Договор купли-продажи

          Статья 540 ГК РФ предусматривает  особый порядок заключения и  продления договора энергоснабжения с гражданином. Договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента к присоединенной сети. Договор является бессрочным, и гражданин вправе без переоформления договора энергоснабжения использовать энергию на бытовые нужды неопределенное время, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

          Предметом договора энергоснабжения  является энергия, обладающая  особыми физическими свойствами, процесс производства которой  жестко связан с ее потреблением.

          С учетом специфики предмета договора и интересов энергоснабжающей организации и потребителя, договор энергоснабжения должен содержать условия о количестве энергии, качестве энергии, оплате энергии, а также включает в себя дополнительные условия, как-то: обязательность соблюдения установленных режимов потребления и согласованных показателей качества энергии, определение границы балансовой принадлежности присоединенной сети, отнесение потребителей к определенной тарифной группе по оплате энергии, обеспечение безопасности эксплуатации и исправности находящихся в ведении потребителя энергетических сетей, энергопотребляющего оборудования, приборов учета.

          Количество поданной энергоснабжающей организацией и использованной абонентом энергии определяется в соответствии с данными учета о ее фактическом потреблении. Абонент вправе изменять количество принимаемой им энергии, определенное договором, при условии возмещения им расходов, понесенных энергоснабжающей организацией в связи с обеспечением подачи энергии не в обусловленном договором количестве. Если же абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, он вправе использовать энергию в необходимом ему количестве.

              При нарушении обязательств по  договору энергоснабжения каждая  сторона несет ответственность  согласно общим нормам ГК РФ. Вместе с тем согласно статье 547 ГК РФ в случае неисполнения  или ненадлежащего исполнения  обязательств по договору энергоснабжения  сторона, нарушившая обязательство,  обязана возместить только реальный ущерб. Если в результате регулирования режима потребления, осуществляемого только на основании закона или иных правовых актов, допущен перерыв в подаче энергии абоненту, энергоснабжающая организация несет ответственность перед абонентом лишь при наличии ее вины. 

2.4. договора купли-продажи предприятия

     Предмет договора купли-продажи предприятия  является его существенным    условием, более того, именно благодаря специфике предмета этот договор получил отдельное правовое регулирование.

     Как подчеркивалось выше, предприятие имеет  сложную, комплексную структуру. Законодатель в ст. 132 ГК дал примерный перечень элементов, входящих в состав предприятия. Из приведенного в статье перечня видно, что предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, включает имущество (движимое и недвижимое), имущественные права, права требования и долги, разного рода исключительные права.

     Говоря  о предмете договора купли-продажи  предприятия, необходимо иметь в  виду, что переход права собственности на предприятие предполагает переход к новому правообладателю всего имущественного комплекса в целом; изъятия из имущественного комплекса, составляющего предприятие, допустимы только по специальному соглашению сторон или по предписанию закона.

     В силу закона не могут входить в  предмет договора и передаваться покупателю права, которыми продавец обладает на основании специального разрешения (лицензии), ибо эти правомочия являются элементом правосубъектности их обладателя, а не субъективными гражданскими правами. Если же продавец все же передал указанные права покупателю, не имеющему соответствующей лицензии, стороны договора несут солидарную ответственность перед кредиторами по обязательствам, возникшим в связи с лицензируемой деятельностью ( п.3 ст.559 ГК).

     Ст.559 ГК определяет в качестве предмета продажи «предприятие в целом  как имущественный комплекс»,  п.2 ст. 132 допускает, что часть предприятия наряду с предприятием в целом может быть объектом различных сделок, в том числе залога, аренды, доверительного управления, однако, еще раз следует отметить, что  нормы  параграфа 8 главы 30 ГК применяются только к купле-продаже предприятия в целом как имущественного комплекса.

     Важнейшей особенностью предмета договора купли-продажи  предприятия является наличие в составе предприятия имущественных прав и обязанностей продавца перед третьими лицами. Таким образом, при продаже предприятия происходит не только смена собственника имущества, но и уступка права требования и перевод долга. Но если передача права требования от одного лица к другому в результате продажи предприятия не требует дополнительных действий со стороны продавца, согласно общим нормам ГК об уступке права требования, то перевод долга возможен только с согласия кредиторов, что накладывает на стороны обязанность по уведомлению кредиторов, более полно данная обязанность будет раскрыта ниже. На этом примере можно убедиться насколько специфика предмета договора накладывает отпечаток на его содержание.

