Договор купли-продажи

Заключение договора между  сторонами влечет возникновение  обязательства, гражданского правоотношения между этими лицами. Каждая из сторон приобретает совокупность охраняемых государством прав и обязанностей по отношению друг к другу, в договоре согласовываются и иные условия. «Всякий договор имеет практический смысл только в случае определения  сторонами взаимных прав и обязанностей. Именно совокупность последних составляет содержание договора...»4. «Содержание договора должно

быть определенным. Стороны  должны определить свои права и обязанности».

Договорное правоотношение — это сложное явление. Помимо прав и обязанностей, согласованных  в договоре, стороны приобретают  права и обязанности, предусмотренные  диспозитивными и императивными  нормами права, регулирующими данный вид договора.

И.Б. Новицкий, рассматривая понятия «договор» и «обязательство», указывал, что в одних случаях  первое понятие шире второго (договор  может влечь возникновение не только гражданско-правовых обязательств), а в других — наоборот (обязательства  возникают не только из договора). Эти рассуждения подчеркивают соотносимость указанных понятий.

На основании вышеизложенного  необходимо сделать вывод, что глава 29 ГК РФ, указывая на изменение или  расторжение договора, подразумевает  изменение или расторжение именно договорного правоотношения, а не договора в качестве сделки. Следует согласиться с позицией Е.Е. Миронец, в соответствии с которой изменение договора - это волевое действие лиц, имеющее своей целью изменение обязательственного правоотношения2. Изменение договора влечет изменение конкретных прав и обязанностей сторон договора, либо изменение условий осуществления и исполнения данных прав и обязанностей. Это объясняется тем, что первоначальный договор породил правоотношение, а изменение или расторжение этого правоотношения происходит на основании уже других юридических фактов, среди которых могут быть и сделки.

На основании вышесказанного, следует подчеркнуть, что вести  речь об изменении или расторжении  договора можно лишь в пределах, в период существования договорного  правоотношения.

Сроку действия договора посвящена  ст. 425 ГК РФ. Пункт 1 рассматриваемой  статьи гласит, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Договор, по общему правилу, признается действующим до определенного  в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ).

Особый интерес вызывает п. 3 анализируемой статьи: если стороны  установили срок действия договора, то истечение этого срока, по общему правилу, не прекращает договорного  обязательства. В.В. Витрянский так поясняет содержание этого пункта: «...если срок действия в договоре сторонами указан, то есть воля их направлена на то, чтобы определить срок его действия, но стороны сами не связали окончание срока действия договора с прекращением обязательств, то тогда обязательство продолжается... окончание срока действия договора не является основанием для прекращения обязательств, если это не предусмотрено законом или договором».

Необходимо выяснить, что  же понимать под сроком действия договора, если не срок действия договорного  обязательства.

 

Глава 3.

3.1 Договор купли-продажи недвижимости.

 Преддипломную практику я проходил в Управлении Федеральной Налоговой Службой по Калининградской области. Мой выбор остановился на налоговой инспекции, так как роль налоговой службы тесно связанна с институтом договора купли-продажи.

В первую очередь я ознакомился  со структурными подразделениями Управления Федеральной налоговой службы по Калининградской области:

