Договор ренты

В самом ГК названо существенным, а значит таким, без согласования которого договор не считается заключенным, условие, закрепляющее обязанность  плательщика в случаях, когда  речь идет о передаче под выплату  ренты денежной суммы или иного  движимого имущества, предоставить определенные гарантии получателю ренты (п. 2 ст. 587 ГК).

 

 

 

 

 

 

 

2. Содержание договора  ренты и ответственность за  его нарушения

 

В любом рассматриваемом  договоре в его содержание входит обязанность плательщика платить  ренту, т.е. выплачивать ее в указанном  договором порядке и размере. Эта общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого  из видов (подвидов) договора ренты.

Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специальных  указаний. Предусмотренное в § 1 гл. 33 ГК регулирование относится главным  образом к способам обеспечения  прав получателя ренты. Первый из таких  способов связан с тем, что рента  обременяет возникшее у плательщика  право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. Подобно другим обременениям и это обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью. При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество (в качестве примера в ГК выделяются земельные участки, предприятия, здания, сооружения): перед получателем ренты появляются сразу два должника. Это, во-первых, тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у ее плательщика, и, во-вторых, сам плательщик - лицо, заключившее договор с получателем ренты (п. 2 ст. 586 ГК).

Н. Коняев и В. Круглов  справедливо усматривали в этом - ограниченном праве собственности, возникающем у плательщика ренты, - одну из основных особенностей соответствующего договора. ⁴ Имеется в виду предприятие в том смысле, в каком этот объект представлен в п. 1 ст. 132 ГК, т.е. как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

 

В виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального  плательщика перед получателем  ренты по отношению к приобретателю  обремененного рентой имущества  является субсидиарной в том смысле, как это предусмотрено ст. 399 ГК. Имеется в виду обязательность предварительного заявления требования основному должнику (в данном случае - приобретателю) о возврате переданного под выплату ренты недвижимого имущества с тем, что впоследствии - при отказе удовлетворить это требование либо неполучении ответа на предъявленное требование в разумный срок - получатель ренты приобретает возможность обращения с таким же требованием к субсидиарному должнику (плательщику, заключившему в свое время договор ренты).

Первоначальный плательщик может нести и солидарную ответственность  с лицом, которому передана вещь. Такую  возможность предусматривает п. 2 ст. 586 ГК со ссылкой на «договор». Пункт 2 ст. 586 ГК не уточняет, правда, о каком  договоре идет речь. Но, очевидно, имеется  в виду договор ренты. Это объясняется  тем, что и при солидарной, и  при субсидиарной ответственности  у получателя ренты в подобных случаях все равно будут те же два упомянутых выше должника. При  этом в зависимости от обстоятельств кто-нибудь из них или оба должника вместе в какой-либо части понесут в полном объеме ответственность перед получателем ренты.

В то же время интересы последнего, как и любого иного кредитора, оказываются гарантированными в  большей степени при солидарной ответственности содолжников. Этот свой интерес получатель ренты и обеспечивает, заранее закрепляя в договоре ренты на случай продажи соответствующего имущества солидарную ответственность продавца (плательщика ренты) и покупателя.

Однако при определенных условиях форма ответственности  может устанавливаться и без  участия должников. Имеется в  виду, что солидарная ответственность  первого и последнего приобретателя  имущества, переданного в виде платы, может возникнуть, в частности, в  ситуации, предусмотренной п. 3 ст. 60 ГК для случаев реорганизации юридического лица - плательщика ренты. Мы говорим о ситуации, при которой разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника в обязательстве выплачивать ренту.

Особые гарантии предусмотрены  для защиты интересов получателя ренты, учитывая при этом, помимо прочего, что им было передано для выплаты  ренты определенное имущество.

Прежде всего, речь идет о  передаче под выплату ренты недвижимого  имущества (земельного участка, здания и т.п.)⁵. В силу п. 1 ст. 587 ГК у такого получателя ренты без всякого договора на этот счет, в силу самого закона возникает на указанное имущество залоговое право. Тем самым складывается ситуация, предусмотренная абз. 2 п. 3 ст. 334 ГК.

