Договор ренты

Предоставляя каждой из сторон право расторжения договора путем  выкупа постоянной ренты, ГК, хотя это  и не свойственно в целом данному  виду ренты, обеспечивает приоритетную защиту интересов плательщика. Прежде всего это выразилось в том, что последний наделен указанным правом во всех случаях. Защита его интересов в данном отношении идет так далеко, что условие договора, которым плательщик отказывается от выкупа ренты, признается ничтожным. Кодекс (ст. 592) ограничивается лишь установлением определенного порядка осуществления соответствующего права на выкуп плательщиком ренты. Пожелавший ее выкупить должен письменно уведомить получателя ренты за три месяца до фактического прекращения выплаты, если только договором не предусмотрен для этого более длительный срок. В виде общего правила обязательство по поводу выплаты ренты прекращается лишь с момента полной выплаты плательщиком выкупной суммы, с тем, однако, что стороны получают возможность предусмотреть в договоре и иное: например, обусловить прекращение рентного обязательства выплатой определенной части выкупной суммы, имея в виду последующую доплату в определенный срок. Защищая на этот раз интересы получателя ренты, законодатель устанавливает, что плательщик не может осуществлять принадлежащее ему право выкупа ренты при жизни ее получателя либо в течение иного срока, который не превышает 30 лет с момента заключения договора. Однако заслуживает внимания то, что подобная гарантия получателя ренты предусмотрена нормой, которая является лишь факультативной (п. 3 ст. 592 ГК). Таким образом, привести эту норму в действие можно, лишь включив соответствующее условие в договор.

В отличие от плательщика  получатель ренты вправе осуществить  ее выкуп только при наличии обстоятельств, указанных в ст. 593 ГК. К их числу  относятся:

а) просрочка выплаты ренты  более чем на один год. Стороны, однако, вправе и в этом случае предусмотреть в договоре иной, более короткий или более длительный срок;

б) нарушение плательщиком при выплате ренты в виде денежной суммы или иного движимого  имущества закрепленного в договоре условия, которое устанавливает  обязанность предоставить обеспечение  выплаты ренты или страхование  в пользу получателя риска своей  ответственности за неисполнение или  ненадлежащее исполнение обязанности  выплачивать ренту;

в) признание плательщика  неплатежеспособным (такое признание  исходит от самой стороны, а в  случае спора определяется судом) либо возникновение иных обстоятельств, которые очевидно свидетельствуют, что рента не будет выплачиваться  плательщиком в установленные договором  сроки и размере;

г) переданное под выплату  ренты недвижимое имущество поступило  в общую собственность или  разделено между несколькими  лицами (примером может служить внесение полученного плательщиком имущества  в качестве вклада в простое товарищество, выделение или разделение юридического лица - плательщика ренты и др.).

Приведенный перечень (за исключением указанного в п. «а») предусмотрен в виде императивных норм и соответственно не может быть ограничен договором. В то же время в перечне прямо указаны возможности его расширения договором независимо от того, исходит ли требование о выкупе от плательщика ренты или от ее получателя.

Сторонам предоставляется  возможность заранее в самом  договоре указать цену выкупа ренты. И только для случая, когда стороны  не воспользуются этим правом, вступает в действие порядок, предусмотренный  Кодексом. С учетом того, было ли передано имущество плательщику за плату  или безвозмездно, в ГК приведены  два разных варианта. При первом (возмездная передача) для выкупа достаточно уплатить цену, которая соответствует  годовой сумме подлежащей выплате  ренты. При втором (безвозмездная  передача имущества плательщика), с  учетом того что плательщик ренты  остается собственником имущества, переданного безвозмездно, условия  выкупа ужесточаются. А именно, в  выкупную сумму включают помимо годового размера рентных платежей также  и цену переданного имущества, определенную с учетом правил, установленных п. 3 ст. 424 ГК. Следовательно, в этой части  оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах  обычно взимается за аналогичные  товары, работы, услуги.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2. Договор пожизненной  ренты

 

Принципиальная особенность  рассматриваемого договора состоит прежде всего в определении периода его действия. Таковым является время жизни получателя ренты. В роли последнего может выступать как сторона в договоре, передающая имущество, так и любой иной назначенный ею гражданин. В последнем случае договор ренты превращается в договор в пользу третьего лица. Это означает, что указанный в договоре выгодоприобретатель вправе потребовать исполнения обязательства стороной по выплате ему ренты. Для того чтобы у третьего лица возникло такое право, оно в соответствии с п. 2 ст. 430 ГК должно сообщить о намерении им воспользоваться плательщику ренты, и с момента выражения этого намерения соответствующее право считается возникшим.

