Основи житлового права

     

До об'єктів  приватизації державного житлового  фонду не належать також нежитлові приміщення, які містяться в житлових будинках.

     

За громадянами, які мають право на приватизацію займаного ними державного житлового фонду, однак не виявили бажання брати участь у процесі його приватизації або з різних причин не скористалися цим правом, зберігається чинний порядок одержання і користування житлом на умовах найму в порядку, встановленому Житловим кодексом України, іншими нормативними актами.

     

Безоплатна приватизація державного житлового фонду є  процесом тимчасовим і відповідно до Постанови Верховної Ради України бід 21 грудня 2000 р. № 2160-111 «Про продовження терміну використання житлових чеків для приватизації державного житлового фонду» безоплатна приватизація державного житлового фонду з використанням житлових чеків здійснюється тільки до 31 грудня 2006 р. Житло може безоплатно приватизуватися тільки на час чинності житлових чеків. Протягом етапу безоплатної приватизації кожний громадянин України має право приватизувати займане ним житло один раз. 

     

Безоплатна приватизація може здійснюватися шляхом:

     

- безоплатної  передачі житла в межах номінальної вартості житлового чека;

     

- продажу надлишків  житлової площі, що перевищує  межі санітарної норми з частковою доплатою грошима.

     

Безоплатна передача громадянам квартир (будинків) здійснюється з розрахунку загальної житлової площі в межах санітарної норми 21 кв. м загальної площі на наймача і кожного члена його сім'ї та додатково 10 кв. м на сім'ю та певним категоріям громадян, що користуються пільгами.

     

Якщо загальна площа квартири менша від площі, яку має право отримати сім'я наймача безоплатно, наймачеві та членам його сім'ї видаються житлові чеки, сума яких визначається виходячи з розміру недостатньої площі та відновної вартості одного квадратного метра.

     

Продаж надлишків  загальної площі квартир (будинків) здійснюється на користь громадян України, що мешкають у них або перебувають у черзі осіб, що потребують поліпшення житлових умов. 
 

     Особливості правового регулювання  користування житлом спеціального призначення

     

Службове  житло - це житло, що надається в користування працівникам підприємств, установ та організацій, які у зв'язку з характером їх трудових відносив мають проживати за місцем роботи або поблизу нього. Правове становище та призначення службового житлового приміщення встановлені у ст, .118 ЖК та постановою Ради Міністрів УРСР від 4 лютого 1988 р, № 37, Житлове приміщення включається до числа службових рішенням виконавчого органу відповідної ради за клопотанням, адміністрації підприємства, установи, організації.

     

Правове визначення поняття «гуртожиток» дається в  ст, 127 ЖК та в постанові Ради Міністрів УРСР від 3 червня І986 р, № 208. Гуртожитки ~ це приміщення, призначені для спільного проживання кількох одиноких громадян, які не перебувають у сімейних стосунках, або для проживання окремих сімей. Гуртожитки призначаються для проживання робітників, службовців, студентів, учнів, а також інших громадян у період роботи або навчання. Гуртожиток повинен відповідати певним вимогам, де громадянам у зв'язку з трудовими відносинами або навчанням у закладі освіти за спеціальними ставками оплати згідно з ордером, виданим власником гуртожитку, надаються в тимчасове користування житлова площа, меблі та інші предмети домашнього вжитку і культурно-побутового призначення» Гуртожитки обслуговуються спеціальним персоналом.

     

Існує два види гуртожитків, основне призначення  яких - тимчасове проживання громадян. Перший вид - гуртожитки» призначені для проживання одиноких громадян, де житлове приміщення спільно використовується кількома особами, які не перебувають між собою у сімейних стосунках. Другий вид гуртожитків призначений для проживання окремих родин, де житлові приміщення, що складаються з однієї чи кількох кімнат, перебувають у відособленому користуванні родин, тобто будинки для малосімейних.

     

Житлові будинки  як гуртожитки повинні бути зареєстровані  у виконавчому комітеті чи державній адміністрації відповідної ради.

     

Службові житлові  приміщення надаються включеним  до переліку працівникам, які постійно проживають у населеному пункті за місцем розташування відповідного підприємства, установи, організації.

     

Зазначені приміщення надаються незалежно від перебування  працівників на квартирному обліку, без дотримання черговості та пільг, установлених для забезпечення громадян житлом.

     

Надання службових  житлових приміщень допускається в  разі наявності у працівників житла, але через віддаленість - неможливості ними виконувати трудові обов'язки.

     

Для одержання  службового житлового приміщення відповідний  працівник подає заяву адміністрації підприємства, додаючи довідку з місця проживання про склад сім'ї. Члени сім'ї заявника дають письмову згоду.

     

Службове житлове  приміщення має бути благоустроєним, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.

     

При наданні  службових житлових приміщень не допускається заселення Однієї кімнати особами різної статі, старшими 9 років, крім подружжя, а також особами, які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим вони не можуть проживати в одній кімнаті з членами своєї сім'ї.

     

Не допускається також заселення квартири, збудованої для однієї сім'ї, двома і більше сім'ями або двома і більше одинокими особами. Службові житлові приміщення надаються в межах 13,65 квадратного метра житлової площі на одну особу, але не менше від рівня середньої забезпеченості громадян житловою площею в даному населеному пункті, визначеного в установленому порядку.

     

Службове житлове  приміщення надається на час виконання  робітниками, службовцями обов'язків.

     

На підставі рішення про надання  службового житлового приміщення виконавчий орган відповідної ради видає громадянинові спеціальний ордер, який є єдиною підставою для вселення в надане службове житлове приміщення. Ордер дійсний упродовж ЗО днів. Форму ордера затверджено постановою Ради Міністрів УРСР від 04.02.88 р. № 37.