Во всех случаях, когда  под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты, как уже отмечалось, должно быть внесено условие, которое  предусматривает либо использование  определенного способа обеспечения  исполнения обязательства (имеются  в виду неустойка, залог, удержание  имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток или  другой способ, предусмотренный в  законе или договоре), либо страхование  в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту⁶. Придавая особое значение данному договорному условию, ГК (ст. 587) признает его существенным, а это означает, что при отсутствии указанного условия договор не будет считаться заключенным.

Если при залоге недвижимости, принадлежащей получателю ренты, именно залоговое (ипотечное) право возникает  непосредственно из закона, то в  отношении движимости (например, при  передаче какой-либо драгоценности плательщику ренты) получатель вправе использовать любой способ обеспечения исполнения и только в этом числе залог. В отличие от ипотеки в данном случае речь пойдет об обычном залоге, который возникает из договора и соответственно подчиняется требованиям ст. 339 ГК к форме договора о залоге и кругу его существенных условий.

Правила о залоге позволяют  и еще в одном смысле обеспечивать интересы получателя ренты. Имеется  в виду предусмотренное ст. 604 ГК запрещение плательщику ренты сдавать  недвижимое имущество, переданное в  обеспечение пожизненного содержания с иждивением, в залог, не имея на то согласия получателя ренты.

Возможен, наконец, вариант, при котором существенное условие, о котором шла речь (т.е. условие  об определенном способе обеспечения  или о страховании), включается в  договор и тем самым только в этом случае, при наличии других существенных условий, он должен считаться  заключенным. Однако плательщик ренты признается не исполнившим обязанности, указанные в этом условии (передать задаток, предоставить банковскую гарантию, осуществить страхование указанных рисков и т.п.), тогда, когда имущество, переданное в обеспечение плательщику ренты, окажется утраченным или его состояние ухудшится, притом даже в случае, если все это произойдет вследствие обстоятельств, за которые получатель ренты не отвечает.

При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты  плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. В качестве варианта на случай отсутствия в договоре указаний относительно размера  процентов взысканию в соответствии со ст. 588 ГК подлежат проценты, предусмотренные  в ст. 395 ГК. Имеется в виду учетная  ставка банковского процента. И здесь  следует говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими средствами плательщиком ренты. По этой причине, несмотря на название ст. 588 ГК – «Ответственность за просрочку выплаты ренты», нормы об ответственности, в частности об основаниях ее наступления, в данном случае не действуют. А значит, обязанность уплатить проценты в указанном в п. 1 ст. 395 ГК размере наступает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты. В таком случае речь идет не об ответственности, а о долге.⁷ Приведенный вывод следует и из п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами». Постановление разграничивает требование об уплате процентов за пользование денежными средствами, предоставленными в качестве займа или коммерческого кредита, и основанное непосредственно на п. 1 ст. 395 ГК требование, существо которого составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.⁸

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Отдельные виды  договора ренты

                            3.1. Договор постоянной ренты

 

Договор постоянной ренты  является разновидностью договора ренты. И отличается от договора ренты сроком рентных платежей. Постоянная рента - это бессрочная рента.

Уже самое различие в названии обоих видов ренты – «постоянная» и «пожизненная» дает возможность предопределить специфику установленного для каждого из них правового режима.

Прежде всего это относится к субъектному составу договора. Указание на «постоянный» характер ренты позволяет допустить участие в договоре на стороне получателей ренты не только граждан. Постоянная рента - единственный вид ренты, в которой получателем может быть юридическое лицо, а сама рента - использована для покрытия особых потребностей получателя, не являющихся личными, бытовыми.

