Договор купли продажи

Ст. 160,452 ГК РФ

передачи своего, имеет возможность приостановить передачу товара, либо вовсе 
отказаться от исполнения договора, если контрагент не передал ей товар. Анало- 
гичные права стороны приобретают и в случае если налицо обстоятельства с оче- 
видностью свидетельствующие, что контрагент не передаст ей товар, в преду- 
смотренные договором мены сроки (либо совсем не передаст). О том являются ли 
такие обстоятельства очевидными или нет, можно судить только исходя из анали- 
за конкретной ситуации. Например, сторона, выполняющая обязательства узнала 
достоверно, что подлежащий передаче товар был контрагентом продан.

      Новым для нащего законодательства является правило установленное в ГК 
РФ 1996 года о переходе права собственности^^. Общие правила перехода права 
собственности на обмениваемые товары установлены в ст. 570 ГК РФ. Переход 
происходит, после того как сторона передала товар контрагенту, а последний его 
принял, после чего сторона, передавшая товар, получила товар от контрагента, и в 
свою очередь приняла его. Таким образом, возникновение права собственности 
предполагается одновременным для каждой из сторон договора (если иное прямо 
не предусмотрено законом или договором). Такое положение призвано предот- 
вратить ситуацию, в которой сторона первой получившей товар приобретает на 
него право собственности, не выполнив встречных обязательств по передаче 
контрагенту другого товара^^. . *   ,

      Особенностью в отношениях мены обладает так же правило об эвикции - от- 
ветственности продавца за истребование вещи у покупателя третьим лицом. Со- 
гласно общей норме п. 1 ст. 462 ГК РФ продавец в этом случае возмещает покупа- 
телю понесенные им убытки. Для отношений регулируемых главой 31 ГК это озна- 
чало бы не всегда обоснованное оставление у такого продавца переданной ему в 
обмен вещи контрагента. Поэтому ст. 571 ГК РФ предоставляет право стороне до- 
говора мены, у которой третьим лицом изъят товар, потребовать от своего контр- 
агента не только возмещения соответствующего убытка^^, но и возвращения полу- 
ченного в обмен товара (имеется в виду возврат в натуре).

      Однако, в случае если сторона, передающая товар, обремененный правами 
третьих лиц (например, залога, вещных прав и т. д.), предупредила своего контр- 
агента о правах третьих лиц, а последний, тем не менее, согласился принять то- 
вар, нет оснований применения правила об эвикции. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

По ГК РСФСР 1964 года право собственности на обмениваемый товар переходило в момент его передачи. По- 
следствия легко предположить. 
Как это было возможно по ГК РСФСР 1964 г.

 Под убытками в данном случае понимается как реальный ущерб (например, понесенные исправной стороной 
расходы по доставке, хранению, погрузке и т. п.), так и упущенная выгода.

2.4. Продажа недвижимости 
 

      Нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества объединены в 
Кодексе в отдельном параграфе, исходя из специфики предмета купли-продажи, 
предопределяющей особенности договора, которые позволяют выделить его в от- 
дельный вид договора купли-продажи: договор продажи недвижимости.

      По договору продажи недвижимости продавец передает покупателю недви- 
жимое имущество. К недвижимому имуществу (недвижимость) относятся земель- 
ные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно свя- 
зано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба 
их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, 
сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной ре- 
гистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические 
объекты (в юридическом смысле, конечно). Закон может отнести к недвижимости 
и иное имущество^'.

      Специфические черты недвижимости - прочная связь с землей, особая цен- 
ность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходи- 
мость определения специальных правил^ регулирующих участие таких объектов в 
имущественном обороте. Уже в части первой ГК предусмотрен ряд таких правил 
в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и 
иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограниче- 
ния и перехода таких прав^^.

      Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что 
такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого доку- 
мента, подписанного сторонами^^ В отличие от общих правил, регламентирую- 
щих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение 
требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его 
недействительность.

      Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подле- 
жит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на 
недвижимость по такому договору от продавца к покупателю^'^. Для сторон дого- 
вор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регист- 
рации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается 
в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником 
недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, ко- 
гда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору 
задолго до государственной регистрации.

     Как следует из текста Кодекса^^, договор продажи недвижимости не нужда- 
ется в нотариальном удостоверении. По законодательству, действовавшему ранее, 
некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности жило- 

 ГК РФ, ч.1,ст. 130 ГК 
' Там же, ст. 131 
" ГК РФ, Ч.2, ст. 550

 Там же, ст. 551 
^' Там же, ст. 550

го дома или его части, требовали квалифицированной (нотариальной) формы^^. 
Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и 
сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких 
сделок. Вместе с тем до тех пор, пока не будет принят и введен в действие феде- 
ральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для 
соответствующих договоров купли-продажи недвижимости сохраняют силу пра- 
вила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установлен- 
ные законодательством до введения в действие части второй ГК РФ.

      При уклонении одной из сторбн от совершения действий, необходимых для 
государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое 
имущество, отсутствие такой регистрации не является непреодолимым препятст- 
вием. Об этом свидетельствует положение, допускающее решение вопроса о го- 
сударственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в су- 
дебном порядке^^.

      Как уже отмечалось, недвижимость - это прежде всего земельные участки и 
то, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения договора 
купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земель- 
ном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого зе- 
мельного участка. И напротив, если щодается земельный участок, изменяются 
правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс

38

содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения .

     Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с 
передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту 
часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для 
ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец не- 
движимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае 
передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором 
(право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует усло- 
вие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится соб- 
ственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недви- 
жимостью и необходима для ее использования.

      При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не при- 
надлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости полу- 
чает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же 
условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что зако- 
ном или договором между продавцом и собственником земли могут быть преду- 
смотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу 
находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это 
только с согласия собственника земли.

      Когда предметом договора купли-продажи недвижимости, напротив, явля- 
ется земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собст- 
венности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, 
занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Если договор 
 

ГК РСФСР 1964г. СТ.239

"ГК РФ, Ч.2, п. Зет. 551 
ГК РФ, Ч.2, ст. ст. 552-553

не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования 
(сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и не- 
обходима для ее использования.

      Существенным условием всякого гражданско-правового договора признает- 
ся его предмет''^. Правила определения предмета договора применительно к про- 
даже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса. Условие о предмете дого- 
вора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем 
имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, 
подлежащее передаче покупателе по договору, в том числе сведения о располо- 
жении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого не- 
движимого имущества. В противном случае договор не считается заключенным.

      Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие до- 
говора продажи недвижимости, как цена''^. Во-первых, положение о том, что испол- 
нение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, 
обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары"", не 
подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действо- 
вать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письмен- 
ной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаклю- 
ченным. Во-вторых, цена на здание,^ ^оружение или иной объект недвижимости, 
находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим 
объектом части земельного участка или права на нее.

      Определенными особенностями, требующими специального регулирования, 
отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного 
объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть 
оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими 
сторонами'*^. До фактической передачи проданного недвижимого имущества по- 
купателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа до- 
говор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, ук- 
лонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного 
акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

      Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жи- 
лых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья'^^ В частности, 
государственной регистрации подлежит договор купли-продажи не только жилого 
дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным усло- 
вием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых прожи- 
вают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещени- 
ем после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указа- 
нием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении 
этого требования договор считается незаключенным. 
 
 
 
 

ГК РФ, Ч.2, ст. 432 ГК 
Там же, ст. 555 
ГК РФ, ч.1,ст. 424 
ГК РФ, Ч.2, ст. 556 
ГК РФ, Ч.2, ст. 558

2.5. Продажа предприятия