Договор аренды и его виды

     Среди черт имущественного найма в литературе называют: 1) предоставление имущества в пользование, либо владение и пользование, либо передача прав пользования; 2) временность (срочность) предоставления имущества¹⁴.

     По  общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (п.2 ст.606 ГК РФ). Данное правило положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (не собственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст.606 ГК РФ). Кроме того, оно имеет императивный характер и не может быть изменено договором. Иными словами, стороны в договоре аренды не могут предусмотреть, что плоды (продукция, доходы), полученные арендатором в результате использования арендуемого имущества, принадлежат арендодателю. Между тем договором аренды может быть предусмотрено, что часть продукции, произведенной с использованием арендуемого имущества, арендатор передает (реализует) арендодателю.

     Кроме передачи правомочий владения и пользования (полностью или частично) арендатору передается в определенном объеме и правомочие распоряжения. Если до принятия нового ГК РФ можно было говорить лишь о возможности поднайма (ст. 287 ГК РСФСР 1964 года), то теперь перечень распорядительных действий значительно расширяется: с согласия арендодателя помимо поднайма допускается перенайм, заключение договора ссуды и т.д. (п.2 ст.615 ГК РФ). В отношении аренды транспортных средств заключение договоров субаренды, перевозки и иных договоров с подобными целями допускается без согласия наймодателя (ст. 638 и 647 ГК РФ). При аренде же предприятия наниматель вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия (п.1 ст.660 ГК РФ).

     Используемые  на практике договоры, подчиняясь общим  правилам об аренде, имеют ряд особенностей, отражаемых в специальных нормах. Для регулирования арендных отношений важную роль имеет отнесение имущества к движимому или недвижимому. В зависимости от установления данного фактора решается вопрос о необходимости государственной регистрации договора (для недвижимого имущества она, как правило, является обязательной), о порядке расторжения договора, если он заключен без указания срока действия.

     Помимо  общего разделения договоров имущественного найма по объектам аренды, в ГК РФ проводится разграничение договоров заключаемых с указаниями срока аренды и без указания такового. В данном случае критерием выступает установление сторонами временных границ действия договора. В зависимости от этого по разному решается вопрос о возможности расторжения договора в одностороннем порядке: если для договоров с установленным сроком досрочное расторжение может иметь место по решению суда в случаях, оговоренных законом или договором (ст. 619 и 620 ГК РФ), то в договоре с неопределенным сроком каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца (п.2 ст.610 ГК РФ).

     В ГК РФ выделяется пять видов аренды: 1) прокат; 2) аренда транспортных средств; 3) аренда зданий и сооружений; 4) аренда предприятий; 5) финансовая аренда (лизинг). Какой-либо общий критерий нормативного обособления группы договоров аренды в особый вид, на наш взгляд, выделить трудно. Таким критерием может являться субъектный состав (договор проката), специфика предмета договора (аренда транспортных средств, предприятия), социальная значимость вещи (здания и сооружения), специфические отношения между сторонами (лизинг). Соответственно, автомобиль, например, может быть предметом нескольких различных договоров – проката, лизинга или аренды транспортных средств.

     К сожалению, называя в качестве объектов аренды земельные участки и другие обособленные природные объекты, ГК не содержит специального регулирования договоров об их аренде, распространяя на них действие только общих положений об аренде. Так, аренда земли, которая обладает особым правом режимом и большой социальной значимостью, не выделена в ГК РФ в отдельный вид договора аренды. Полагаем, это серьезное упущение, которое должно быть ликвидировано путем дополнения гл. 34 ГК РФ параграфом 7, регламентирующим правовой режим аренды земли.  

1.2. Содержание договора аренды

     Стороны и предмет. Участниками договора аренды (имущественного найма) являются арендатор и арендодатель. Арендатор (наниматель) - лицо, которое получает во временное владение и пользование или во временное пользование имущество и платит за это арендную плату. Арендодатель (наймодатель) - лицо, которое передает (обязуется передать) имущество арендатору в пользование и получает арендную плату.

    В качестве арендатора и арендодателя могут выступать любые участники  гражданского оборота: юридические  лица, физические лица (зарегистрированные и не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей), Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Для отдельных видов аренды установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия либо договора финансовой аренды могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью (п.1 ст. 656, 665 ГК РФ). В договоре проката на стороне арендодателя выступает только тот предприниматель, для которого сдача в аренду - постоянная деятельность (п.1 ст. 626 ГК РФ).

    Согласно  ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Приведем пример из судебной практики ФАС Центрального округа: ООО «ТНПО «Инициатива-НВ» обратилось с иском к предпринимателям Нестерову Сергею Павловичу и Железновой Татьяне Леонидовне о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, заключенного ответчиками, и об обязании освободить это помещение.  Как установил Суд, между частными предпринимателями без образования юридического лица Нестеровым С.П. и Железновой Т.Л. был подписан договор аренды нежилого помещения. Ссылаясь на то, что предприниматель Нестеров не является собственником переданного им в аренду помещения, в связи с чем договор не соответствует требованиям ст. 608 ГК и в силу ст. 168 ГК является ничтожным, истец предъявил иск о признании договора аренды недействительным. Суд удовлетворил исковые требования, исходя при этом из следующего. Решением Арбитражного суда Калужской области от 05.05.2000 по делу N А23-9/11-1996Г удовлетворены исковые требования ООО "ТНПО "Инициатива-НВ" к ИЧММП "Интерсфера" о признании за ООО "ТНПО "Инициатива-НВ" права собственности на 80,1% здания N 3а, находящегося на ул. Комарова в г. Обнинске, что составляет 8356,8 кв. м. Решением Обнинского районного суда Калужской области от 12.05.99 установлена принадлежность на праве собственности физическому лицу Нестеровой Н.О. 19,9% от общих площадей здания по ул. Комарова, д. 3а.

