Недвижимость в законодательстве России: понятие, виды

 

 

 

 

 

 

Тема: Недвижимость в законодательстве России: понятие, виды…….

 

 

 

 

 

План

Введение.………………………………………………………………...3

Глава I. Эволюция законодательного регулирования недвижимого имущества……………………………………………………………………....5

Глава II. Признаки и виды недвижимого имущества……………….12

Глава III. Способы приобретения вещных и обязательственных прав на недвижимое имущество…………………………………………………...22

Заключение…………………………………………………………….28

Список использованной литературы……………………………...

 

Введение

Актуальность  темы исследования. С самых древних времен недвижимость традиционно представляла собой одно из самых существенных экономических благ, поскольку - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы.

Такое положение дел обусловлено как минимум двумя немаловажными факторами:

- во-первых, высокой стоимостью объектов недвижимости;

- во-вторых, их социальной значимостью.

В силу обозначенных выше факторов, можно сказать, что недвижимое имущество имеет особую социальную и экономическую ценность, в связи, с чем для него существует обособленный правовой режим, который, хотя и имеет длительную историю, однако не может считаться устоявшимся. Об этом свидетельствуют как положения цивилистической доктрины, так и положения судебной практики сегодняшнего периода времени.

Сегодня можно смело констатировать, что особый правовой режим, регулирующий отношения в сфере недвижимости содержит немало противоречий и пробелов, которые необходимо устранить, разработав единую концепцию законодательства о недвижимости.

С учетом изложенного, изучение такого правового института как  недвижимость, исследование ее правового  режима представляется весьма важным и актуальным элементом.

Цель исследования заключается в теоретическом изучении правового режима недвижимости существующего сегодня в Российском обществе.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи исследования:

• проследить эволюцию законодательного регулирования недвижимого имущества;

• определить признаки и виды недвижимого имущества;

• исследовать способы приобретения вещных и обязательственных прав на недвижимое имущество.

Объектом исследования выступают общественные отношения в сфере правового регулирования недвижимости.

Предметом исследования являются:

• основные теоретические аспекты института недвижимости;

• правовые нормы, регулирующие отношения в сфере недвижимости в Российском обществе.

Методология исследования. Работа основана на диалектическом методе познания правовой действительности, который предполагает объективность, всесторонность исследования. Наряду с этим в работе использованы также общенаучные методы - анализа и синтеза, логический, исторический и частнонаучные методы: сравнительно-исторический, формально-логический, а также метод изучения и обобщения судебной практики и др.

Структура курсовой работы предопределена объектом, предметом, целью и задачами исследования и включает в себя введение, три главы, заключение, список использованной литературы.

 

Глава I. Эволюция законодательного регулирования недвижимого имущества

 

Словарь русского языка С.И. Ожегова определяет недвижимое имущество  как не двигающееся, неподвижное¹. Деление вещей на движимые и недвижимые известно еще Римскому праву, хотя правовой режим первоначально был одинаков для тех и других. В так называемый после-классический период развития римского права деление вещей на движимые и недвижимые приобретает практическое значение.

Недвижимостью признавались не только земельные участки (praedia fundi) и недра, но и все созданное  на земле собственника. Таким образом, речь шла о естественной или искусственной  части поверхности земли (res soli) Все  эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные  с поверхностью, считались ее составной  частью. Действовало правило о  том, что сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Не допускалась  отдельная собственность на землю  и на дом, расположенный на этой земле. При этом воздушное пространство над поверхностью также рассматривалось  как часть поверхности. Уже в  Законах XII таблиц имелись отдельные  элементы особого подхода, отличающегося  от правового режима движимых вещей; для приобретения в собственность  земельных участков по давности владения требовался срок в два раза превышающий  аналогичный срок в отношении  движимых вещей. Более того, в эпоху  принципата появились специальные  правила, направленные на обеспечение  публичности соответствующих сделок².

В средние века понятие  «недвижимости» получило дальнейшее развитие. Система инскрипций (отметок) и транскрипций (записей) у романских племен, система залоговых и ипотечных книг в Германии обозначает развитие принципа определенности в отношении недвижимого имущества, причем к недвижимости причислялись не только земля и строения, но и новые объекты, имевшие особое значение в гражданском обороте (например, недвижимостью стали плавучие мельницы, в Италии - картины)³.

Высокая ценность недвижимости обусловливает появление в конце XYIII века в Европе института ипотечной  записи (ипотечной книги). Он был  вызван к жизни потребностями  развивающегося поземельного кредита. Содержание института ипотечных  книг постепенно расширяется в сторону  фиксации не только закладных книг, но и всяких вещных прав на недвижимость.

Термин «недвижимое имущество» появился в законодательстве России довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные понятия, регулирующие правовое положение земельных участков и строений.

Указ Петра Первого  о единонаследии 1714 г. установил  этот термин, устранив различия между  вотчинами и поместьями. Под недвижимостью  понималась, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с  ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана  без нарушения вида и цели вещи. Вопрос о прочности связи строения с землей не мог быть принципиально  решен с полной точностью. Решение  его зависело от конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались как  строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например, шахты. Признавались недвижимыми  деревья, плоды, вообще всякие растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной  связи с почвой, обусловленной  самой природой этих вещей⁴.

