Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

Содержание 

Введение            3

1. Недвижимое  имущество как объект гражданских  прав (понятие и виды)  5

2. Гражданско-правовой  режим недвижимого имущества      19

3. Гражданско-правовое  регулирование сделок с недвижимым  имуществом  21

Заключение           28

Список  литературы          31 

      Введение 

     Любое государство с рыночной системой экономики стремится к эффективному вовлечению недвижимости в экономический  оборот, соблюдая при этом интересы общества и государства. Такую цель ставит перед собой и Российская Федерация.

     На  данный момент вопросы правового  положения недвижимого имущества  как объекта гражданского права  приобрели особую значимость. Сложность  и многообразие объектов недвижимости - земли, ее недр, жилых и нежилых  строений и т.п., - вызывает необходимость глубокого изучения этого предмета.

     С переходом к рыночной экономике  установилось множество форм собственности  на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная и иные. Недвижимость включена в систему рыночного  оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.

     В последнее время делаются попытки  разработки концептуальных документов в этой области, законодательные  акты сопровождаются, как правило, обширными  комментариями. Следствием этого является введение большого объема новаций в законодательство о недвижимости, что обусловлено требованиями сегодняшнего дня. Кроме того, многие действующие законы имеют многочисленные дополнения и поправки, в целях их развития и конкретизации принимаются другие правовые акты (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные документы). Все это обуславливает необходимость изучения теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком недвижимости. Однако при практической реализации подобных норм возникают некоторые трудности, что объясняется слабой подготовкой субъектов гражданского оборота в сфере законодательства о недвижимости. Вместе с тем действует известный принцип: незнание закона не освобождает от ответственности за его нарушение. Такое положение вещей на деле приводит к спорным ситуациям, расширяется судебная практика рассмотрения споров, связанная с применением гражданами и юридическими лицами правовых норм в сфере владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

     Актуальность  темы обусловлена тем, что изучение основ гражданского права и экономической сущности правовых норм в области недвижимости поможет специалистам, менеджерам, руководителям предприятий и другим заинтересованным в данной области лицам ориентироваться в огромном массиве правовых актов и норм, регулирующих рынок недвижимости, осознать сущность правовых институтов и избежать ошибок в правоотношениях с различными субъектами хозяйствования.

     Цель  работы – рассмотреть Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений.

     Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

     -раскрыть  понятие и виды недвижимого имущества;

     - изучить гражданско-правовой режим недвижимого имущества;

     -проанализировать  гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом. 

1. Недвижимое  имущество как объект гражданских  прав (понятие и виды)  

     Недвижимость  – одна из центральных категорий  гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо замечают в современной юридической литературе: «недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое»¹.

     Правовое  значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением  различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим базисным критериям:

     Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно  в режиме гласности, ассоциируемой  с необходимостью государственной  регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 Гражданского кодекса РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе. Согласимся с исследователями, подчеркивающими, что «государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством»².

     Во-вторых, предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ).

     В-третьих, ипотека может быть установлена  только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ).

     В-четвертых, наследование недвижимых вещей и  их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте  их нахождения, движимых вещей (при  наследовании) - по нормам права, действующим  в последнем постоянном месте  жительства наследователя.

     В-пятых, споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса РФ), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ).

     Говоря  об особом правовом режиме недвижимости (недвижимого имущества), в юридической  литературе, называют следующие признаки недвижимости:

     - это вещь, предмет материального мира. В литературе данный признак еще называют как «физическая осязаемость»³; в дореволюционной юридической литературе как «самое свойство имущества недвижимого - нельзя его скрыть подобно движимости»⁴. Из данного признака недвижимости можно выделить еще такой как: «имущество недвижимое является более важным, нежели движимое», обладающее большей ценностью, это «имущество имеющее господство над движимым», «соотносящееся с движимым как главное»⁵.

     - индивидуально-определенное имущество;

     - незаменимое имущество;

     - обладающее прочной связью с  землей, перемещение, которого без  несоразмерного ущерба его назначению  невозможно, либо отнесенное к  таковым законодательным актом.  Данный признак выделяется еще  дореволюционными цивилистами, однако, с одной оговоркой: «Нет необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физическою неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие - с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно, это все равно; и если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот»⁶.

     В юридической литературе выделяются также следующие смежные признаки: многократное использование в процессе производства и иных целях; незаменяемость; управляемость; детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами⁷.

     Исходя  из перечисленных признаков в  литературе дается следующее определение  недвижимости: недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей⁸; Недвижимые вещи - материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота⁹.

     Обратимся к легальному определению недвижимости. Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

     Акцентируем внимание на том обстоятельстве, что Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №213-ФЗ¹⁰ в пункт 1 статьи 130 ГК РФ были внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. Перечень объектов недвижимого имущества был дополнен «объектами незавершенного строительства», тем самым законодатель положил конец спорам вокруг определения незавершенных объектов как объектов недвижимости. Далее, Федеральным законом от 3 июня 2006 г. № 73-ФЗ¹¹ в из п.1 ст.130 ГК РФ был исключены «обособленные водные объекты»; Федеральным законом от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ¹² из п.1 ст.130 ГК РФ были исключены «леса, многолетние насаждения» тем самым российский законодатель воплотил в закон предложения сделанные в Концепции реформирования законодательства о недвижимости¹³.

     Вернемся  к рассмотрению легального определения недвижимости.

     Как видно из легального определения  недвижимости, законодатель разделяет  два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к  недвижимым в силу закона. В свою очередь вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две категории:

     а) земельные участки, участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое  с земельными участками;

     б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

     В.В. Витрянский отмечает¹⁴, что с точки зрения Гражданского кодекса базовое понятие «недвижимая вещь» (недвижимое имущество), на самом деле говорит не о едином объекте недвижимости (как объекте гражданских прав), а о четырех категориях недвижимого имущества.

     - недвижимые вещи по своим природным  свойствам: земельные участки,  участки недр;

     - недвижимость по признаку неразрывной  физической и юридической связи  с землей: здания, сооружения и  другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно;

     - недвижимость по закону: воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты;

     - недвижимость, отнесенная иными  законами к таковой: предприятия,  имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ), которые включают в себя как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели, жилые помещения, кондоминимумы, объекты незавершенного строительства.

     Следует заметить, что по итогам применения положений ГК РФ о недвижимом имуществе  – была разработана Концепция  реформирования законодательства о  недвижимости (часть из положений, которой  уже нашли свое законодательное  закрепление). В частности в Концепции были сделаны следующие выводы:

     Во-первых, что определение недвижимой вещи, содержащееся в ст.130 ГК РФ, вряд ли нуждается  в пересмотре.

     Во-вторых, авторы предложили исключить из объектов недвижимого имущества леса, многолетние  насаждения, обособленные водные объекты, а также предприятия, добавленные в общий перечень ст.132 ГК РФ. И как мы уже отметили, леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты – уже исключены из перечня недвижимости.