    Таким образом, судебными  актами установлено, что 80,1% здания N 3а, расположенного по адресу: г. Обнинск, ул. Комарова, принадлежит на праве собственности ООО "ТНПО "Инициатива-НВ", а 19,9% - Нестеровой Н.О. (80,1% + 19,9% = 100%). Право собственности истца подтверждено свидетельством о государственной регистрации. Доказательств права собственности предпринимателя Нестерова С.П. на какую-либо долю (площади) в здании не представлено.

    При таких обстоятельствах  вывод суда о ничтожности  договора аренды нежилого помещения, заключенного в качестве арендодателя лицом, не являющимся собственником  помещения, является обоснованным, соответствующим  положениям ст. 608, 168 ГК РФ¹⁵.

    Кроме того, арендодателями могут быть также  лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Это, в первую очередь, субъекты хозяйственного ведения – государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества в соответствии со ст. 295 ГК РФ они могут осуществлять свое право по сдаче в наем только с согласия собственника имущества в лице его уполномоченного органа, а в отношении движимого имущества они могут заключать договор аренды без согласия собственника на срок не более одного года.

    Как указал Высший Арбитражный Суд РФ, «поскольку закон устанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий (ст. 49 ГК РФ), действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены, прежде всего, задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества. В тех случаях, когда передача в долгосрочное пользование имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводит к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятиями»¹⁶.

    Казенное  предприятие, как субъект права  оперативного управления, может передавать в аренду любое имущество только с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ). Учреждение может выступать в роли арендодателя только в отношении имущества, которое оно приобрело на доходы, полученные от предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 298 ГК РФ). Несмотря  на  то,  что  эта  норма  является  императивной,  другие  законы допускают сдачу в аренду имущества, находящегося на праве оперативного управления учреждения. Так, п.11 ст. 39 Закона РФ от 10.07.1992 № 3266-1 «Об образовании» установлено, что «образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества», причем каких-либо ограничений законодателем не установлено¹⁷.

     К арендодателям и арендаторам  предъявляются общие для всех субъектов гражданского права требования. В частности, применительно к физическим лицам этими требованиями является наличие гражданской право- и дееспособности. Поэтому несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет (за исключением эмансипированных и признанных полностью дееспособными вследствие вступления в брак до достижения 18 лет), а также лица, ограниченные судом в дееспособности, могут передавать собственное имущество в аренду лишь при согласии родителей, усыновителей или попечителей. Последние, в свою очередь, вправе давать такое согласие лишь при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК).

     Отдельные виды договоров аренды (лизинг, аренда предприятий) вправе заключать только граждане, надлежаще зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей¹⁸.

    Важное  практическое и теоретическое  значение имеет вопрос о предмете договора аренды. Под предметом в широком значении слова понимают то, по поводу чего заключен конкретный договор¹⁹. Применительно к аренде предметом традиционно признается тот объект материального мира, который передается во временное владение и пользование либо временное пользование.

    Законодатель  достаточно четко определил круг объектов аренды: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)» (ч. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ). Как видим, объекты аренды могут быть классифицированы в три группы: 1) природные объекты (включая земельные участки); 2) имущественные комплексы (включая предприятия); 3) иные вещи.

    Основной  круг объектов может свободно передаваться в аренду, независимо от того, являются ли эти объекты движимым или недвижимым имуществом, предназначены ли для использования в производственной или предпринимательской целях либо для удовлетворения личных (бытовых, семейных) потребностей. Главное, чтобы они сохраняли свои натуральные свойства в процессе использования. Однако, согласно абз.2 ст.607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. В частности, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

    В качестве обязательного требования в п. 3 ст. 607 ГК РФ установлено, что  в договоре аренды должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным²⁰.

    Предметом договора аренды выступают индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, подлежащие возврату. Предметы, которые в процессе аренды меняют свою сущность (сырье, материалы и др.), не могут быть предметом аренды²¹.

     Заключение, изменение и расторжение  договора. По общему правилу, договор аренды считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст.432 ГК РФ).

     Поскольку договор аренды является возмездным, выплата арендной платы признается обязательным атрибутом (требованием) данного договора. Однако, по общему правилу, конкретный размер арендной платы может быть и не указан в договоре, а определятся по условиям п.3 ст.424 ГК РФ: «В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги».

     Согласно  ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась²². Договор в письменной форме может быть заключен путем составления документа, подписанного сторонами, а также путем обмена посредством почтовой, телеграфной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

     Таким образом, устная форма договора аренды приемлема только тогда, когда договор  заключен между физическими лицами и отвечает следующим требованиям:  заключен на срок менее одного года; не является по своей сути договором проката; предметом аренды не являются транспортные средства, здания, сооружения, предприятия; письменная форма договора не установлена соглашением сторон²³.

     Специальные правила, касающиеся формы договора аренды, предусмотрены ГК РФ для договоров: проката (п.2 ст.626), аренды транспортного средства (ст. 633 и 643), аренды зданий и сооружений (п.1 ст.651), а также аренды предприятий (п.1 ст.658). Такие договоры должны заключаться в письменной форме независимо от срока договора и от того, кто является сторонами сделки.