В отличие от постоянной ренты, право на которую может  быть в принципе отчуждено в общем, установленном ГК порядке - имеется  в виду применение правил о переходе прав в порядке их уступки (см. ст. 382 - 390 ГК) или реорганизации юридического лица (см. ст. 57 и 58 ГК), а также о  наследовании, - во всех этих случаях  права на получение пожизненной  ренты не переходят к другому лицу. Это не исключает того, что передающее имущество под выплату ренты лицо может назначить выплату ренты на период жизни другого указанного им лица (ст. 596 ГК). Однако и в этом случае договор продолжает связывать плательщика ренты с тем, кто заключал с ним договор ренты.

Если назначенное выгодоприобретателем третье лицо к моменту заключения договора уже умерло, договор признается ничтожным. Сущность приведенной нормы выражена в правиле: договор пожизненной ренты под страхом недействительности должен быть заключен в пользу лица, которое к моменту совершения сделки находится в живых. Такая норма (п. 3 ст. 596 ГК) соответствует п. 1 ст. 166 ГК, т.е. сделка признается недействительной по основаниям, установленным Кодексом.

Обязательство выплаты пожизненной  ренты в силу указанных и ряда иных особенностей носит, таким образом, личный характер.

Между тем первая «особенность» вообще выходит за пределы присущих цивилистике правовых категорий. Вторая же, с одной стороны, не основана на законе, а с другой стороны, непременно личное исполнение сделки из характера договора не вытекает, значит, оснований для применения п. 4 ст. 182 ГК нет.

Особый порядок действует  в случаях, при которых договором  предусмотрена пожизненная рента  в пользу нескольких физических лиц. Тогда возникает ситуация, близкая  той, что предусмотрена ст. 321 ГК в варианте «множественности лиц на стороне кредитора».

При отсутствии иного указания в договоре доли каждого из таких  получателей (сокредиторов) предполагаются равными. Смерть кого-либо из них, в  случае отсутствия иных условий в  договоре, влечет за собой то, что  вся подлежавшая уплате плательщиком умершему рента распределяется между остальными получателями (сокредиторами). При этом приращение долей каждого из них, если другие указания в договоре отсутствуют, должно быть равным по размеру. Со смертью последнего получателя ренты обязательство ее выплаты прекращается. Оба приведенных положения подтверждают, что при договоре пожизненной ренты сохраняется наследование прав по отношению к плательщику ренты. Такой вывод следует из общих правил о наследовании.

Определяют пожизненную  ренту в договоре как сумму, периодически выплачиваемую получателю ренты  в течение его жизни либо жизни  назначенного им лица (п. 1 ст. 597 ГК). Одна из особенностей договора пожизненной  ренты состоит в том, что исключается  помещение в него условия, по которому рента будет выплачиваться в  натуре даже с учетом ее денежного  выражения.

Пожизненная рента направлена на удовлетворение потребностей граждан, нуждающихся по этой причине в  особой защите. Соответственно, в частности, императивной нормой установлено, что определенная в договоре в расчете на месяц рента должна быть не менее предусмотренного законом минимального размера оплаты труда (п. 2 ст. 597 ГК). Это означает, что если в договоре указана меньшая по размеру рента, соответствующее его условие будет действовать в редакции: рента равна минимальному размеру оплаты труда. По тем же причинам, по которым установлено приведенное правило о минимальном размере подлежащей выплате ренты, предусмотрено применение к отношениям сторон ст. 318 ГК. Из нее вытекает, что увеличение в установленном порядке минимального размера оплаты труда влечет за собой пропорциональный рост указанной договором ренты.

В ГК (п. 1 ст. 599) предусмотрено  право получателя ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты договора требовать от последнего выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Выкуп производится на тех же условиях, что и при  договоре постоянной ренты. Эти условия  дополнены лишь в одной специальной  норме: если под выплату пожизненной  ренты передано бесплатно любое  имущество, как недвижимое (в частности  жилой дом или квартира), так  и движимое, получатель ренты может  при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать  возвратить это имущество. Но при  этом расчеты между сторонами  должны производиться непременно с  зачетом стоимости имущества  в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК).

