Характеристика ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств

 Перечень  недвижимых вещей, способных быть  предметом ипотеки, дан в ч.1 ст.130 ГК РФ. Он не является исчерпывающим. Ипотека земельного участка с одновременной ипотекой находящегося на нем строения возможна, но только в случае, если такое условие прямо предусмотрено в договоре. При отсутствии в договоре такого условия залогодатель  в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет сервитутные права на ту его часть, которая необходима для использования строения в соответствии с его назначением.

  Предметом ипотеки не может быть имущество, изъятое из оборота. Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке запрещена приватизация.

  Таким  образом, в договоре об    ипотеке должны быть указаны предмет  ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Должны быть указаны идентификационные признаки предмета ипотеки. (при ипотеке. земельного участка к договору должна быть приложена копия чертежа границ этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству); его оценочная стоимость, причем оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены; право, в силу которого закладываемое имущество принадлежит залогодателю; орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя. Перечень требований кредитора-залогодержателя, подлежащих  удовлетворение за счет заложенного имущества, диспозитивно устанавливается законом и включает уплату процентов за пользование кредитом, возмещение убытков вследствие ненадлежащего исполнения основного обязательства, уплату процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, возмещение 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 Глава 3 Обращение взыскания на заложенное имущество

3.1 Способы обеспечения исполнения обязательств

    Поскольку гражданско-правовое обязательство само по себе еще не гарантирует его исполнение, существуют меры, которые побуждают каждую из сторон исполнять обязательства надлежащим образом и создают дополнительные гарантии защиты интересов управомоченного лица, предусмотренные законодательством или договором сторон

    Некоторые из указанных в статье 329 ГК РФ способов (задаток, неустойка, поручительство, залог) относятся к числу традиционных, известных, как отмечалось выше, еще  римскому частному праву.

    Перечень  обеспечительных мер является открытым. В соответствии со ст. 329 ГК, помимо указанных способов, могут использоваться и иные, предусмотренные законом или договором.

      Чаще всего различают личные (связанные  с принятием на себя обязанности)  и вещные способы обеспечения  исполнения обязательств (залог, задаток). Все способы обеспечения исполнения обязательств можно разделить на "общие и дополнительные, носящие специальный характер", "общие и специальные способы обеспечения исполнения обязательств"

    К первым отнесены правовые нормы различных отраслей права, договор, детализирующий содержание правоотношения, имущественная ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора и установленная законом обязанность исполнения обязательства в натуре

    Наряду  с общими предписаниями, подлежащими применению во всех случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, закон предусматривает применение специальных обеспечительных мер, устанавливаемых по соглашению сторон либо по прямому указанию закона, независимо от причинения убытков кредитору и от наличия у него имущества, на которое может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Такие меры именуются способами обеспечения обязательств.

    Современное гражданское законодательство предоставляет  участникам оборота достаточно широкий спектр выбора способов обеспечения исполнения обязательств. Как уже было сказано выше, в соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором и образующие систему обеспечительных мер. Как видим, действующий Гражданский кодекс РФ, по сравнению с ГК 1964 года, расширил перечень способов обеспечения исполнения обязательств, дополнив его такими способами, как банковская гарантия и удержание имущества.

    Так, залог побуждает должника к надлежащему  исполнению обязательства, а при  нарушении обязательства гарантирует  защиту интересов кредитора. Именно поэтому для кредитных правоотношений наиболее характерным является использование таких институтов, как залог, поручительство, банковская гарантия

    Способы обеспечения носят обязательственно-правовой характер и имеют целью содействие исполнению обязательства, оказавшегося основанием их установления. Но средства достижения цели надлежащего исполнения основного обязательства различны. Так, опасность лишиться имущества при залоге побуждает должника к надлежащему исполнению основного обязательства.

    В зависимости от того, что составляет содержание способа обеспечения исполнения основного обязательства, способы обеспечения либо относятся к мерам ответственности, либо таковыми не признаются. Например, залог мерой ответственности не признается, хотя для залогодателя является наиболее ощутимой мерой воздействия при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по кредитному договору.

    Все способы обеспечения исполнения обязательств характеризуются идентичной функциональной направленностью.

    Следует отметить, что залогу недвижимости (ипотеке) свойственны все существенные характеристики института способов обеспечения исполнения обязательств. И, как уже было сказано выше, для кредитора залог быстроликвидного для должника имущества - жилища является самым надежным.

3.2 Обращение взыскания на заложенное имущество

    Вопрос  обращения взыскания на заложенное имущество имеет большое практическое и научное значение, именно поэтому  ему посвящено значительное число публикаций в юридических изданиях.

