Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

     В-третьих, было предложено внести в список объектов недвижимости кодифицированного гражданского закона некоторые дополнения в виде комплекса недвижимого имущества, помещений (жилых и нежилых).

     В юридической литературе не все данные предложения нашли одобрения, и, прежде всего, определение «недвижимости». По мнению отдельных исследователей, такое определение необходимо видоизменить с «общего» - на простое перечисление объектов недвижимости, по примеру ряда зарубежных стран¹⁵, то есть фактически исключить из закона общее понятие недвижимости, оставив список недвижимых вещей.

     Нет необходимости исключать общую формулировку недвижимости, как и нет необходимости исключать упоминание триединого понятия «недвижимая вещь – недвижимое имущество – недвижимость», по поводу чего звучат предложения в теории права. Как видно из текста статьи 130 ГК РФ, понятие «недвижимой вещи» - является синонимом «недвижимости», «недвижимого имущества» и призвано исключить ошибки правоприменения.

     Что же касается известного спора о недопустимости одновременного использования применимо  к недвижимости «имущество» и «вещи» здесь необходимо учитывать, что в ГК РФ изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит в известной степени искусственный характер. Указанные выше различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются прежде всего на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно поэтому ст. 131 ГК РФ называется «Государственная регистрация недвижимости», хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130 ГК РФ, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин «имущество»¹⁶. Кроме того, ученые указывают на то, что в современном законодательстве наблюдается некоторая экспансия термина «недвижимое имущество», которым вытесняется понятие «недвижимая вещь»¹⁷.

     Указание  же на прочную связь с землей – основной признак недвижимости, указывающий на базисный вид недвижимого имущества – землю, земельные участки. Тем самым законодатель выделяет критерий классификации недвижимого имущества, и, повторимся, его основной признак.

     Таким образом, сказанное позволяет нам сделать вывод о том, что нет необходимости изменять легальное понятие недвижимого имущества, т.к. главная цель права – не идеальность формулировок, а идеальность правоприменения, исключение ошибок на практике, чему и служит понятие недвижимого имущества.

     Обратимся к видам недвижимого имущества.

     Легальная классификация недвижимого имущества, как уже отмечалось, дана законодателем  в п.1 ст.130 ГК РФ, где все недвижимое имущество разделено на два основных вида:

     - недвижимое имущество по природе,

     - недвижимое имущество, названное  таковым силу закона.

     К вещам, считающимся недвижимыми  в силу природы относятся земельные  участки, здания и сооружения, жилые  помещения и т.д.

     К вещам, считающимся недвижимыми  в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты.

     Возможны  классификации недвижимого имущества  по различным основаниям.

     Так, по формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

     1) частные, то есть находящиеся  в собственности граждан (физических  лиц) или в собственности юридических лиц;

     2) публично-правовые, то есть находящиеся  в собственности публично-правовых  образований. В свою очередь  публично-правовая собственность  включает в себя:

     - объекты, находящиеся в федеральной  собственности;

     - объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

     - объекты, находящиеся в муниципальной  собственности;

     - смешанной формы собственности,  то есть находящиеся в совместной  собственности различных субъектов  гражданского права - частных,  публично-правовых.

     По  характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.

     По  характеру и целям использования  в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

     - недвижимость, изъятая из гражданского  оборота;

     - недвижимость, ограниченно используемая  в гражданском обороте;

     - недвижимость, используемая для  жилья;

     - недвижимость, используемая в предпринимательских  целях;

     - недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;

     - недвижимость, имеющая значение  памятников истории и культуры.

     По  физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:

     - земельные участки;

     - участки недр;

     - здания и сооружения;

     - помещения;

     - иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

     - предприятия, как имущественные  комплексы, используемые для осуществления  предпринимательской деятельности;

     - движимые вещи, которые отнесены  к категории недвижимости в  силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

     Рассмотрим  вкратце понятие каждого из видов  недвижимого имущества.

     Земельные участки.

