Договор ренты

е) возможность замены предусмотренного в договоре условия о предоставлении пожизненного содержания с иждивением в натуре периодическими платежами  в деньгах в течение жизни  гражданина (ст. 603 ГК);

ж) установление в качестве гарантии реального предоставления соответствующего содержания более  широкого круга ограничений прав плательщика ренты на переданное ему в обеспечение пожизненного содержания имущество. Так, в силу ст. 604 ГК отчуждение, сдача в залог, иные способы обременения переданной под выплату ренты недвижимости допускаются только с предварительного согласия получателя. Кроме того, особо  выделена (ч. 2 ст. 604 ГК) обязанность  плательщика ренты принимать  необходимые меры для использование переданного имущества, не допуская при этом снижения его стоимости.

В ст. 605 ГК предусмотрены  основания и последствия прекращения  договора пожизненного содержания с  иждивением. В определенной части  они совпадают с теми, которые  установлены и для договора пожизненной  ренты. В частности, оба договора предполагают, что отношения между  сторонами прекращаются со смертью  получателя ренты. Кроме того, в обоих  случаях договор может быть прекращен  по требованию получателя ренты в  связи с существенным нарушением плательщиком его обязанностей. В  таких случаях по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты вправе потребовать либо выплаты  выкупной цены, либо возврата переданного  в обеспечение ренты недвижимого  имущества. И если он остановился  на втором варианте, - независимо от того, передано ли имущество плательщику за плату или безвозмездно, - возврату подлежит все имущество без зачета уже произведенных расходов, связанных с содержанием получателя ренты. При оценке допущенного нарушения с точки зрения отнесения его к числу существенных следует, очевидно, исходить из того определения, которое содержится в п. 2 ст. 450 ГК. Указанная норма признает существенным нарушение договора одной из сторон, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Правовой режим договора пожизненного содержания с иждивением, помимо описанных специальных норм, охватывает не противоречащие им положения, включенные в параграф, посвященный  пожизненной ренте. Имеются в  виду главным образом нормы, допускающие  заключение договора в пользу третьего лица, а равно и третьих лиц (п. 2 ст. 596 ГК). В последнем случае речь идет о равенстве сокредиторов (получателей ренты), если иное не предусмотрено  договором, о пропорциональном приращении долей в случае смерти одного из выгодоприобретателей и прекращении договора вследствие смерти последнего получателя ренты, о ничтожности договора в случае, когда к моменту его заключения получатель ренты уже умер. Это же относится к предусмотренному ст. 597 ГК увеличению размера ренты при возрастании минимального размера оплаты труда, специальным правилам о расторжении договора по требованию получателя (ст. 599), а также к установлению порядка, при котором случайная гибель или случайное повреждение переданного под уплату ренты имущества не влияют на размер подлежащего выплате содержания (ст. 600). И для договора пожизненной ренты и для договора пожизненного содержания с иждивением установлен срок выплаты ренты (презюмируемый срок - помесячно) (ст. 598 ГК).

Применительно к договору пожизненного содержания возникла необходимость  установить возможность использовать такой вариант, при котором договор  будет иметь определенный, четко  обозначенный предельный срок действия. В свое время суды иногда давали положительные ответы на этот вопрос.

На наш взгляд, указанное  положение укладывается в природу  соответствующего договора. Такой вывод  прямо вытекал из ст. 253 ГК 1964 г., а  ныне следует из ст. 601 нового ГК. Одним  из конститутивных признаков рассматриваемого договора как раз и является то, что в силу упомянутых статей плательщик ренты обязуется предоставить содержание пожизненно.

Отмеченные особенности  рассматриваемого договора дали М.И. Бару основание использовать по отношению к нему термин «алиментирование»¹². В определенной мере основания для такого вывода содержатся теперь в самой редакции действующего Семейного кодекса РФ, который подобно своему предшественнику - Кодексу о браке и семье РСФСР использовал применительно к алиментным обязательствам понятие «содержание». Разумеется, между алиментными обязательствами в семейном праве и пожизненным содержанием в ГК есть и немало принципиальных различий, начиная с оснований возникновения соответствующих обязательств. Такими основаниями служат в первом случае - закон, а во втором - договор, к тому же еще построенный на возмездных началах. И все же идея алиментирования как таковая не чужда рассматриваемому договору.

Поскольку применительно  к данной разновидности ренты  установлен специальный режим, особо  льготный для получателя, есть основания  признать за плательщиком право требовать  прекращения или изменения соответствующего договора (превращения его из договора пожизненного содержания с иждивением в договор пожизненной ренты), если будет доказано, что получатель ренты использует выплаченные суммы  не по назначению, пренебрегая таким образом теми предпосылками, под влиянием которых соответствующий специальный режим был создан.

