Договор аренды и его виды

     Договор аренды, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным  только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ). Несоблюдение требования о государственной регистрации  сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ).

     По  общему правилу, изложенному в п. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение и изменение  договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Примером случая, когда расторжение договора происходит в одностороннем порядке в соответствии с ГК РФ является отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ч.2 п.2 ст.610 ГК РФ).

     Расторжение или изменение договора возможны при отсутствии соглашения сторон по решению суда в случаях существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Согласно ч.1 ст.613 и ст. 619 и 620 ГК РФ для арендодателя расторжение по решению суда возможно, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Кроме этого, договором могут быть предусмотрены и другие основания для одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя²⁴. 

     Досрочное расторжение договора аренды в одностороннем  порядке по инициативе арендатора может производиться по решению суда, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначения имущества; 2) преданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или

проверки  его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт  имущества  в  установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 3) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования; 4) при заключении договора арендодатель не предупредил о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

     Помимо  этого, действует правило, по которому изменение и расторжение договора могут иметь место в связи с существенным изменением обстоятельств (ст.451 ГК РФ). При установлении существенного изменения обстоятельств суд расторгает договор, а если установит, что расторжение противоречит общественным интересам или повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, то производит внесение поправок в договор (п.4 ст.451 ГК РФ).

Глава 2. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1. Договор проката

      Прокат  представляет собой краткосрочный наем имущества, при котором предмет проката (найма) многократно используется различными нанимателями²⁵. Легальное определение договора проката содержится в п.1 ст.626 ГК РФ: «По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование».

      Особенностью  договора проката является его публичный характер (п.3 ст.626 ГК РФ), что означает распространение на него ст. 426 ГК: он должен быть заключен с каждым, кто обратится к арендодателю и на одинаковых для всех условиях (п.2 ст.426 ГК РФ). При необоснованном уклонении от заключения публичного договора коммерческой организацией арендатор вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор и возмещении причиненных этим убытков (ст. 15, 445 ГК РФ). Отсутствие у арендодателя права свободно выбирать контрагента, направленного на защиту прав более слабой стороны в правоотношении с профессионалом, компенсируется, можно сказать, отсутствием у арендатора права определять условия договора.²⁶.

      Арендодателем по договору проката может быть только лицо (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду. В качестве арендатора могут выступать физические и юридические лица, государство и муниципальные образования²⁷.

      Особенностью  проката является то, что объектом аренды являются только движимые и непотребляемые вещи. Это могут быть как бытовые приборы, музыкальные инструменты, спортивный инвентарь, легковые автомобили, так и измерительная техника, производственное оборудование и др. По договору проката могут передаваться кинофильмы, видеокассеты, компьютерные, аудио- и видеодиски, литература и т.п. при условии, что арендодателем не выступает автор или иное лицо, являющееся обладателем авторских или смежных прав, поскольку передаются в аренду материальные носители (вещи) - копии произведений. Авторским правом будут регулироваться отношения между обладателями авторских и смежных прав и арендодателем по договору проката²⁸.

      Следует особо отметить, что сдаваемые  напрокат вещи могут использоваться не только в потребительских, но и в иных целях, если это предусмотрено в договоре или вытекает из существа обязательства (абз.2 ст.626 ГК РФ).

      Арендная  плата по договору проката устанавливается  только в виде платежей в твердой сумме. Это императивное требование закона, которое не может быть изменено соглашением сторон. Платежи могут вноситься согласно условиям договора как единовременно, так и периодически. Оплата в полном объеме предусматривается при краткосрочном прокате (почасовом, суточном, месячном). При заключении договора проката на длительный срок в нем устанавливаются сроки внесения и размер периодических платежей, причем первый взнос, как правило, уплачивается в момент подписания договора. При досрочном расторжении договора внесенная арендная плата возвращается арендатору в соответствующей части, которая исчисляется со дня, следующего за днем фактического возврата имущества (ст. 630 ГК РФ).

      Прокат  не может носить бессрочный характер. Законом установлен максимальный (предельный) срок проката - один год (п.1 ст.627 ГК РФ). Если срок превышает предельный, то договор будет считаться заключенным на один год. При этом к прокату неприменимы правила ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на его возобновление. Арендатор, нуждающийся в арендуемой вещи по истечении срока договора, вправе заключить соглашение на новый срок, но на общих    

основаниях. С другой стороны, он вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней (п.2 ст.627).

      Для договора проката предусматривается  обязательная письменная форма, что является изъятием из общего правила п.1 ст.609 ГК (в отношении физических лиц). Как правило, сдача вещей напрокат оформляется бланком установленной формы. Выдача предметов проката гражданам в зонах отдыха (на пляжах, лодочных станциях, в парках) осуществляется обычно при предъявлении паспорта и (или) под денежный залог.