В высказываниях дореволюционных  юристов можно было встретить  утверждение о том, что законодательное  деление вещей на движимые и недвижимые не всегда соответствует физической природе этих вещей. Так, видный российский юрист Д.И. Мейер писал следующее: «Нет, однако же, необходимости, чтобы юридическое деление имущества на недвижимое и движимое совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имущества имеет то значение, что одни определения связываются с имуществом недвижимым, другие - с имуществом движимым; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно - это все равно. И, если, например, законодательство найдет нужным какое-то определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться к движимому имуществу и наоборот⁵.

В нормативных актах Временного правительства России сравнительно часто встречается понятие «земли», а не «недвижимости». В законодательстве советского периода первоначально использовалось понятие «недвижимость»⁶. ГК РСФСР 1922 г. отказался от деления вещей по признаку движимости. Так в ст. 21 было закреплено: «С отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено». Деление вещей на движимые и недвижимые, принятое практически всеми правовыми системами, было решительно отвергнуто советской правовой доктриной в начале 20-х годов как буржуазное и не имеющее практического значения в условиях нашей страны, где земля, ее недра, воды и леса являлись исключительной государственной собственностью⁷.

Юристы использовали иные критерии классификации вещей: известную  в античности формулу потребляемости, бухгалтерские определения основных и оборотных фондов и т.д. Любопытно, что в 1958 г. О.С. Иоффе, показывая отличия вещи непотребляемой (жилой дом) и потребляемой (дом на снос - стройматериалы), привел буквально тот же пример, что и Г.Ф. Шершеневич в начале века, говоривший об отличиях в сделках по недвижимости (дом) и движимости (сруб)⁸.

Понятие недвижимости после  достаточно длительного формального  отсутствия вернулось в гражданский  и хозяйственный оборот нашей  страны сравнительно недавно. Впервые  этот термин был упомянут в п. 3 ст. 7 Закона о собственности в РСФСР. В период господства командно-административной системы недвижимость была в основном объектом государственной собственности. В редких случаях допускалось  право собственности граждан  на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома). Это было обусловлено  тем, что земля, недра, воды и леса являлись исключительной собственностью государства, а в собственности  гражданина можно было иметь только один дом. Соответственно оборота недвижимости не было и поэтому не было необходимости  вводить само понятие.

Хотя советское гражданское  право не давало легального определения  недвижимости, в ГК РСФСР 1964 г. содержались  нормы, выделявшие право собственности  на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).

Даже при отсутствии права  собственности на землю для строений был создан особый правовой режим, близкий  к режиму недвижимости. Законодатель был вынужден пользоваться длинной  описательной формулой. Слова «жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищного строительного коллектива индивидуальных застройщиков» были теми заменителями термина «недвижимость», которыми приходилось оперировать.

Следует отметить, что в  отдельных подзаконных актах использовался и сам термин «недвижимое имущество». В Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры, утвержденной Министерством культуры СССР 13 мая 1985 г. давался перечень недвижимых вещей, к которым отнесены: здания, сооружения, их ансамбли и комплексы, градостроительные формирования, историко-культурные ландшафты, произведения монументального искусства⁹. Это понятие также упоминалось в Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР (п. 187), утвержденной приказом Министра юстиции РСФСР от 6 января 1987 г. № 01/16-011¹⁰.

Как справедливо отметил А.П. Сергеев: «Естественные различия, существующие между движимыми и недвижимыми вещами, не должны, да и объективно не могут игнорироваться законодательством любого общества. Однако в одних случаях, когда это различие признано официально, оно находит оправданное и непротиворечивое отражение в законе, в других же случаях, когда оно официально отвергается, различие между движимым и недвижимым имуществом проводится непоследовательно и завуалировано»¹¹.

В основу разграничения имущества  на движимое и недвижимое был положен  традиционный для дореволюционного российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности  вещи к перемещению или другими  словами критерий прочности связи  с землей.

В течение длительного  времени развитие рынка недвижимости в РФ тормозилось отсутствием  необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс РФ (ч. 1, ч. 2, ч. 3), который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако требовалась более  конкретная и подробная регламентация  такой регистрации, для чего требовалось  принятие специального законодательства. После принятия закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹² и некоторых других правовых актов, в том числе подзаконных, ситуация начала меняться. С принятием указанного закона был сделан важный шаг в формировании системы государственного контроля за сделками с недвижимостью. Правила совершения сделок с недвижимостью сформулированы в настоящее время достаточно четко и определенно. Таким образом, действующее гражданское законодательство не только производит разделение вещей на движимые и недвижимые, но также дает легальное определение недвижимого имущества и детально регулирует его оборот.

В связи с развитием  рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном  положении граждан и юридических  лиц значительно возросла. Российский рынок недвижимости отражает все  проблемы переходной экономики и  характеризуется неравномерным  развитием своих сегментов, несовершенной  законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан  и юридических лиц. Вместе с тем, этот рынок представляет собой перспективную  сферу вложения капитала.

Нормативные акты, принятые в период с 1990 по 1996 гг., обеспечили включение  рыночных отношений в сферу недвижимости и сейчас уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих; его нельзя похитить или потерять.