 

Заключение

 

Среди всех договоров, регламентирующих передачу права собственности: купли-продажи, дарения, мены и других – договор  ренты занимает особое место. По мнению аналитиков рынка недвижимости, договор  ренты в ближайшем будущем  будет одним из самых распространенных способов отчуждения жилых помещений. Это связано, прежде всего, с тем, что гарантирует постоянный доход  на длительное время нетрудоспособному  человеку взамен квартиры.

Договора ренты являются новеллой ныне действующего Гражданского кодекса  РФ. До 1996 г., в ГК РСФСР 1964 г., были предусмотрены  договора купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием. То есть это были рассроченные договора с  условием. В новом Кодексе впервые  были представлены все виде ренты: постоянная рента, пожизненная рента и разновидность  пожизненной ренты – пожизненное  содержание с иждивением. Было дано и четкое определение ренты: рента – это правоотношение сторон, при которых одна сторона (рентополучатель) платно или бесплатно передает другой стороне (рентоплательщику) свое имущество в обмен на получение ренты, а именно гарантированного рассроченного дохода в денежной сумме либо предоставления платежей в натуральной форме или в виде ухода, работы, услуг, оплаты ритуальных услуг. Особенностью этих договоров является неопределенность срока действия и некоторый риск досрочного прекращения этого договора при существенном нарушении рентоплательщиком исполнения своих обязательств.

К сожалению, между нормами  гл. 33 ГК РФ, регулирующей отношения  ренты, и практикой много расхождений. Так, согласно ГК РФ все обязательства  рентоплательщика должны быть выражены в договоре ренты в денежном эквиваленте, но на практике это требование редко выполняется: в договорах обычно оговариваются качество оказываемых услуг (в том числе ритуальных) и частота их оказания.

В § 3 гл. 33 ГК РФ («Пожизненная рента») предусматривается, что на передачу обремененного рентой имущества  новому приобретателю не требуется  согласия получателя рентных платежей. Это условие на практике тоже не выполняется, и если рентоплательщик захочет продать квартиру вместе со своими обязанностями другому лицу, ему будет необходимо получить письменное согласие рентополучателя. Кроме того, ГК РФ предусматривает в случае нарушения договора возможность выкупа ренты. На практике же эта норма фактически не применяется.

Договор пожизненного содержания с иждивением заключают, как правило, люди преклонного возраста. В круг рентоплательщиков зачастую попадают и потенциальные наследники. Перспектива уладить вопрос с передачей собственности еще при жизни наследодателя устраивает обе стороны договора. Для одной из них это возможность приобрести полноценное содержание и уход, а для другой - предпочтительнее приобрести в собственность жилое помещение еще при жизни родственника, не надеясь на завещание (кто знает, как долго продлится его жизненный путь и какова будет его последняя воля?).

О том, что эти ожидания не всегда оправдываются и что  договоры ренты расторгаются и перезаключаются  некоторыми гражданами примерно с той  же частотой, что другими переписываются завещания, а заманчивые условия  по содержанию оказываются не под  силу их исполнителям по договору, - это, к сожалению, не редкость. Однако, если правильно составить договор ренты и следовать определенным правилам поведения, о которых говорилось в работе (проверить историю квартиры, фиксировать документально платежи и оказание услуг и проч.), то практически все риски договора можно свести к минимуму.

Список использованной литературы

1. Вестник ВАС РФ. 1998. N 11. С. 8.

2. Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами».

3.  Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 210.

4. Гражданское Уложение: Проект Высочайше утвержденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения. Книга пятая: Обязательства. Том второй. С объяснениями. СПб., 1899. С. 211 и сл.

5. Гражданское право: Учебник // Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. М., 1997. С. 139

6. Гражданское право: Учебник.  В 2 т. Т. II. Полутом 2 // Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. С. 204 (автор гл. 49 - Е.А. Суханов).

7. Коняев Н., Круглов В. Договор купли - продажи с условием пожизненного содержания // Советская юстиция. 1974. N 6

8. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 1996. С. 151.

9. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. М., 1999. С. 22 и сл.

6. Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 112 - 116

10. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Третья часть: Договор и обязательства. СПб., 1988. С. 345.

11. Хохлов С.А. Указ. соч. С. 320

¹ Гражданское право: Учебник // Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. М., 1997. С. 139

² Гражданское Уложение: Проект Высочайше утвержденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения. Книга пятая: Обязательства. Том второй. С объяснениями. СПб., 1899. С. 211 и сл.

³ Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Третья часть: Договор и обязательства. СПб., 1988. С. 345.

 

⁴ Коняев Н., Круглов В. Договор купли - продажи с условием пожизненного содержания // Советская юстиция. 1974. N 6

⁵ Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. М., 1999. С. 22 и сл.

⁶ Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 112 - 116

⁷ Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами».

⁸ Вестник ВАС РФ. 1998. N 11. С. 8.

⁹ Хохлов С.А. Указ. соч. С. 320.

¹⁰ ФЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145

¹¹ Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 1996. С. 151.

 

¹² Советское гражданское право / Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкина. Ч. 2. Киев, 1978. С. 343.