Характеристика ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств

Характеристика  ипотеки как способа обеспечения  исполнения обязательств. 
 
 

Содержание. 

Введение. ______________________________________________С. 3 

1. Глава 1  Общие положения о залоговом  правоотношении.

1.1  Понятие договора займа и кредита_________________С.5

2. Правовое регулирование договорных отношений , связанных с ипотечным       кредитованием______________________С.8

2. Глава 2.  Характеристика договора об ипотеке.

2.1  Понятие договора об ипотеке_______________________С.11

    2.2 Субъекты договора  ипотеки: их права и обязанности.___С.13 

3.  Глава  3 Обращение взыскания на заложенное имущество
1. Способы обеспечения исполнения обязательств_________С.19
2. Обращение взыскания на заложенное имущество________С.21
3. Реализация заложенного имущества___________________С.27

Заключение ________________________________________ ______С.33

Список  использованной литературы. _________________________ С.35

Приложения.______________________________________________С.38 
 
 
 
 

    Введение.

    Задача  обеспечения своих граждан жилищем, доступным по цене и по способу приобретения, по сей день является для любого государства одним из определяющих факторов его социальной политики.

    На  первый взгляд, в России, как ни в  какой другой стране, данному вопросу  государством уделяется повышенное внимание. На правительственном уровне принят национальный проект по жилью. Почти в каждом регионе есть свои законы, другие нормативные акты, программы, концепции по данному вопросу. Проблема правового регулирования залоговых отношений и, в частности, ипотеки постоянно привлекает к себе внимание специалистов в России и за рубежом и достаточно широко представлена в юридической, экономической литературе. Опубликовано значительное число монографий, комментариев к законодательству, статей. Сегодня как никогда важно понимание правовых и финансовых механизмов, лежащих в основе системы жилищного ипотечного кредитования и ипотеки жилища.

    Тема  данной работы  «Характеристика ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств» Она основана на действующем федеральном законодательстве, законодательстве субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах, практике его применения в России, судебной практике. Ипотека жилища рассмотрена в системе способов обеспечения исполнения обязательств, показаны  правовая природа ипотеки, особенности ипотеки жилища и ее функции в современном гражданском обороте.

    Как способ обеспечения обязательств ипотека  приобретает все большее значение. Она надежно защищает интересы кредитора  по основному обязательству, предоставляя ему право в случае невыполнения основного обязательства должником получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества, обладающего значительной ценностью вследствие своих естественных свойств (оно неподвижно, а следовательно, не может быть похищено и утеряно; требует государственной регистрации). Тем самым ипотека укрепляет у кредитора уверенность в получении удовлетворения по основному, чаще всего кредитному, договору. В то же время ипотека защищает и законные интересы должника. Ведь обязательства из ипотеки являются дополнительными по отношению к основному обязательству. Недействительность основного обязательства должника влечет за собой недействительность ипотеки.

 Цель  работы - изучить   российское законодательство об ипотеке, постичь основы этого перспективного вида кредитования.

   Активное использование ипотеки  обещает большое количество выгод,  однако при становлении ипотечной  системы неизбежно возникают  проблемы. Анализ этих проблем так же нашёл отражение в курсовой работе. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Глава 1  Общие положения  о залоговом правоотношении.

    1.1 Понятие  договора займа и кредита

      Залог является одним из наиболее  распространенных способов обеспечения  исполнения обязательств. Интерес  кредитора выражается в том,  что в составе имущества должника выделяется определимая часть в качестве предмета залога, которая впоследствии, если обязательство окажется нарушенным, реализуется, и из полученной суммы кредитор в полном объеме получает удовлетворение своих требований. Залог призван обеспечить получение кредитором той самой суммы, которая поступила бы к нему в случае надлежащего исполнения обязательства. Таким образом, посредством залога для кредитора создается тот же имущественный результат, что и фактическое исполнение.

    Предметом ипотеки может быть не только сама недвижимость, но и право аренды этой недвижимости, однако не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота.

    Залог недвижимости регулируется Законом  об ипотеке. Нормы Закона об ипотеке  являются специальными по отношению к нормам ГК. Это значит, что в случае расхождения между ними преимущество имеют нормы Закона об ипотеке.

      В большинстве случаев залог  возникает в силу договора. Такие  договоры заключаются, в частности,  при заключении кредитных договоров  с банками.

      Согласно ст. 335 ГК РФ сторонами залогового правоотношения являются залогодержатель и залогодатель. В роли первого может выступать любое дееспособное физическое или юридическое лицо. Что же касается второго, то залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В последнем случае в правоотношении по залогу участвуют три лица: кредитор, должник и залогодатель. Заложенное имущество обеспечивает надлежащее исполнение должником его обязательства перед кредитором. При надлежащем исполнении обремененного залогом обязательства права кредитора в отношении заложенного имущества не осуществляются. Если же должник нарушил свои обязательства перед кредитором, последний вправе удовлетворить свои требования за счет этого имущества. В подавляющем большинстве случаев должник сам является залогодателем, обеспечивая надлежащее исполнение своих обязательств собственным имуществом.

    Так как залог предполагает возможность  продажи заложенного имущества, залогодателем по договору могут  быть только дееспособные лица. Несовершеннолетние в возрасте до 14 лет и лица, признанные судом недееспособными, не могут самостоятельно осуществлять свои права и выполнять свои обязанности. Следовательно, они не вправе заключать договор о залоге. За них юридические действия совершают их законные представители - родители, усыновители, опекуны с соблюдением условий, установленных соответствующим законодательством. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут заключать договор о залоге лишь с согласия родителей, усыновителей, попечителя. В качестве залогодателя могут выступать как гражданин, так и юридическое лицо (либо иные субъекты гражданского права), поскольку в соответствии со ст. 212 ГК имущество может находиться как в собственности граждан, так и в собственности юридических лиц, а также  субъектов РФ, муниципальных образований.

