Гражданско-правовые способы защиты прав собственности

    Если  в такой ситуации собственником  заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении спора будет  установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному  приобретателю (статья 302 ГК РФ), в удовлетворении искового требования о возврате имущества  должно быть отказано. (31)

    К лицу, владеющему имуществом на законном основании, хотя и не являющемуся собственником, виндикационный иск не может быть предъявлен (например, к нанимателю).

    Незаконное  владение означает, что лицо владеет  имуществом без какого-либо основания  или владеет им по порочному основанию, не охраняемому законом. Незаконным владельцем является и лицо, ранее владевшее имуществом на законном основании, если это основание в дальнейшем отпало (истечение срока договора имущественного найма).

    Незаконным  владельцем является лицо, похитившее вещь, присвоившее находку, приобретшее  вещь у лица, не управомоченного на ее отчуждение и т.п. При этом не требуется, чтобы лицо, приобретшее вещь, было виновным (хотя бы в форме неосторожности). Достаточно, чтобы основание владения было объективно незаконным.

    В 2003 году вопрос о соотношении требований о возврате исполненного по недействительной сделке и виндикационного иска оказался и в поле зрения Конституционного Суда РФ. В п. 2 постановления от 21 апреля 2003 года № 6-П Конституционный Суд отметил, что по смыслу ч. 2 ст. 35 Конституции РФ во взаимосвязи с другими конституционными нормами права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота, поэтому в тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица – владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся, по мнению Конституционного Суда РФ, и права добросовестных приобретателей.

    Важно также обратить внимание, что защиту интересов добросовестного приобретателя, по мнению Конституционного Суда РФ, может обеспечить  только федеральный законодатель (а не высшие судебные органы) и только при осуществлении правового регулирования оснований возникновения и прекращения права собственности, а также оснований и последствий недействительности сделок (а не каких-либо иных отношений).

    Оценивая  обоснованность доводов Конституционного Суда РФ, следует отметить, что правило  п. 2 ст. 166 ГК РФ о возможности предъявления требования о применении последствий  недействительности сделки любым заинтересованным лицом не предусматривает каких-либо изъятий, в том числе возможность  применения таких последствий не ставится в зависимость от возможности  удовлетворения виндикационного иска. Отказ в удовлетворении виндикационного иска в соответствии со ст. 302 ГК РФ – это вовсе не последствие нарушения закона при совершении сделки, а последствие наличия совокупности совершенно других юридических фактов – возмездности и добросовестности приобретения имущества и его выбытия из владения собственника по воле последнего. По тем же причинам нет ни каких оснований считать отказ в удовлетворении виндикационного иска и «иными последствиями» в смысле п. 2 ст. 167 ГК РФ, то есть иными последствиями недействительности сделки.

    Поэтому существующее состояние гражданского законодательства позволяет собственнику предъявить более удобный для  него виндикационный, то есть вещно-правовой, иск с расчетом на его удовлетворение лишь в случае, если для отказа в таком иске нет оснований, предусмотренных ст. 302 ГК РФ. Если же рассчитывать на удовлетворение виндикационного иска ввиду наличия указанных оснований не приходится, собственник вправе прибегнуть к более сложному способу защиты своих интересов – последовательному предъявлению требований о возврате спорного имущества каждому из отчуждателей вплоть до возврата самому собственнику.

    Конечно такая ситуация не способствует стабильности гражданского оборота, и здесь Конституционный  Суд РФ был прав. Дело в том, что  согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности  может прекращаться лишь по основаниям, предусмотренным законом. Ни ст. 302, ни какая-либо иная норма Гражданского кодекса РФ так и не легитимировали отказ в удовлетворении виндикационного иска в качестве основания прекращения права собственности на спорное имущество у собственника и возникновения этого права у добросовестного приобретателя. Между тем, как следует из постановления Конституционного Суда РФ, придать стабильность гражданскому обороту в рассматриваемом аспекте могло бы лишь внесение соответствующих дополнений в Гражданский Кодекс РФ.

