Договор купли-продажи, как обязательство по передаче в собственность по законодательству Российской Федерации

Таким образом, можно  отметить, что момент заключения и момент исполнения договора поставки, как правило, не совпадают. Договором может быть предусмотрена как поставка партиями в определенный период времени (обусловленные сроки), так и единовременная поставка (обусловленный срок). Однако договор поставки может быть заключен в отношении одной вещи. Для этого вида купли-продажи более характерно заключение договора на долгий срок, так называемый длящийся договор, который исполняется частями.

В пункте 5 Постановления  Пленума ВАС РФ от 22 октября 1997 г. № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением положений ГК РФ о договоре поставки» (далее - Постановление Пленума ВАС № 18) разъяснено, что при квалификации правоотношения участников спора суд должен исходить из признаков договора поставки, установленных статьей 506 ГК РФ, независимо от наименования договора, сторон, обозначения способа передачи товара в тексте договора.

Срок исполнения договора может быть определен следующими способами:

- указание определенного  срока - конкретной даты, дня, месяца;

- определение срока  действия договора.

В случае определения  срока действия договора необходимо руководствоваться статьей 314 ГК РФ, в соответствии с которой товар должен быть передан в разумный срок в пределах действия договора, или статьей 508 ГК РФ, в которой предусмотрена поставка товаров равными партиями помесячно.

Кроме периодов, может  быть определен график поставки, например: декадный, суточный, часовой.

Досрочная поставка товаров  допускается только с согласия покупателя.

Товары, поставленные досрочно и в случае принятия покупателем, засчитываются в счет количества товаров, подлежащих поставке в следующем периоде.

Главенствующими нормами  в правовом регулировании договора поставки являются положения параграфа 3 главы 30 ГК РФ, однако, как и в розничной купле-продаже, при возникновении вопросов, не урегулированных указанными нормами, применяются правила, содержащиеся в разделе «Общие положения о купле-продаже», а также нормы «Общей части обязательственного права» и «Общие положения о договоре».

Договор контрактации - это  соглашение, в силу которого производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю - лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи, а заготовитель обязуется принять сельскохозяйственную продукцию и оплатить ее (п. 1 ст. 535 ГК РФ). Договор контрактации применяется в отношениях производителей сельскохозяйственной продукции с покупателями. В ГК 1922 г. такого договора не было. Во взаимоотношениях изготовителей сельскохозяйственной продукции и тех, кто занимался ее покупкой, использовался договор купли-продажи. Лишь Основами 1961 г. был введен договор контрактации как правовая форма закупки государством необходимой продукции у сельскохозяйственных предприятий. Однако ни Основы 1961 г., ни ГК 1964 г. не определяли понятия договора контрактации. И хотя этот договор имел ряд общих черт с договорами купли-продажи и поставки, он рассматривался как самостоятельный вид договора и существенно от них отличался. При этом порядок заключения и исполнения договора контрактации регулировался подзаконными актами - Положением о порядке заключения и исполнения договора контрактации и многочисленными типовыми договорами контрактации отдельных видов сельскохозяйственной продукции.

При классификации договоров, принятой в Основах 1991 г. и ГК РФ, договор контрактации утратил свою самостоятельность и рассматривается  как один из видов договора купли-продажи. Гражданский кодекс устанавливает признаки этого договора, позволяющие отграничить его от других видов договора купли-продажи. Содержанием договора контрактации является возмездный переход права собственности от продавца сельскохозяйственной продукции к лицу, осуществляющему ее покупку для переработки или последующей продажи. Этот договор двусторонний (обязанности возлагаются на обе стороны) и возмездный (заготовитель обязан уплатить определенную цену). Для договора характерно несовпадение момента его заключения и исполнения, права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора, т.е. он является консенсуальным.

Гражданский кодекс сохранил в наименовании сторон договора контрактации и продаваемого товара терминологию, применявшуюся ранее в нормативных актах об этом договоре: «заготовитель», «продукция» и т.п. Эти термины отражают особенности договора контрактации - заблаговременную покупку будущей продукции, ее заготовку для хранения и последующей продажи или употребления. Лицо, закупающее сельскохозяйственную продукцию, в деловой практике принято именовать контрактантом, т.е. это тот, кто заранее заключает контракт (договор) и контрактует подлежащую выращиванию или производству сельскохозяйственную продукцию, чем и обусловлено название договора.

Из сказанного следует, что производитель сельскохозяйственной продукции ту ее часть, которая не закуплена заготовителем, может оставить у себя на хранение или для переработки, а затем продать, используя форму договора розничной купли-продажи (при продаже населению) или поставки. Однако при применении этих видов договора купли-продажи производитель сельскохозяйственной продукции теряет предусмотренный § 5 гл. 30 ГК приоритетный режим (ответственность только при наличии вины, право требовать от покупателя получения продукции непосредственно у производителя сельхозпродукции и вывоза ее своими средствами, возврата отходов от переработки и т.п.).

