Договор аренды и его виды

      По  договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет  арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК РФ). После передачи транспортного средства наймодателем практически все обязанности лежат на арендаторе.

      Так, наниматель в течение всего срока  аренды должен поддерживать В отличие  от аренды транспортных средств с  экипажем при аренде без экипажа ответственность перед третьими лицами за вред, причиненный транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет не арендодатель, а арендатор как владелец этого объекта (ст. 648 ГК РФ).

      Исключение  предусмотрены Кодексом торгового мореплавания, ст. 219 которого освобождает от ответственности арендатора за ущерб от загрязнения с судов нефтью и ущерба в связи с морской перевозкой опасных и вредных веществ.

2.3. Договор аренды зданий и сооружений

      По  договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

      Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее  титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Как уже отмечалось, государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения с согласия собственника³⁷.

      Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения либо для предпринимательской деятельности, либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (к примеру, для размещения офиса).

      Договор аренды здания или сооружения должен быть обязательно заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного арендатором и арендодателем. Если это требование соблюдено не будет, то договор будет считаться недействительным (п. 1 ст. 651 ГК РФ)³⁸.

      Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года (п.2 ст.651 ГК РФ). Регистрация аренды возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Согласно общим правилам о порядке заключения сделок договор аренды здания или сооружения на срок более одного года считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.

      Как рассчитывается срок аренды в контексте  необходимости его государственной регистрации? В законодательстве прямых указаний на этот счет не содержится. В судебной практике сформированы определенные правила исчисления указанного срока.

      1. Если стороны установили, что  условия заключенного ими договора  аренды здания применяются к  их отношениям, существовавшим в  течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит ли договор государственной регистрации, такой период времени не включается в срок аренды.

      2. При продлении договора аренды  здания, заключенного на срок  менее одного года, на такой  же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.

      3. Договор аренды здания, возобновленный  на неопределенный срок, не нуждается  в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

      4. Срок действия договора аренды  здания (сооружения), определенный с  1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году³⁹.

      ГК  РФ не дает определения понятий «здание» и «сооружение». Некоторые ученые считают, что любые попытки дать юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. С юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового значения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования возникающих в связи с этим правоотношений⁴⁰.

      Здания  и сооружения как предмет аренды определяются в договоре с указанием их адреса, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории; наименования; инвентарного номера, назначения (жилое, нежилое, производственное, складское, торговое и т.п.); этажности и т.п. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет объектов недвижимости.

    Арендная  плата может определяться в виде фиксированной суммы в месяц либо суммы за единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера. В последнем случае арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. Арендная плата относится к существенным условиям данного договора и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные в п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.⁴¹

      Одна  из основных особенностей договора аренды зданий и сооружений - обязанность арендодателя по передаче арендатору не только недвижимости указанного вида, но и права на земельный участок, на котором она расположена и который необходим для ее использования. Это право арендатора бесспорно и не зависит от вида прав арендодателя на земельный участок (собственность, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда). При этом арендатор приобретает право именно на занятую арендуемым объектом часть земельного участка.

      В случае, когда арендодатель не является собственником земельного участка, на котором расположено арендуемое здание или сооружение, законодателем закреплено правило, позволяющее арендодателю передать стоящее на участке здание или сооружение вместе с земельным участком, не испрашивая у собственника земельного участка согласия на такую передачу, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (ст. 652 ГК).

      Последствия передачи здания или сооружения с  недостатками, последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемые в аренду объекты, а также вопросы расторжения договора аренды зданий и сооружений, ответственность за его исполнение или ненадлежащее исполнение и т.п. строятся на основании общих положений об аренде⁴².

2.4. Договор аренды предприятия

      Определение предприятия как имущественного комплекса дано в ст.132 ГК РФ. Предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В его состав входят все виды имущества, предназначенные для деятельности предприятия. В частности, земельные участки, здания и сооружения, инвентарь и оборудование, сырье и продукция, права требований и долгов, нематериальные активы, индивидуализирующие деятельность предприятия (фирменное наименование, товарные знаки, исключительные права и т.п.).