    По  общему правилу за неисполнение или  ненадлежащее исполнение основного  и обеспечивающего обязательства  действующим законодательством  предусмотрена ответственность  залогодателя (заемщика). Залоговое право предусматривает обращение взыскания на имущество и реализацию заложенного имущества.

    Основанием  для обращения, в частности, является неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или  в части, если договором не предусмотрено  иное. При расхождении условий  договора об ипотеке и условий  обеспеченного ипотекой обязательства предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Главный момент в порядке обращения взыскания на заложенное имущество в случае несвоевременного погашения долга - это возможность использования дозволенных правовых форм для удовлетворения интересов кредитора без ущемления прав заемщика в случае невозврата обеспеченного залогом долга. Правовое регулирование обращения взыскания на заложенное имущество основано, наряду с ГК РФ (ст. ст. 348 - 349 ГК РФ), на нормах ст. ст. 28, 31 Закона "О залоге" ст. ст. 55, 60, 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и др. акты. Следует учесть особенности обращения взыскания на предмет залога:

    1. Взыскание на предмет залога  может быть обращено не ранее  чем через шесть месяцев после:

    1) наступления предусмотренного договором  срока передачи застройщиком  объекта долевого строительства;

    2) прекращения или приостановления  строительства  многоквартирного  дома или иного объекта недвижимости  при наличии обстоятельств, очевидно  свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

    Факт  неисполнения обязательства, обеспеченного  залогом недвижимого имущества, устанавливает суд. По ГК РФ (п. 1 ст. 349) требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Обращение взыскания на заложенное имущество, гласит статья 28 Закона " О залоге", производится по решению суда, арбитражного суда или третейского суда, если иное не предусмотрено законом.

    Из  этого правила есть исключение, позволяющее  залогодателю и залогодержателю  после возникновения основания  для обращения взыскания на предмет  залога не обращаться в суд, а заключить  нотариально удостоверенное соглашение, которым стороны в присутствии нотариуса признают факт неисполнения обязательства, обеспеченного залогом недвижимого имущества (ст. 51 Закона "Об ипотеке"). Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру во внесудебном порядке осуществляется при соблюдении правил, закрепленных в главе IX Закона об ипотеке. То есть в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обращение взыскания на заложенное имущество может осуществляться в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса. Соглашение будет являться основанием для реализации заложенного имущества.

    Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, когда:

    1) для заключения договора о  залоге требовалось согласие  или разрешение другого лица или органа;

    2) предметом залога является имущество,  имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную  ценность для общества;

    3) залогодатель отсутствует и установить  место его нахождения невозможно (п. 3 ст. 349 ГК РФ).

    Залогодержатель, который удовлетворяет свои требования на основании соглашения с залогодателем, обязан в течение 30 дней уведомить  об условиях и порядке такого удовлетворения требований всех других залогодержателей.

    По  действующему законодательству соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. Удовлетворение требований залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке на основании соглашения с залогодателем допускается без согласия залогодержателя по последующему договору об ипотеке. Однако, если в соответствии с таким соглашением залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке реализует заложенное имущество каким-либо другим способом (кроме продажи на аукционе с согласия залогодателя и залогодержателя), последующий договор об ипотеке остается в силе в качестве обременения заложенного имущества.

    По  сравнению с ГК РФ (п. 3 ст. 349) Закон  об ипотеке (ст. 55) вполне обоснованно расширяет сферу судебного удовлетворения требований залогодержателя, включая дополнительно случаи, когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс; если кто-либо из сособственников при общей собственности на имущество не дает согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке; предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения Очевидно, необходимо не упрощать процедуру лишения жилья, а находить и применять другие средства решения конфликтных ситуаций между кредиторами и залогодателями. Вероятно, создание государственных фондов перераспределения жилья поможет производить обмен большей по площади квартиры на другое жилище, исходя из фактических накоплений залогодателя.

     Согласно п. 1 ст. 46 Федерального закона "Об исполнительном производстве": "Обращение взыскания на имущество должника состоит из его ареста (описи), изъятия и принудительной реализации". ⁵

    По  ст. 31 Закона "О залоге" залогодатель вправе до момента реализации предмета залога прекратить обращение взыскания на заложенное имущество посредством исполнения обеспеченного залогом обязательства. Если обязательство, обеспеченное залогом, предусматривает исполнение по частям, залогодатель имеет право прекратить обращение взыскания на предмет залога посредством исполнения просроченной части обязательства. При этом следует иметь в виду, что соглашения, ограничивающие указанные права залогодателя, недействительны.

    Если  договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если просрочка незначительна.