     Как закреплено в ч.2 ст.6 Земельного кодекса  РФ земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

     Важно подчеркнуть, что объектом гражданского оборота может быть и часть  земельного участка (подп. 3 п. 1 ЗК РФ). При  этом делимым признается земельный участок, если каждая из образующихся в результате его раздела частей может использоваться без перевода в состав земель иной категории (см. ст. 7-8 ЗК РФ), т.е. без изменения назначения. Следовательно, земельный участок является неделимым в том случае, если раздел данного участка повлечет изменение его целевого использования¹⁸.

     Участки недр.

     Согласно  Закону Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. № 2395-I «О недрах»¹⁹, недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Недра ограничены в гражданско-правовом обороте.

     Действующим законодательством строго ограничены виды пользования и порядок пользования недрами.

     Нежилые помещения (здания и сооружения, помещения).

     Легальное определение нежилого помещения (а  равно – здания и сооружения) отсутствует, поэтому единственным вариантом его формирования –  является систематический анализ норм законодательства. Прежде всего, подчеркнем, что нежилое помещение – это помещение, не используемое для жилья, то есть не являющее жилым и не отнесенное к таковому. Жилое помещение как это следует из Жилищного кодекса РФ²⁰ – предназначено для проживания граждан (ч.1 ст.17 ЖК РФ); нежилые же помещения – это помещения используемые для производства, хозяйственной деятельности и т.д.

     Согласно  Закону «О государственной регистрации…», помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений» (ч.2 п.6 ст.12). Таким образом, нежилое помещение – является частью здания (сооружения). Соответственно, нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличать от смежного объекта – зданий (сооружений). Данная точка зрения подтверждается и практикой. Так, президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 1 июня 2000г. №53²¹ подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.

     Таким образом, в настоящее время представляются беспочвенными споры о том, являются ли нежилые помещения самостоятельным  объектами недвижимости, могут ли они быть объектами сделок, в том  числе, договора аренды.

     В юридической литературе высказана точка зрения о том, что к понятию «нежилые помещения» в применении к договору аренды следует отнести небольшие помещения (одна и несколько комнат в нежилом здании или сооружении, первый нежилой этаж жилого дома, полуподвал, подвал дома и т.п.), которые можно использовать для организации небольшой конторы (офиса), мастерской по оказанию услуг (металлоремонт, ремонт одежды и обуви, химчистка, парикмахерская и т.п.), небольшого магазина, перевалочного склада и др. Указанные критерии не верны, поскольку не учитывают, что нежилое помещение может быть любым по размеру и по его назначению (за исключением тех помещений, что отнесены к жилым).

     Нежилые помещения необходимо классифицировать на те помещения, которые могут выступать объектами сделок, в том числе аренды, и те помещения, которые таковыми выступать не могут.

     Согласимся  с М.Пискуновой предлагающей классификацию  назначения помещений на: самостоятельные, вспомогательные, технические²². Указанное назначение должно быть документально определено.

     На  наш взгляд, во избежание противоречий и излишних дискуссий о нежилых помещениях, в действующее гражданское законодательство должны быть внесены изменения и дополнения, направленные на конкретизации правового статуса нежилых помещений.

     Представляются  целесообразным рекомендации, разработанные рабочей группой, образованной Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ. В частности, представляется рациональными следующие предложения:

     Во-первых, статью 130 ГК РФ, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием, в том числе, на нежилые помещения. Тем самым будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия «здание» и «нежилое» помещение, в частности, является ли нежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектом недвижимости.

     Как отмечают исследователи, при этом высказываемые  в теории опасения по поводу того, что  с признанием жилых и нежилых помещений самостоятельными объектами недвижимости возникают логически неразрешимые споры о том, кто же из соседей является «собственником» общей стены, пола, либо потолка: и что же, собственно, составляет объект их права собственности, в реальные споры на практике не выливаются²³.

     Таким образом, необходимо de jure признать помещения  в здании самостоятельными объектами  недвижимости. Таковое должно стать  техническим объектом, а не юридическим. В тоже время представляется допустимым установление презумпции, согласно которой право собственности на здание будет означать признание права собственности одного лица на все помещения в здании.

     Необходимо параллельное установление родового и видового соотношения между понятиями объектов нежилого фонда (род) и нежилыми помещениями (вид), а также между частью (помещение) и целым (здание, сооружение).