Критериями отграничения договора контрактации от договоров  поставки и розничной купли-продажи являются: состав сторон договора, цель покупки и особенности подлежащего передаче товара - сельскохозяйственной продукции. Под сельскохозяйственной продукцией обычно понимают выращенную (произведенную) продукцию, не подвергшуюся переработке.

Договор контрактации обладает следующими отличительными признаками:

1) предметом договора контрактации может быть только сельскохозяйственная продукция, причем выращенная (произведенная) стороной, выступающей продавцом в данном договоре. Как правило, договор контрактации заключается на будущий товар - будущий урожай, приплод и т.п.;

2) поставщиком должен быть производитель сельскохозяйственной продукции. Как правило, им является сельскохозяйственная коммерческая организация (производственный кооператив, хозяйственное товарищество или общество) или индивидуальный предприниматель - глава крестьянского (фермерского) хозяйства. Если поставщиком сельскохозяйственной продукции является не производитель, а обыкновенный субъект предпринимательской деятельности, такой договор не может квалифицироваться как контрактация, поскольку по своему субъектному составу не отвечает требованиям ст. 536 ГК РФ, и должен быть оформлен как поставка.

На стороне покупателя выступает заготовитель сельскохозяйственной продукции (контрактант), который приобретает  ее для использования в предпринимательской деятельности. Следовательно, заготовителями могут быть предприниматели, осуществляющие переработку или продажу сельскохозяйственной продукции;

3) цель приобретения  сельскохозяйственной продукции  - ее дальнейшая переработка или продажа.

3.3 Договоры энергоснабжения, продажи недвижимости и продажи предприятия, как специфические разновидности купли-продажи

Договор энергоснабжения - это соглашение, в силу которого энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (п. 1 ст. 539 ГК РФ).

Отличительными признаками договора энергоснабжения являются:

1) специфический предмет  договора - энергия (электрическая,  тепловая). С точки зрения объектов гражданских прав электрическая, тепловая энергия представляет собой специфическую вещь (товар), потребляемую при передаче, определенную всегда родовыми признаками, делимую. Как товар энергия обладает значительными особенностями: она представляет собой определенное свойство материи - способность производить полезную работу. Энергия не может складироваться, храниться, как другие товары, поэтому ее производство и подача осуществляются постоянно. Энергия потребляется при ее принятии и не может быть возвращена, например, в случае ненадлежащего качества. В силу своих естественных свойств энергия (особенно электрическая) может причинить вред жизни, здоровью человека или имуществу, поэтому при регулировании данного договора особое внимание обращается на качество энергии и обеспечение безопасности ее передачи и использования. Наличие энергии в сети, количество потребленной энергии может быть определено с помощью специальных приборов;

2) специфический способ  передачи предмета договора - энергия  может быть передана только  через присоединенную сеть (электросети,  тепловые сети), которая представляет собой систему технических устройств, обеспечивающих передачу и безопасное использование электроэнергии потребителем;

3) стороны договора  называются энергоснабжающая организация  и абонент (потребитель энергии).

Договору энергоснабжения посвящен § 6 гл. 30 ГК РФ. Кроме того, к отношениям по данному договору применяются законы и иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними.

Договор продажи недвижимости также является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи -  недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.

По договору купли-продажи  недвижимого имущества 9договору продажи  недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.1 ст. 457, п.1 ст.549 ГК РФ).

Как и всякий договор  купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).

Правовое регулирование  договора продажи недвижимости как  отдельного вида договора купли-продажи  строится по следующей схеме. В §7 гл. 30 ГК РФ содержатся специфические правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§1 гл.30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в §7 гл. 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.

Существенными условиями  договора продажи недвижимости следует  признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта  недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.

Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктует необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».

В ГК РФ имеются положения, позволяющие определить как общие  признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст.30 ГК РФ).

Таким образом, основными  признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки не все объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы  в ГК РФ и являются самостоятельными основными объектами недвижимости.

Для договора купли-продажи  недвижимости предусмотрено обязательное заключение договора в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это требование к форме договора является обязательным. Несоблюдение установленной законом формы влечет недействительность договора купли-продажи недвижимости.

Для договоров купли-продажи  недвижимости необязательно нотариальное удостоверение, однако сохраняется обязательное нотариальное удостоверение. Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, но это не означает. Что и сам договор подлежит такой регистрации. Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания сторонами, а вот право собственности переходит к покупателю только после регистрации такого договора.

При заключении договора продажи недвижимости дополнительными  существенными условиями являются: