Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

     Что же касается проблемы не идентичности применения законодательство о государственной регистрации в регионах – то это уже проблема правоприменения, и она не должна решаться путем делегирования законодательных полномочий субъектам РФ.

     Вышесказанное подтверждает и судебная практика. Изданный субъектом Российской Федерации или его органом нормативный акт о государственной регистрации договоров, не должен применяется, как противоречащий нормам Гражданского кодекса Российской Федерации. Приведем пример из практики:

     «Арендодатель обратился в арбитражный суд  с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды здания.

     Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя о признании  незаключенным договора аренды здания на срок менее одного года, сославшись на распоряжение главы субъекта Российской Федерации об обязательной государственной регистрации на территории субъекта Российской Федерации договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды.

     Постановлением  апелляционной инстанции решение  отменено и в удовлетворении иска отказано на том основании, что согласно пункту «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 статьи 131 и пункт 1 статьи 164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами (п. 2 ст. 3 ГК РФ). Пункт 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

     Таким образом, Конституция Российской Федерации  и ГК РФ не наделяют субъектов Российской Федерации правом издавать нормативные  акты по вопросам определения круга  прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации.

     Поэтому изданный главой субъекта Российской Федерации нормативный акт об обязательной государственной регистрации  всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 12 ГК РФ и пункта 2 статьи 11 АПК РФ (ч. 1 ст. 13 АПК РФ 2002 г.) как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не подлежал государственной регистрации».

      Заключение 

     На  основании вышеизложенного можно  сделать следующие выводы.

     Недвижимое  имущество - это один из важнейших объектов гражданского права и гражданских правоотношений.

     Широко  развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного  конституционного права граждан - права  частной собственности, права иметь  имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; права наследовать. Совершается множество различных сделок с недвижимым имуществом, как то: купля-продажа, залог, наследование, дарение, мена, рента, строительный подряд, наем, безвозмездное пользование, страхование.

     В результате совершения огромного количества сделок с недвижимостью возникает  много споров, связанных с рынком недвижимости. Причина таких споров - непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, незнание современного нормативного регулирования в этой области.

     К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки  недр, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Также к недвижимому имуществу относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Наконец, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

     Законодательством Российской Федерации в полной мере раскрыты определения объектов недвижимости.

     Основная  специфика правового режима недвижимого  имущества заключается в том, что возникновение права собственности, других вещных прав (ипотека, сервитут и т.д.) и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление и т.д.) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации. Указанный порядок наряду со ст.131 ГК РФ регистрируется Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», некоторыми другими специальными законами и принятыми в их развитие подзаконными актами.

     Гражданским законодательством закреплены особенности  правового режима недвижимости. Так, установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи; более длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество; особый порядок обращения взыскания на заложенную недвижимость.

     В соответствии с Гражданским кодексом РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц.

     Недвижимое  имущество в настоящее время  все чаще является объектом той или  иной гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, дарения, залога, и другие.

     Наиболее  распространенной среди сделок с  недвижимым имуществом является купля-продажа. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

     Залог недвижимости (ипотека) - это один из основных способов обеспечения обязательства  и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого залогодатель передает залогодержателю недвижимое имущество, за счет которого последний может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательства.

     В настоящей работе показано, каковы же особенности совершения отдельных сделок с недвижимостью.

     Таким образом, в данной работе раскрыта характеристика недвижимого имущества как одного из важнейших объектов гражданского права и гражданских правоотношений, рассмотрены все грани означенной темы, которая в настоящее время очень важна и актуальна. 

      Список литературы 

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 06.04.2011), (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 07.02.2011).
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. № 188-ФЗ (ред. от 04.06.2011).
4. Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» (ред. от 05.04.2011).
5. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 01.07.2011).
6. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».
7. Федеральный закон от 3 июня 2006 г. № 73-ФЗ «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» (ред. от 14.07.2008).
8. Федеральный закон от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» (ред. от 29.12.2010).
9. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 17.06.2010).
10. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 01.07.2011).
11. Федеральный закон от 04.06.2011 № 129-ФЗ "О внесении изменений в статьи 7 и 8 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости».
12. Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. №233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» (ред. от 24.12.2004, с изм. от 15.12.2008.
13. Гражданское право: Учебник. // Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2011. – 765 с.
14. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.: Дело, 2011. – 763 с.
15. Довлатова Е.В. Предпринимательское право в рыночной экономике. - М.: Новая Правовая культура, 2010. – 628 с.
16. Мейер Д.И. Русское гражданское право. – М.: Статут, 2003. – 831 с.
17. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова. М.: Юрайт-Издат, 2011. – 608 с.
18. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю, 2011. – 640 с.
19. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. – М.: Статут, 2008. – 353 с.
20. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В.Крашенинникова - М.: Спарк, 2009. – 512 с.
21. Рузакова О.А. Гражданское право: Учебник. – М.: Московская финансово-промышленная академия, 2010. – 422 с.
22. Чаусская О.А. Гражданское право. Учебник. –М.: Дашков и К, 2011.-480 с.
23. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. - 2003. - №6. – С. 3-19.
24. Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права. – 2005. - №8. – С. 144-152.
25. Корнилова Н.В. Понятие и признаки недвижимых вещей // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. - 2006. - №6.– С. 24.
26. Кущенко В.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения // Законодательство и экономика. – 2006. - №10. - С. 44.
27. Пискунова М. Назначение и правовой режим нежилых помещений // эж-Юрист. - 2004. - №11. – С. 16.
28. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ // Журнал российского права. - 2004. - №6. - С. 88-94.
29. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. – 2003. - №3. – С. 41.
30. Шейнин Л.Б. Государственная регистрация недвижимости: создает право или подтверждает его? // Журнал российского права. – 2010. - №10. – С. 55-61.
31. Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. – 2003. - №11. – С. 8-11.