При всем этом постоянная рента  как разновидность ренты сохраняет  основные черты последней - ее некоммерческий характер. Поскольку, это уже отмечалось ранее, рента не является прибылью, которая как таковая имманентна предпринимательской деятельности (см. п. 1 ст. 2 ГК), она, по справедливому замечанию С.А. Хохлова, «не должна превращать коммерческую организацию - получателя постоянной ренты в рантье»⁹. По этой причине на стороне получателей такой ренты вправе выступать именно некоммерческие организации. Кроме того, возможность участия их в названной роли зависит от того, нет ли здесь противоречия, помимо закона, их правоспособности. Последнее ограничение связано с тем, что правоспособность некоммерческих организаций - специальная, а это означает возможность иметь такие гражданские права и нести такие обязанности, которые соответствуют целям деятельности, предусмотренным в их учредительных документах (п. 1 ст. 49 ГК). При этом основополагающее значение имеют цели деятельности некоммерческих организаций как таковых в силу ст. 2 Федерального закона «О некоммерческих организациях»¹⁰, а равно и специальные цели, определенные тем же Законом для каждого из выделенных в нем видов организаций.

Пункт 1 ст. 589 ГК, закрепивший  соответствующее положение, тем  самым заранее исключил, например, возможность получения ренты  учреждением, созданным собственником  для осуществления управленческой деятельности. И напротив, нет препятствий  для того, чтобы получателем постоянной ренты оказалось такое учреждение, как больница или иная социально - культурная организация.

По этой же причине допускается, если иное не предусмотрено законом  или договором, переход к другому  лицу принадлежащих получателю прав на получение постоянной ренты. ГК (п. 2 ст. 589) называет в качестве оснований  для такого перехода прежде всего обычную уступку требования, а также либо наследование - для граждан, либо правопреемство при реорганизации - для юридических лиц. Все эти ситуации объединяет отсутствие необходимости получать согласие кредитора - плательщика на переход прав. Единственным ограничением для перехода соответствующих прав служит то, что и на цессионария распространяются правила, которые определяют, кто может стать получателем ренты. По указанной причине не вправе быть цессионарием в подобном случае, в частности, коммерческая организация.

Особое регулирование  круга возможных плательщиков постоянной ренты в ГК отсутствует. Это означает, что какие-либо ограничения в  субъектном составе могут появляться лишь постольку, поскольку такое  участие в договоре в конкретном случае не укладывается в рамки существующей у потенциального плательщика ренты правоспособности (имеется в виду юридическое лицо со специальной правоспособностью).

Постоянная рента всегда выражается в деньгах. При этом существует презумпция в пользу того, что и  выплачиваться такая рента должна подобным образом. И только в случаях, предусмотренных договором, допускается выплата ренты натурой, к тому же в любой форме: предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. Однако при этом действует правило, по которому стоимость натуральной выплаты должна быть эквивалентна указанной в договоре денежной сумме ренты (ст. 590 ГК).

Хотя постоянная рента  и не носит коммерческого характера, некоторые особенности, характерные  для коммерческих отношений, оказываются  присущими и данному договору.

Прежде всего это выражается в том, что законодатель равно относится к обоим контрагентам, не считая по указанной причине получателя подобной ренты более слабой, нуждающейся тем самым в особой защите стороной. Отмеченная тенденция проявляется, в частности, при решении вопросов об индексации выплачиваемой ренты. Денежный размер последней увеличивается пропорционально росту установленного законом минимального размера оплаты труда. Однако важно отметить, что включено такое правило в ГК применительно к постоянной ренте лишь в виде нормы диспозитивной и таким образом сторонам предоставляется возможность расширить либо сузить пределы индексации или вообще отказаться от нее (п. 2 ст. 590 ГК).

Другой пример, связанный  с той же тенденцией, относится  к решению вопроса о риске  случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного  под выплату ренты. Несмотря на то что собственником этого имущества признается плательщик ренты и, следовательно, по общим правилам (в частности, имеется в виду ст. 211 ГК) риск, о котором идет речь, предполагается лежащим на плательщике как на собственнике, при постоянной ренте риск перелагается в значительной мере на получателя. Имеется в виду, что при случайной гибели или случайном повреждении имущества, полученного за плату под выплату ренты, плательщик может потребовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. Но тот же риск несет плательщик ренты, если он получил имущество безвозмездно.

Особенности постоянной ренты  проявляются и в решении вопроса  о сроках ее выплаты. Поскольку такая  рента не предназначена непосредственно  для удовлетворения личных (бытовых) потребностей граждан, установлен достаточно длительный срок ее выплаты - ежеквартально (ст. 591 ГК).