1. Общий отдел

2. Отдел обеспечения 

3. Отдел кадров и безопасности

4. Правовой отдел

5. Отдел досудебного аудита 

6. Отдел информатизации

7. Отдел регистрации и  учета налогоплательщиков

8. Отдел работы с налогоплательщиками

9. Аналитический отдел

10. Контрольный отдел

11. Отдел  налогообложения

12. Отдел урегулирования  задолженности и обеспечения  процедур банкротства

Роль налогообложения  при совершении сделки купли-продажи  недвижемости.  В случае продажи недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, налогоплательщик обязан заплатить подоходный налог в размере 13 % с суммы превышающей 1 000 000 (один миллион рублей), полученной в результате продажи квартиры. При этом не имеет никакого значения, каким образом была приобретена недвижимость в собственность: в результате купли-продажи, наследования или дарения. Даже если налогоплательщик прожил в квартире по договору социального найма несколько десятков лет, не являясь собственником жилья, затем приватизировал данную жилплощадь, но с момента приватизации прошло менее трех лет, при продаже такой недвижимости обязанность по уплате налога возникает.     Кроме того, при расчете налога на доходы физических лиц может использоваться и другая схема применения имущественных вычетов. В тех случаях, когда налогоплательщик может документально подтвердить расходы на приобретение имущества, которое он в дальнейшем реализовал, получив соответствующий доход, то сумма этих расходов полностью вычитается с налогооблагаемой базы. Какую схему использовать решает сам продавец.        Так, если объект недвижимости был приобретен по безвозмездному договору, в связи с чем расходы на его приобретение попросту отсутствовали, то необходимо применять налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Если в наличии имеются документы, подтверждающие фактические расходы на приобретение объекта недвижимости (договор, квитанции, платежные поручения, расписки), а недвижимость приобреталась за сумму, превышающую 1 000 000 рублей, то целесообразнее применять налоговый вычет в размере фактически подтвержденных затрат.

Уже в древнем римском  праве понятие договора купли-продажи  разделяло обязательственный момент (принятие на себя продавцом обязательства  предоставить покупателю обладание  продаваемыми вещами) и момент получения  покупателем права на вещь. Последний  результат (получение покупателем  непосредственного права на вещь) основывался на особом титуле, каким  являлась фактическая передача проданной  вещи покупателю. Это и есть вещный момент в понятии договора купли-продажи. Вещный момент в понятии договора купли-продажи имеет особое значение по сравнению с обязательственным, так как римляне прилагали конструкцию переноса права только к собственности и никогда к обязательствам. Не всякий договор, понимая его как согласное выражение воли (соглашений) двух противостоящих сторон, направленное на установление правовой связи, которое составляет содержание обязательства, признавался в римском праве в качестве основания для возникновения обязательства, защищаемого иском.²³

Традиции римского права  продолжаются в странах с континентальной  системой права, т.е. договор купли-продажи  как обязательственный договор  не может быть понят без элементов  вещного права, посредством которых  передается собственность на вещь и  на деньги.

Однако в отличие от римского права в современном  праве обязательственный элемент  играет особую роль вместо вещного. Обязательственный момент данного договора выражается правопритязанием сторон. Договор купли-продажи лишь порождает соответствующие правопритязания сторон о передаче, предоставлении и оплате. Порожденные договором купли-продажи обязательственно-правовые притязания нуждаются еще в своей реализации, т.е. фактически передаются купленная вещь, право собственности на нее и деньги.

В законодательстве используется термин "одна сторона обязуется", который явно выражает обязательственный  характер договора купли-продажи. По этому  договору стороны принимают на себя обязанности, в том числе обязанности  по передаче вещи и права собственности  на нее. Это совершенно необходимо потому что:

во-первых, заключение договора купли-продажи является одним из основных способов приобретения права  собственности, однако нормы вещного  права не предназначены для регулирования  всех возникающих из него отношений, которые в настоящее время  могут носить очень сложный характер, например отношений по поводу качества, гарантии, срока годности и т.п. Здесь, стороны должны согласоваться и  принять на себя соответствующие  обязанности либо согласны применить  нормы, предусматривающие эти обязанности.

во-вторых, в современных  условиях широко заключаются договоры купли-продажи, момент исполнения которого не совпадает с моментом заключения, а также в отношении товаров, не имеющихся в момент заключения договора, поэтому необходимо усиливать  обязательственный момент как в целях обеспечения его исполнения, так и удовлетворения потребностей оборота в расширении сферы применения договора купли-продажи;

в-третьих, обязательственный  момент в понятии договора купли-продажи  очень важен для укрепления стабильности развитого рынка посредством  договорной дисциплины, поскольку именно в обязательстве может быть успешно  решен такой сложный вопрос, как  ответственность и последствия  при неисполнении или ненадлежащем исполнении передачи вещи и права  собственности на нее.