     

Порядок надання  житлової площі в гуртожитках  підприємств, установ, організацій, користування цими гуртожитками та їх утримання регулюється ЖК і Примірним положенням про гуртожитки, затвердженим постановою Ради Міністрів УРСР від 3 червня 1986 р. № 208.

     

Житлова площа  в гуртожитку надається за спільним рішенням адміністрації підприємства, установи, організації та відповідного профспілкового комітету. На підставі рішення про надання житлової площі в гуртожитку адміністрація підприємства, установи, організації видає громадянинові спеціальний ордер, який є єдиною підставою для вселення на надану житлову площу. Ордер може бути виданий лише на вільну житлову площу. В ордері зазначається підприємство, установа, організація, що його видає, прізвище особи, якій він видається, місце роботи або навчання, склад сім'ї чи без сім'ї, адреса, кімната та її площа.

     

При вселенні ордер  здається в житлово-експлуатаційну організацію, а за її відсутності - завідуючому (директорові) гуртожитку. Ордер дійсний упродовж 30 днів.

     

При одержанні  ордера пред'являються паспорти всіх членів сім'ї, внесених до ордера, з позначкою про виписку з попереднього місця проживання.

     

Житлова площа  в гуртожитках надається в  порядку черговості, що визначається адміністрацією підприємства, установи, організації та профспілковим комітетом. Житлова площа в гуртожитку надається в розмірі не менше 6 кв. м на одну особу.

     

Особи, які проживають у гуртожитку, зобов'язані використовувати надану житлову площу відповідно до її призначення; забезпечувати схоронність приміщень, обладнання й інвентаря; дотримуватись правил співжиття, правил внутрішнього розпорядку гуртожитку; зберігати чистоту й порядок у житлових приміщеннях, кабінах ліфтів, на сходових клітках та в інших місцях загального користування тощо.

     

Мешканцям житлового  фонду спеціального призначення  забороняється проводити самовільно переобладнання й перепланування приміщень.

     

Підстави для  припинення права користування житловим фондом спеціального призначення можуть бути різними, їх можна класифікувати за порядком, підставами, правовими наслідками:

     

- виселення в добровільному, примусовому (судовому)  порядку;

     

- виселення у випадку капітального ремонту,  знесення, переобладнання житла;

     

- виселення з наданням або без надання іншого житлового приміщення;

     

- виселення із службового житла  чи гуртожитку.

     

Для певних категорій  громадян існують правові гарантії захисту від виселення з житлових приміщень спеціального призначення. Згідно зі ст. 125 ЖК деякі категорії громадян, що проживають у житлових приміщеннях, не підлягають виселенню без надання іншого приміщення. Зокрема, особи, які пропрацювали на підприємстві, в установі, організації, що надали їм житлове приміщення, не менше 10 років, користуються цією пільгою і в тому разі, Коли цей стаж переривався. 
 

     

Користування  житлом в будинках приватного житлового фонду

     

Основою забезпечення потреб громадян у житлі є право  приватної власності на житло - квартиру чи будинок. Законодавство дозволяє придбання житлового будинку за цивільно-правовими правочинами - створення житла (його будівництво), договорами купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання, у результаті спадкування, приватизації.

     

Приватна власність  громадян як одна з рівноправних форм власності охороняється законом, її захист здійснюється судом. Громадяни можуть мати житло у приватній власності, користуватися житловими приміщеннями та іншим майном, успадковувати і заповідати його, а також мати інші майнові права. Усім власникам житла забезпечуються рівні умови здійснення їх прав. Держава створює однакові умови для їх охорони та захисту приватної власності на житло.

     

Володіння квартирою  на правах приватної власності засвідчується завіреним в установленому порядку документом про придбання квартири (договір купівлі-продажу, дарування і свідоцтво про право на власність, зареєстровані в органах технічної інвентаризації або в органах Місцевої ради).

     

У Цивільному кодексі  дається визначення поняття Договору найму житла. У той же час договір найму відповідно до ЖК породжує не тільки зобов'язальні цивільно-правові відносини, а й Особливі житлові, що полягають у тому, що наймач має можливість безстроково користуватися житловим приміщенням із широким обсягом прав, у тому числі й з правом на обмін, поділ, вселений нових мешканців тощо.

     

Оренду  житлового приміщення можна визначити як засноване на договорі строкове платне користування житлом приватного житлового фонду, яке необхідне орендареві для проживання. Відповідно до цього договору одна сторона зобов'язується надати іншій стороні - орендарю та членам його сім'ї - житлове приміщення за плату в користування на визначений строк. Сторонами договору найму є орендодавці та орендарі. Орендодавцями є Насамперед власники житла - юридичні та фізичні особи. Орендарями можуть бути тільки фізичні особи — громадяни України, іноземних держав та особи без громадянства.

     

Об'єктом договору оренди можуть бути придатні для постійного Проживання квартира, будинок, інше ізольоване помешкання, а також одноквартирний будинок (його частина), що належать орендодавцеві на праві власності. Істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад житла, кількість кімнат, ізольоване/ неізольоване, місце розташування, наявність житло-во-комунальних послуг та забезпечення ними тощо); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата; ремонт орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; відповідальність сторін; ризик випадкової загибелі та страхування орендарем взятого ним в оренду майна; за згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.

     

Договір оренди є консенсуальним і вважається укладеним  з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. Письмова форма є обов'язковою.

     

Термін Договору оренди Визначається за погодженням  сторін. Коли договір оренди (майнового найму) укладено без зазначення строку, він Вважається укладеним на невизначений строк, і кожна із Сторін вправі відмовитися Від договору в будь-який час, попередивши Про це В письмовій формі другу сторону за три місяці.