    Как известно недавно в ГК РФ были внесены  изменения, в том числе касающиеся последствий отказа в удовлетворении виндикационного иска по мотивам добросовестности приобретателя. Речь идет об изменениях, внесенных в п. 2 ст. 223 ГК РФ. По общему правилу п.1 ст. 223 ГК РФ (определяющей момент возникновения права собственности у приобретателя по договору) право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Такое «иное» правило предусмотрено, в частности, в п. 2 ст. 223 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (таким случаем является отчуждение недвижимого имущества), право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №217-ФЗ (ст.1) п.2 ст. 223 ГК РФ был дополнен правилом, согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

    Внесенное в п. 2 ст. 223 ГК РФ дополнение весьма неоднозначно. Грамматическое и логическое толкование п. 2 ст. 223 ГК РФ в его новой  редакции возможно путем принятия во внимание того обстоятельства, что  сама ст. 223 не устанавливает основания  возникновения права собственности, а лишь определяет момент возникновения  такого права у приобретателя  имущества по договору. Однако при таком варианте толкования правило ст. 223: «недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя» - приводило бы к абсурдному выводу о том, что в случаях, когда имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, оно признается принадлежащим ему с момента государственной регистрации права собственности, а в случаях, когда имущество может быть у него истребовано, оно признается принадлежащим ему на праве собственности с какого-то другого момента.

    Неясность п. 2 ст. 223 ГК РФ связана также с  возникающей неопределенностью  понятия "добросовестный приобретатель" применительно к недвижимому  имуществу. Дело в том, что в ст. 301, 302 ГК РФ речь идет об истребовании имущества  из чужого незаконного владения. После  заключения договора об отчуждении недвижимого  имущества (а в случае отчуждения жилого помещения или предприятия - после регистрации такого договора) недвижимое имущество может поступить  во владение приобретателя как до, так и после регистрации перехода права собственности к приобретателю. Виндикационный иск может быть предъявлен как к приобретателю, которому имущество фактически передано, но право собственности которого на приобретенное имущество еще не зарегистрировано, так и к приобретателю, чье право собственности на переданное ему имущество уже зарегистрировано к моменту предъявления иска. Если в обоих случаях считать фактического владельца имущества добросовестным приобретателем в смысле ст. 302 ГК РФ, то при таком понимании добросовестного приобретателя отказ в удовлетворении виндикационного иска был бы возможен в каждом из этих случаев. Если же под приобретателем в смысле ст. 302 ГК РФ понимать лишь второго из указанных приобретателей, то отказ в удовлетворении виндикационного иска возможен лишь во втором случае.

    Представляется, что правильным следует считать  второе понимание добросовестного  приобретателя. Такой вывод можно  сделать на основании  п. 2 ст. 551 ГК РФ, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами  до государственной регистрации  перехода права собственности не является основанием для изменения  их отношений с третьими лицами. По отношению к неуправомоченному отчуждателю и добросовестному приобретателю собственник является третьим лицом. Если считать, что после передачи имущества приобретателю истребование собственником этого имущества стало невозможным, это означало бы изменение отношений между приобретателем и собственником вследствие передачи имущества, что противоречило бы п. 2 ст. 551 ГК РФ.

    Кроме того, следует учесть, что в п. 1 ст. 302 ГК РФ речь идет об имуществе, которое  возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать. Именно поэтому в ст. 302 ГК РФ речь идет о добросовестном приобретателе, а не о добросовестном владельце. В силу п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ имущество может считаться отчужденным продавцом и приобретенным покупателем лишь с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Поэтому новое правило п. 2 ст. 223 ГК РФ может быть рассчитано лишь на случай, когда виндикационный иск предъявлен собственником к приобретателю после государственной регистрации перехода к нему права собственности (поскольку лишь с этого момента можно говорить об имуществе как о приобретенном) и поступления недвижимого имущества во владение приобретателя в соответствии со ст. 556 ГК РФ (до этого момента имущество остается во владении собственника, поэтому нет оснований для предъявления виндикационного иска).