Перенос права собственности  на имущество характеризуется строгим  формализмом, необходимым для придания акту всеобщего значения, только общепризнанный порядок отчуждения может обеспечить реальный эффект приобретения, то есть поставить приобретателя в такое положение по отношению к вещи, когда устраняется любое третье лицо. Перенос собственности осуществляется именно волей отчуждателя и требует перехода к приобретателю публично признанной связи с вещью. Выражение "передать вещь", употребляемое наряду с "перенести собственность", указывает не просто на материальный акт передачи, но и подчеркивает смену субъекта права при идентичности объекта. Вещь переходит к приобретателю со всеми особенностями ее юридического положения, включая обремененность ее сервитутами и другими правами третьих лиц.

Купля-продажа - основное обязательство, обеспечивающее товарооборот²⁴. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Договор купли-продажи играет ведущую роль в опосредовании международных экономических отношений в сфере внешней торговли.

Договором купли-продажи  называется соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется этот товар и уплатить за него продавцу определенную денежную сумму (цену) (ст 454 ГК РФ). ²⁵ Договор купли-продажи - это основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте.

Договор купли-продажи Гражданский  кодекс Российской Федерации трактует как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. Ранее самостоятельные договорные типы стали пониматься как разновидность  договора купли-продажи. Например, розничная  купля-продажа, поставка, энергоснабжение  и т.д.

По ГК РФ вопрос о том, что продается и покупается, считается  согласованным сторонами, если из их договора можно установить наименование и количество товара. По смыслу п.1 ст.465 ГК условие о количестве товара может  быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения²⁶. Остальные условия, включая цену и качество передаваемых товаров, в принципе являются определимыми на основе критериев, введенных законом, и могут особо не оговариваться сторонами.

Сказанное не исключает необходимости  установления для отдельных видов  купли-продажи требований об обязательном согласовании более широкого круга  условий. Такие требования предъявляются  в Гражданском Кодексе Российской Федерации, например, к договорам  энергоснабжения и продажи предприятий. Более того, именно наличие дополнительных существенных условий купли-продажи - один из основных критериев выделения  ее отдельных разновидностей (поставка, розничная купля-продажа, контрактация и т.п.).

Договор купли-продажи может  быть заключен с условием о его  исполнении к строго определенному  сроку. Это возможно, когда из его  содержания вытекает, что при нарушении  срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец не вправе производить исполнение по такому договору до наступления или после  истечения срока без согласия покупателя и в том случае, если покупатель не воспользовался правом на отказ от исполнения договора. Примером договора с условием его исполнения к строго определенному сроку (даже при отсутствии ссылки на то в тексте договора) может служить договор  купли-продажи партии новогодних елок.

ГК РФ предусматривает  обязанность продавца передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц. Исключение составляют лишь ситуации, когда есть согласие покупателя принять товар, обремененный такими правами. Имеются в виду случаи, когда продаваемое имущество  ранее уже было передано в залог, аренду либо в отношении этого  имущества установлен сервитут и  т.п.

Например: Арбитражный  суд Калининградской области  в составе судьи Шкутко О.Н.

при ведении протокола  судебного заседания Резник К.В.

рассмотрев в  открытом судебном заседании дело по иску ООО «Компания Эстейт» к ОАО «Судореммашавтоматика» о взыскании 894 695,83 рублей

при участии в  судебном заседании:

от истца: Марусов  И.В., Лисецкий А.В., Грушанин А.С. по доверенностям

установил.

 

 Общество с  ограниченной ответственностью  «Компания Эстейт» обратилось в суд с иском к открытому акционерному обществу «Судореммашавтоматика» о взыскании в качестве применения последствий недействительности сделки 700 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 144 695,83 рублей, судебных расходов на оплату юридических услуг в сумме 50 000 рублей.