    В соответствии с п. 2 ст. 335 и п. 2 ст. 295 ГК лицо, которому недвижимая вещь принадлежит  на праве хозяйственного ведения, обязано  заручиться согласием собственника на передачу ее в залог. Остальное  имущество может быть заложено и без согласия собственника, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

    Требование, обеспечиваемое залогом, должно носить денежный характер, и при этом условия  о залоге могут быть включены непосредственно  в договор, из которого возникает обеспеченное залогом обязательство. К примеру, в кредитном договоре указывается, что обеспечение своевременного возврата основной суммы долга и процентов по нему гарантируется залогом.

    Размер  обеспечения основного обязательства должен определяться в договоре. Если договор не содержит этого условия, считается, что залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. В объем требований, помимо собственно суммы долга, должны включаться суммы, составляющие проценты, неустойку, возмещение убытков, а также дополнительные расходы залогодержателя, понесенные им в связи с обращением взыскания на заложенное имущество. Срок, за который взыскиваются проценты, не указан, значит, он не ограничен.

    Таким образом, требования, обеспеченные залогом, законодатель подразделил на основную сумму долга и дополнительные суммы, причитающиеся залогодержателю. Залог может обеспечивать выплату как всей суммы основного долга, так и ее части.

    Под неустойкой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Под полным возмещением убытков понимается возмещение всех видов убытков, предусмотренных ст. 15 ГК. Необходимые расходы могут включать расходы на содержание имущества, охрану, погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам.

      Договор о залоге должен быть  заключен в письменной форме. Согласно Закону о залоге форма договора о залоге устанавливается по законодательству места его заключения. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательства по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат нотариальному удостоверению.

      Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном ст. ст. 131, 164 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимость. Государственную регистрацию осуществляют учреждения юстиции, ведущие единый государственный реестр (ст. 131 ГК).¹

    В системе ипотеки жилища, жилищного  ипотечного кредитования применяются  многочисленные виды договоров, соглашений. К числу основных договоров, которые  заключают субъекты ипотечного жилищного  кредитования, наряду с договором ипотеки  можно отнести договоры кредитования, купли-продажи жилого помещения (договор купли-продажи квартиры (жилого дома) с оплатой за счет кредита банка, договор участия в долевом строительстве , различные виды страхования, договоры с риэлторами по оказанию ими услуг , залог инвестиционных договоров, договоры уступки требования (цессии) и др. Пакет договоров и их субъектный состав зависят от отношений, которые они устанавливают, а также от предмета залога - жилища, имеющегося в наличии или которое необходимо построить.

1.2 Правовое регулирование договорных отношений,

связанных с ипотечным кредитованием

    Договорные отношения, связанные с ипотечным кредитованием, регулируются многочисленными нормативными правовым актами, основными из которых являются Гражданский кодекс РФ, Федеральные законы РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Во всех схемах жилищного ипотечного кредитования основным договором является договор кредитования. Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор)  обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее .

    По  действующему законодательству на первичном  рынке по жилищному кредиту (займу) обеспечением может являться только жилая недвижимость, приобретаемая на средства ипотечного кредита (займа).

    Существуют  системы ипотечного кредита, которые  предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование  ряда дополнительных источников финансирования, в частности приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банков под дополнительные закладные, под земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость

      Рассмотрим  типичный случай из  судебной практики.² Сын и мать Нихаевы обратились в районный суд с иском о признании договора залога квартиры недействительным.

    Суд удовлетворил иск, поскольку ТОО "Ломбард-Сервис" не был наделен правом предоставления краткосрочных кредитов, не имел лицензии на подобную деятельность и, следовательно, действовал противозаконно, в связи с чем сделка и продажа квартиры недействительны. Кроме того, договор залога квартиры не был нотариально удостоверен. После этого Нихаевы подали иск о признании недействительными других договоров купли-продажи квартиры и о выселении Н. Витовой из занимаемого жилого помещения.В суде Бочарников заявил, что договор залога квартиры не имеет к договору ее купли-продажи никакого отношения, ведь спорная квартира продана им по доверенности, он выполнял лишь волю доверителя.

    Суд установил, что Бочарников продал квартиру на том основании, что Нихаев не выполнил свои обязательства по договору кредита (не возвратил своевременно сумму  кредита и проценты). Вырученные от продажи квартиры деньги он не передал самому Нихаеву, а внес в кассу "Ломбард-Сервиса" для погашения задолженности. Между тем Нихаев не уполномочивал Бочарникова распоряжаться вырученными от продажи квартиры деньгами и никаких указаний на этот счет в доверенности не содержалось. Следовательно, последний нарушил его права, изменив в одностороннем порядке свои обязательства (ст. 310 ГК РФ).Кроме того, суд пришел к выводу, что Бочарников, передавая деньги от продажи квартиры в кассу "Ломбард-Сервиса", одновременно представлял интересы другого лица - фирмы, будучи ее директором. По мнению суда, в данной ситуации были нарушены требования ст. 349 ГК РФ, запрещавшей продажу залогового имущества без решения суда.В итоге суд удовлетворил иск Нихаевых, указав, что признание в судебном порядке договора кредита под залог квартиры недействительным влечет за собой последствия, предусмотренные ст. 167 ГК РФ. Таким образом, сделка является недействительной с момента ее совершения, при этом стороны обязаны возвратить друг другу все полученное по сделке. 5 тыс. руб. в пользу ТОО "Ломбард-Сервис" с Нихаева уже взысканы по решению суда, а квартира подлежит возврату. Суд признал сделки купли-продажи квартиры недействительными и обязал Витову передать квартиру Нихаеву.