     Еще одной характерной для предмета договора купли-продажи предприятия  чертой является включение в состав имущественного комплекса земельного участка, на котором расположено  предприятие и необходимого для  его деятельности. Вопросы оборота  земельных участков в составе имущественных комплексов предприятий не нашли отдельного правового регулирования в ГК, следовательно, субсидиарному применению подлежат соответствующие положения параграфа 7 гл. 30 ГК, в частности ст. 552. Таким образом, если продавец является собственником земельного участка, то покупателю вместе с предприятием передается  право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на  земельный участок, входящий в состав предприятия. Если продавец не является собственником земли, то  покупатель приобретает  право пользования участком, на тех же условиях что и  продавец. Согласие собственника земельного участка для отчуждения стоящего на нем предприятия при этом не требуется, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (ст.552 ГК).

     Из-за указанной специфики предмета договора законодатель установил повышенные требования к его определению в договоре. Согласно п.1 ст. 561 ГК в договоре купли-продажи предприятия обязательно указывается состав и стоимость предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации. При отсутствии этих данных в договоре условие об имуществе, подлежащем передаче считается не согласованным, а соответствующий договор не заключенным. 
 
 

     2.5. Купля-продажа  недвижимости

          По договору купли-продажи недвижимости (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать  в собственность покупателя недвижимое  имущество, как-то: земельный участок,  здание, сооружение, квартиру и иное  недвижимое имущество, определенное в статье 130 ГК РФ.

          Нормы ГК РФ применяются к  сделкам с земельными участками,  в том числе и к продаже  земельных участков, только в  той мере, в какой их оборот  допускается земельным законодательством.

          Сторонами договора продажи недвижимости  могут быть любые физические  и юридические лица, в том числе  и субъекты предпринимательской  деятельности.

          Существенными условиями договора  продажи недвижимости являются  условия о предмете и цене. Условие о предмете договора  должно содержать такие данные, которые позволяют определенно  установить недвижимое имущество,  подлежащее передаче покупателю по договору, т. е. данные, позволяющие определить расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если в договоре отсутствуют такие данные, то условие о недвижимом имуществе считается не согласованным, а договор - незаключенным.

          Если договором не определено  право покупателя недвижимости  на соответствующий земельный участок, применяется правило статьи 552 ГК РФ, в соответствии с которым к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

          Предметом договора продажи недвижимости  может быть земельный участок  без передачи в собственность  покупателя здания, сооружения или  другой недвижимости, которая расположена на этом земельном участке и находится в собственности продавца. В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования¹⁰.

          Если в договоре продажи земельного участка такие условия не определены, то действует правило, в соответствии с которым продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

          Передача недвижимого имущества  продавцом и принятие ее покупателем  осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Именно после вручения имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче (акта приема-передачи) обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным. Это правило действует тогда, когда иное не установлено законом или договором.

          Вместе с тем принятие покупателем  недвижимости, не соответствующей  условиям договора продажи недвижимости, если такое несоответствие оговорено в акте о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

          Переход права собственности  на недвижимое имущество по  договору продажи недвижимости  к покупателю подлежит государственной  регистрации в установленном  законом порядке.

          Существенным условием договора  продажи недвижимости является  условие о цене. В соответствии  со статьей 555 ГК РФ договор  продажи недвижимости должен  предусматривать цену этого имущества. Если условие о цене не согласовано сторонами, договор также считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

          Существенным условием договора  продажи жилых помещений (жилого  дома, квартиры, части жилого дома  или квартиры), в которых проживают  лица, сохраняющие в соответствии  с законом право пользования  этим жилым помещением после  его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

          Договор продажи недвижимости  заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность¹¹. В соответствии со статьей 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом. С момента государственной регистрации такой договор считается заключенным. Несоблюдение требования о государственной регистрации такого договора влечет его недействительность.

          Помимо этого, к одним из  подвидов договора купли-продажи  недвижимости в настоящее время  приравнены договор о долевом  участии в строительстве, о  совместной деятельности и инвестировании, по которым граждане приобретают  квартиры и иные объекты недвижимости.

          Заключая такие договоры, граждане, безусловно, преследуют исключительно  личные и бытовые цели приобретения  жилья, а не ведения совместной  деятельности или инвестирования  своих средств. Соответственно, отношения,  вытекающие из таких договоров, регулируются законодательством о защите прав потребителей и приравниваются к договорам купли-продажи. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