      Договор проката всегда предполагает передачу имущества во владение и пользование арендатору. Поэтому нельзя согласиться с мнением, что, например, «предоставление гражданам в интернет-кафе компьютеров во временное пользование, например для доступа в Интернет, можно считать прокатом техники»²⁹. Это подтверждается и судебной практикой.³⁰

      Особенность договора проката, по которому арендатором  выступает гражданин, обусловлена, в частности, тем, что в данном случае действует Закон РФ «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), что прямо разъяснено в пп. 1, 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» ³¹.

      К договору проката автомобиля тесно примыкает договор аренды транспортного средств (автомобиля) без экипажа. И тот, и другой договор направлены на один объект - автомашину. Различия между ними, на наш взгляд, сводятся к следующему. Если для договора проката обязанность по проведению ремонтов в императивной форме возложена на арендодателя, то при аренде транспортного средства без экипажа, по общему правилу, - на арендатора. Если прокат запрещает совершение нанимателем распорядительных действий в отношении объекта, то во втором случае преобладает возможность заключения договоров субаренды и иных договоров, не противоречащих целям использования транспортного средства, даже без согласия наймодателя.

2.2. Договор аренды транспортных средств

      Договор аренды транспортного средства – это гражданско-правовой договор, по  которому арендатору за плату предоставляется транспортное средство во временное владение и пользование. Помимо ГК РФ особенности аренды отдельных видов транспорта предусмотрены различными комплексными и отраслевыми актами, в частности: Уставом автомобильного транспорта, Уставом железнодорожного транспорта,  Воздушным кодексом,  Кодексом внутреннего водного транспорта, Кодексом торгового мореплавания РФ.

      К сожалению, единое нормативное определение  понятия «транспортного средства»  в законодательстве отсутствует, что порождает многочисленные неясности и споры³².

      В ГК РФ осуществляется регулирование двух подвидов аренды: аренда транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем, фрахтование на время) и аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства без экипажа). Главное отличие аренды с экипажем состоит в предоставлении арендодателем услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Если изменение других условий договора (например, по содержанию транспортного средства) не меняет его сути, то исключение условия о предоставлении экипажа автоматически переводит его в разряд договоров аренды без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

      К общим чертам всех договоров аренды транспортных средств относятся:

      1. К регулированию данных договоров не применимы общие положения имущественного найма, которые наделяют арендатора преимущественным правом на заключении договора аренды на новый срок (ст. 632 и 642 ГК РФ).

      2. Договор аренды транспортных  средств во всех случаях заключается  в письменной форме. В отношении  него не действует требование о государственной регистрации договоров недвижимого имущества (воздушных судов, морских судов, судов внутреннего водного плавания, космических объектов).

      3. Арендатору предоставлено право сдавать, если иное не предусмотрено договором, транспортное средство в субаренду, а в ряде случаев также и заключать договоры перевозки и иные договоры, по использованию транспортных средств (ст. 638 и 647 ГК РФ), что является исключением из общего правила, установленного п.2 ст.615 ГК РФ, запрещающей подобные операции с имуществом без согласия арендодателя.

      4. Транспортное средство передается во временное владение и пользование арендатора (ст. 632 и 642 ГК РФ). Следует отметить, что в некоторых зарубежных странах законодательство и судебные решения стоят на точке зрения, что при фрахтовании на время владельцем остается арендодатель³³.  

      5. Операции, связанные с эксплуатацией транспортного средства, его управлением, ремонтом и тому подобное, подлежат отражению в бухгалтерском учете у той стороны, у которой в соответствии с законом или договором возникает обязанность по их оплате³⁴.

      По  договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ). Договор фрахтования на время (тайм-чартер) следует отличать от договора фрахтования (чартера), который является разновидностью договора перевозки (ст.787 ГК).

      Услуги  по управлению и технической эксплуатации оказывают члены экипажа, являющиеся работниками арендодателя (ст. 635 ГК РФ), в объеме обеспечивающем нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства. Кроме того, договором может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору (например, экскурсионные и развлекательные услуги). Как верно замечает Г.С. Шапкина, такие «дополнительные услуги выходят за рамки технической эксплуатации»³⁵.

      На  арендодателя возлагается обязанность  по поддержанию транспортного средства в надлежащем состоянии, включая  проведение текущего и капитального ремонта, а также предоставление необходимых принадлежностей, то есть, арендодатель полностью отвечает за состояние транспортного средства в течение всего срока аренды, если договором не предусмотрено иное. На арендатора возлагается обязанность по несению расходов по коммерческой эксплуатации транспортного средства, включая оплату топлива, иных расходуемых материалов, сборов. При этом обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь с момента передачи ему арендованного имущества с экипажем и за время его владения и пользования³⁶.