    Как представляется, условия ст. 302 ГК РФ, при которых имущество не может  быть истребовано от добросовестного  приобретателя, применимы не к любому недвижимому имуществу. Из правила  ст. 301 ГК РФ о возможности истребования имущества из чужого незаконного  владения существует изъятие. Оно установлено в п. 1 ст. 302 ГК РФ для случая, если нарушение права владения собственника связано с возмездным приобретением спорного имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, добросовестным приобретателем, то есть таким приобретателем, который не знал и не мог знать об отсутствии у отчуждателя правомочий на отчуждение имущества. При таких обстоятельствах собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

    Отсюда  следует, что для целей применения установленного в п. 2 основания отказа в удовлетворении виндикационного иска факт нахождения отчуждаемого имущества во владении отчуждателя должен являться значимым условием для признания приобретателя добросовестным. Чтобы счесть отчуждателя управомоченным на отчуждение имущества, на момент заключения договора должны отсутствовать очевидные препятствия на стороне отчуждателя не только к заключению договора, но и к его исполнению. Любой договор купли-продажи или мены предусматривает обязанность продавца передать вещь (товар) покупателю (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Если передача вещи состоит во вручении ее приобретателю, то есть поступлении вещи в его владение (п. 1 ст. 224 ГК РФ), то для исполнения этой обязанности вещь должна находиться в непосредственном или опосредованном владении отчуждателя. Отсутствие такого владения у отчуждателя является достаточным основанием для того, чтобы усомниться в его способности передать вещь не только во владение, но и в собственность приобретателя.

    От  правильного решения вопросов применения ст. 223, 302 ГК РФ зависит и применение ст. 31.1 Федерального закона “О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним”(4). Согласно п. 1 ст. 31.1 этого Закона собственник жилого помещения, который не вправе его  истребовать от добросовестного  приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано  жилое помещение, имеют право  на разовую компенсацию за счет казны  РФ. Это правило может применяться  лишь во взаимосвязи со ст. 223, 302 ГК РФ. Так, если от добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано, то это означает, что право собственности у него не возникало (п. 2 ст. 223 ГК), поэтому компенсацию в этом случае вряд ли можно называть компенсацией за утрату права собственности, к чему, казалось бы, обязывает название ст. 31.1 Закона – “Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение”.

    Условия выплаты этой компенсации определены в п. 2 ст. 31.1 Закона, в соответствии с которым она выплачивается  в случае, если по не зависящим от собственника и добросовестного  приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты права собственности  на жилое помещение, взыскание по исполнительному документу не производилось  в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. При этом размер компенсации ограничен размерами реального ущерба (то есть стоимостью утраченного жилого помещения), но не может превышать один миллион рублей. Порядок ее выплаты должен быть установлен Правительством РФ, а сама ст. 31.1 Закона применяется лишь в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г. Для применения ст. 31.1 Закона необходимо, чтобы утрата права собственности была следствием не виновных действий регистрирующего органа (в этом случае причиненный вред, согласно ст. 31 Закона и ст. 1064, 1069 ГК РФ, возмещается за счет казны РФ в полном объеме), а неправомерных действий третьих лиц. Например, сделка купли-продажи жилого помещения и регистрация перехода права собственности на него совершены арендатором этого помещения, действующим в качестве представителя собственника на основании изготовленной арендатором по сговору с нотариусом подложной доверенности. В силу выбытия жилого помещения из владения собственника по его воле (добровольной передачи жилого помещения арендатору), возмездности приобретения имущества и добросовестности приобретателя собственнику будет отказано в удовлетворении иска к покупателю об истребовании жилого помещения. Однако собственник будет вправе предъявить иск о возмещении вреда к арендатору и нотариусу. После вступления в силу судебного решения об удовлетворении иска о возмещении вреда взыскателю выдается исполнительный лист, который предъявляется к исполнению.