Установлены существенно  отличные от предусмотренных применительно к постоянной ренте последствия случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты. Если при постоянной ренте плательщик вправе в подобных случаях требовать прекращения договора либо изменения его условий (при передаче имущества за плату), то при пожизненной ренте те же обстоятельства - случайная гибель или случайное повреждение полученного имущества не освобождают плательщика от выплаты ренты, при этом важно подчеркнуть - выплаты в размере и на условиях, предусмотренных договором. Таким образом, риск в соответствующих случаях падает целиком на плательщика пожизненной ренты.

Поскольку ст. 599 ГК, посвященная  расторжению договора пожизненной  ренты по требованию получателя, не содержит исчерпывающего перечня оснований  расторжения, тем самым отсутствуют, очевидно, препятствия для субсидиарного  применения норм об изменении или  расторжении соответствующего договора по основаниям и в порядке, которые  указаны в гл. 29 ГК (но лишь при  условии, что это не противоречит особенностям соответствующего договора).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.3. Договор пожизненного содержание с иждивением

 

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие  ему жилой дом, квартиру, земельный  участок или иную недвижимость в  собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК).

Складывающиеся в таком  случае отношения обладают родовыми признаками договора ренты, а также  видовыми - договора пожизненной ренты.¹¹ Индивидуальные особенности рассматриваемых отношений выражаются в ограничении круга передаваемого под выплату ренты имущества (только недвижимость), специальном назначении ренты (обеспечение получателю соответствующего содержания), а также в более широком составе объектов ренты (имеются в виду деньги, иное имущество, а равно различные нематериальные блага). Учитывая отмеченные особенности договора, законодатель установил специальный режим для указанной ренты. С этой целью используются, помимо статей гл. 33 ГК, также нормы, которые находятся за пределами этой главы.

Так, из ст. 318 ГК вытекает, что  сумма, выплачиваемая в виде ренты  по денежному обязательству непосредственно  на содержание гражданина, должна быть индексирована пропорционально  увеличению установленного законом  минимального размера оплаты труда. В силу ст. 411 ГК требования, связанные с пожизненным содержанием, не подлежат зачету. Это означает, что плательщик в подобных случаях не вправе, в частности, зачесть в счет ренты, подлежащей выплате получателю, любые долги последнего перед ним. Точно так же в случае смерти получателя пожизненной ренты вследствие причинения ему вреда, при подсчете размера возмещения вреда, который возник из-за потери кормильца, в состав доходов умершего включаются вместе с утерянной заработной платой причитавшаяся ему пенсия, а также, как подчеркнуто п. 1 ст. 1089 ГК, получаемое им при жизни пожизненное содержание. Следовательно, со смертью получателя ренты обязанность плательщика по ее выплате прекращается, но вместо этого лицо, по отношению к которому погибший был или мог быть кормильцем (несовершеннолетние сын или дочь, нетрудоспособный супруг и другие лица, перечисленные в ст. 1088 ГК), приобретает право взыскивать с того, кто признан ответственным за смерть получателя ренты, равную ей по размеру сумму.

Специфика норм о договоре пожизненного содержания в параграфе, посвященном этому договору, охватывает следующее:

а) определение объема ренты  с учетом удовлетворения различных  потребностей граждан, как материальных, так и нематериальных. Соответственно пожизненное содержание с иждивением может включать в себя обеспечение  потребности в жилище, питании, одежде и т.п., а также уход за получателем  ренты, если этого требует его  здоровье. Хотя со смертью последнего договор и прекращает свое действие, в нем может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты стоимости ритуальных услуг;

б) установление, подобно  общим правилам о пожизненной  ренте, соответствующих гарантий, включая  обязательный минимум подлежащей выплате  ренты, который должен быть, однако, для пожизненного содержания с иждивением уже не равен минимальному размеру оплаты труда, а вдвое больше его;

в) ограничение имущества, передаваемого под выплату этого  вида ренты, одной лишь недвижимостью;

г) включение в перечень существенных условий этого вида ренты также и стоимости всего  объема содержания с иждивением;

д) закрепление в ГК (ст. 602) принципов, которыми следует руководствоваться суду при разрешении возможных споров между сторонами по поводу объема предоставления или подлежащего предоставлению содержания, в частности при изменении по требованию одной из сторон условия подлежащего выплате содержания. Эти принципы - добросовестность и разумность - направлены в первую очередь на защиту интересов получателя ренты. Однако вместе с тем они предполагают учет в соответствующих пределах и интересов плательщика ренты;