, когда речь идет о неделимой в физическом смысле недвижимости, то при возникновении  права общей собственности на нее она остается единым самостоятельным  объектом, подлежащим государственной  регистрации. В связи с этим положения  п. 1 ст. 558 ГК, предусматривающего возможность  купли-продажи части жилого дома или квартиры, противоречат общим  положениям права собственности. В  таких случаях речь может идти только о совершении сделки с долей  в праве общей собственности.

Определенное практическое значение имеет деление недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная  с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Следует отметить, что в качестве принадлежности по отношению к главной  вещи, которой всегда является недвижимое имущество, могут выступать как  движимые вещи, так и недвижимые.

В классическом имущественном  обороте главной вещью всегда признается земля (земельный участок), а принадлежностью - расположенные  на ней объекты, включающие недвижимость (которые при отчуждении по общему правилу должны таким образом  следовать судьбе главной вещи).

Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, то есть землю  либо недвижимость, прочно связанную  с землей, следует указать на такие  ее признаки:

1) Это практически невосполнимый  и ограниченный самой природой  объект (земля, недра и т.д.), что  требует введения определенных  ограничений его оборотоспособности, так как необходимо строгое  соблюдение их целевого назначения  и учет экологических требований;

2) Объекты недвижимости  связаны с землей таким образом,  что их перемещение повлечет  за собой ущерб их назначению  либо является крайне дорогостоящим  (вне связи с землей эти объекты  недвижимостью не считаются);

3) Объекты недвижимости  определяются индивидуальными признаками. Индивидуализируются они в первую  очередь своим местонахождением  на определенном земельном участке.  Таким образом, даже типовые  здания и сооружения в силу  их привязки к земельному участку  приобретают индивидуальный характер. Между тем, в определении недвижимого  имущества, данного в ГК, такой  признак отсутствует. Представляется, что индивидуальный характер  недвижимого имущества должен  быть закреплен законодательно;