Договор строительного подряда

   Основной  способ осуществления капитального строительства — подрядный. Работы этим способом осуществляются по договору строительного подряда.

3. Понятие договора строительного подряда и его разновидности. Условия договора строительного подряда

   По  договору строительного подряда  подрядчик обязуется в установленный  договором срок построить по заданию  заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК).

   Регулированию указанных подрядных отношений  посвящен § 3 гл. 37 ГК «Строительный  подряд». Общие положения о подряде, содержащиеся в § 1 этой главы, применяются, если иное не установлено предусмотренными в ГК правилами о строительном подряде.

   Стороны договора строительного подряда  называются заказчик и подрядчик. Законом об инвестиционной деятельности значительно расширен круг возможных участников данного договора. Если ранее устанавливалось, что его сторонами могут быть только организации (см. ст. 368 ГК РСФСР 1964 г.), то в настоящее время ими могут быть и граждане-предприниматели.

   В качестве заказчиков могут выступать  инвесторы³, вкладывающие средства в капитальное строительство, а также физические и юридические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных программ по строительству.

   Подрядчиками  могут быть строительные, строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации, действующие в сфере строительного производства, а также граждане-предприниматели. Для выполнения соответствующих видов работ они должны иметь лицензию на право осуществления своей деятельности (п. 2 ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности).

   При осуществлении капитального строительства  широко применяется система генерального подряда: заказчик заключает договор с одной строительной организацией — генеральным подрядчиком, который для выполнение отдельных комплексов работ привлекает специализированные организации на основе договора субподряда, т. е. в качестве субподрядчиков. В качестве генеральных подрядчиков и субподрядчиков могут выступать и граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

   Заказчик  состоит в договорных отношениях только с генеральным подрядчиком, который отвечает перед ним за выполнение всех работ качественно л в сроки, предусмотренные договором, в том числе работ, выполняемых субподрядными организациями. За выполнение порученного субподрядчику комплекса работ он отвечает перед генеральным подрядчиком.

   Субподрядный  договор по правовой природе является договором строительного подряда, в котором генеральный подрядчик выступает в качестве заказчика, а субподрядчик — в качестве подрядчика.

   С согласия подрядчика заказчик вправе заключать договор на выполнение определенных монтажных и иных специальных  работ по данному объекту строительства  с другими подрядными монтажными и иными специализированными организациями. Такие заключаемые заказчиком договоры называются прямыми. Прямыми договорами принято считать также подрядные договоры, заключаемые застройщиком при смешанном способе осуществления капитального строительства.

   Предметом договора строительного подряда (субподряда) является конечный результат деятельности подрядчика (субподрядчика). По договору подряда — это соответствующий объект строительства (предприятие, здание, сооружение), сдаваемый подрядчиком заказчику, а по договору субподряда — законченный комплекс определенных работ (санитарно-технических, монтажных и др.), составляющих часть работ по объекту строительства в целом и сдаваемых субподрядчиком генеральному подрядчику. Предметом прямого подрядного договора, заключаемого при смешанном способе осуществления строительства, является также комплекс определенных работ.

   Договор строительного подряда обладает рядом особенностей, позволяющих  выделить его из числа других договоров  по выполнению работ: • работы по данному договору ведутся непосредственно по месту нахождения объекта (предмета труда); • специфичны предмет договора (предприятие, здание, сооружение либо иная недвижимость как конечная продукция строительного производства или законченный комплекс определенных работ по объекту строительства) и его субъектный состав (стороны договора — участники инвестиционной деятельности в области капитального строительства); • длительность договорных связей между заказчиком и подрядчиком, их сотрудничество в надлежащем исполнении договорных обязательств; • широкое применение системы генерального подряда; • наличие системы специальных нормативных актов, регулирующих отношения по капитальному строительству.

   Различаются следующие разновидности договора строительного подряда:

   • договоры на выполнение строительно-монтажных  и иных работ по объекту в целом: на новое строительство, в том  числе строительство объектов «под ключ», на расширение, реконструкцию  или технические перевооружение действующих предприятий, зданий и сооружений. Такие договоры заключаются заказчиком с генеральным подрядчиком, в качестве которого обычно выступают общестроительные организации, осуществляющие основные виды массовых общестроительных работ (бетонных, земляных, каменных и т. д.);

   • договоры на выполнение отдельных комплексов монтажных и иных специальных  строительных работ: на монтаж технологического, энергетического или другого оборудования, на монтаж металлических, деревянных или иных строительных конструкций, на выполнение изоляционных, отделочных или других специальных строительных работ. Как правило, это субподрядные договоры;

   • договоры на выполнение пусконаладочных  работ. Это в большинстве случаев  прямые договоры. Заключаются они  обычно заказчиком со специализированными  пусконаладочными организациями или  с поставщиками оборудования (их специализированными  организациями).