      По  договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и  пользование предприятие в целом  как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п.1 ст.656 ГК РФ).

      Договор аренды предприятий выделен в  самостоятельный вид исходя из его  предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги.

      В литературе выделяют три группы объектов, входящих в имущественный комплекс предприятия, а именно: 1) основные средства, составляющие основу имущественного комплекса и переходящие арендатору в полном объеме; 2) оборотные средства и права, передаваемые в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором; 3) права требования к должникам и долги перед кредиторами⁴³. 

      В п.1 ст.656 ГК РФ говорится, что по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса арендатору передаются во временное пользование и распоряжение все здания, постройки, сооружения, земельные участки, производственное оборудование и другие основные средства. При этом каждая передаваемая в составе предприятия вещь все равно должна быть определенно названа в договоре аренды. Это обеспечивает выполнение общего правила п.3 ст.607 ГК РФ об обязательном указании в договоре данных, позволяющих установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В противном случае договор не считается заключенным.⁴⁴

      Что касается оборотных средств (запасов  сырья, топлива, материалов и т.п.), то они также передаются арендатору, но порядок и условия их передачи оговариваются сторонами в договоре. Арендодатель сам решает, какие товарно-материальные ценности передать арендатору, а какие оставить себе. Оборотные средства могут быть проданы арендатору, переданы ему в полное распоряжение на условиях будущего возврата и так далее. На арендатора могут быть наложены отдельные ограничения по распоряжению полученными от арендодателя оборотными средствами. Словом, условия, на которых арендатору предприятия передаются оборотные средства, весьма разнообразны⁴⁵. 

      Вместе  с основными и оборотными средствами арендатору передаются: 1) имущественные права (например, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами); 2) права неимущественного характера (исключительные права на товарные знаки, индивидуальные обозначения, нематериальные активы). Условия и порядок передачи и тех и других прав также оговариваются сторонами при заключении договора.

      Законом установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК РФ). 

    После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п.4 ст.657 ГК РФ). Это означает, что кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Солидарные должники будут оставаться обязанными до тех пор, пока обязательство не будет исполнено полностью (ст. 323 ГК РФ)⁴⁶.

      Как видим, арендатор получает вместе с  предприятием все его активы и  пассивы, все его плюсы и минусы. Единственное, что арендодатель не вправе передать арендатору, - это права на осуществление определенных видов деятельности, которые получены на основании соответствующей лицензии (п.2 ст.656 ГК РФ). Поэтому арендатор не отвечает по требованиям кредиторов, если не может выполнить обязательства перед ними без соответствующей лицензии. Прежде чем передать предприятие как имущественный комплекс в аренду, арендодатель должен сам рассчитаться с кредиторами по обязательствам, выполнение которых требует наличия лицензии.

      Форма договора аренды предприятий - письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Таким образом, договор аренды предприятия не может быть заключен ни путем обмена документами, ни каким-либо иным из способов, признаваемых по общему правилу пп. 2 и 3 ст. 434 ГК РФ соблюдением письменной формы договора. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

      Договор аренды предприятия подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации. Несоблюдение же требования о государственной регистрации договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК РФ)⁴⁷.

      К существенным условиям договора аренды предприятий помимо его предмета относится арендная плата (п.2 ст.650 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п.1 ст.654 ГК РФ). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

      Императивной  нормой законодатель возлагает на арендатора обязанность в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая проведение за его счет в предусмотренные техническими нормами и правилами сроки, а также в случае необходимости текущего и капитального ремонта (п.1 ст.661 ГК РФ).. Речь в данном случае идет только о вещном компоненте предприятия как имущественного комплекса, представленного основными средствами производства, такими как здания, сооружения, станки и оборудование, а также участками земли и другими природными ресурсами, нормальное состояние которых определяется нормативами, установленными законодательством о природопользовании⁴⁸.

      Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить  изменения в состав арендованного  имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.