   По  согласованию сторон по правилам о  договоре строительного подряда могут осуществляться и работы по капитальному ремонту зданий н сооружений (п. 2 ст. 740 ГК).

   Форма договора строительного подряда  письменная. Какого-либо обязательного  для сторон типового или примерного договора строительного подряда (субподряда) нет. Договор может быть заключен в произвольной, по усмотрению сторон, письменной форме. При заключении договора они могут использовать форму (образец) договора, приведенную в качестве приложения к упомянутому выше Руководству по составлению договора подряда на строительство в Российской Федерации.

   Неисполнение  требований к форме договора строительного  подряда ведет к его неоплате, так например:

   Работы, выполненные без договора на основании  административного акта и не принятые заказчиком, не подлежат оплате.

   Общество  с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с администрации города стоимости работ по реконструкции здания, выполненных до заключения договора с другим подрядчиком.

   Как видно из материалов дела, администрацией города было издано распоряжение о проведении реконструкции ветхого строения с последующей передачей здания в аренду обществу для размещения в нем банка. Производителем работ указано общество при условии заключения договора строительного подряда, проект которого общество должно было представить в месячный срок. Возражая против иска, администрация сослалась на то, что проект договора не был представлен истцом в течение года.

   В связи с этим администрация отменила названное распоряжение и приняла  решение о размещении в упомянутом здании магазина и' передаче его другому  подрядчику - будущему владельцу. Арбитражный  суд в удовлетворении искового требования отказал по следующим основаниям.

   В соответствии со статьей 740 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для возникновения правоотношения по строительному подряду является договор, который в данном случае не заключался. Поэтому истец не вправе был начинать реконструкцию  здания только на основании административного акта.

   Поскольку новое назначение здания исключало  возможность использования выполненных истцом работ, администрация обоснованно отказалась принять и оплатить их.

   Существенными условиями договора строительного  подряда являются условия о предмете, цене и сроке договора.

   Предмет договора. Условие о предмете договора строительного подряда определяется в договоре его наименованием (договор подряда на строительство такого-то сооружения, договор подряда на реконструкцию такого-то предприятия и т. п.).

   Цена  договора. Это согласованная сторонами  стоимость работ по договору. При  определении цены договора стороны  могут руководствоваться Порядком определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений⁴.

   Срок  договора. Срок договора строительного  подряда — время, необходимое для осуществления предусмотренных в договоре работ. Срок этот в силу п. 1 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности определяется по соглашению сторон и фиксируются путем указания в договоре начального н конечного сроков выполнения работы. По соглашению сторон в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работ, если договором предусмотрена сдача результата выполненной работы сначала по этапам, а затем в целом по объекту строительства.

   О важности такого условия как срок договора говорит такой пример из судебной практики:

   Договор строительного подряда считается  незаключенным, если ж нем отсутствует условие о сроке выполнения работ.

   Генеральный подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика установленных договором строительного подряда пеней за просрочку передачи технической документации для производства работ.

   Возражая  против заявленного иска, ответчик сослался на то, что, поскольку в  договоре подряда отсутствует условие  о сроке выполнения работ, он считается  незаключенным.

   Суд отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

   В соответствии со статьей 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Следовательно, условие о сроке окончания работ является существенным условием договора. Поскольку в договоре это условие отсутствовало, в силу статьи 432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным. Таким образом, у заказчика не возникло обязательства по передаче документации. Поэтому и пени, установленные этим договором, взысканию не подлежат.

   В договоре строительного подряда, как  правило, предусматриваются гарантийные обязательства подрядчика на построенные здания и сооружения либо выполненные комплексы работ. Под гарантиями исполнителя (подрядчика) в данном случае понимается его обязанность за свой счет устранить недоделки и дефекты, выявленные в пределах установленного гарантийного срока. Кроме того, в договоре обычно предусматриваются меры имущественной ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств в виде неустойки (штрафа, пени).

   Условия договора сохраняют силу в течение  всего срока действия договора. В случаях, когда после заключения договора законодательством устанавливаются условия, ухудшающие положение хотя бы одной из сторон, договор может быть изменен.

    Глава 2. Заключение и исполнение договора строительного подряда

   2.1. Заключение договора строительного подряда 

   Предварительная разработка и утверждение в установленном  порядке обязательных для обеих  сторон определенных документов, наличие которых необходимо для заключения договора строительного подряда (так называемых плановых предпосылок или оснований заключения договора), действующим законодательством не предусматриваются. Как отмечалось выше, заключение договора, выбор контрагента и определение условий договора (не противоречащих законодательству) законом отнесены к компетенции сторон договора.

   Отсутствие  утвержденной в установленном порядке  технической документации не является безусловным основанием для признавая договора незаключенным.

   Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика неустойки за просрочку оплаты работ.